Une étude récente de Usine incorporante souligne que, bien que la ville de São Paulo soit l’une des les plus grands marchés immobiliers du mondeavec 28 mille immeubles et 1,4 millions d’appartements — totalisant une superficie de 190,4 millions de mètres carrés —, une grande partie de son inventaire est ancienne et sous-utilisée. Cela se produit surtout dans le centre de la commune, dont les bâtiments ont en moyenne 52 ans de « validité », par rapport à la moyenne totale brésilienne pour le reste des propriétés, qui est de 25 ans. Sur cette base, le gouvernement municipal a promu des mesures de revitalisation afin de renforcer le développement urbain et immobilier de la zone.
Profitant de ce scénario, les sociétés immobilières ont recherché des logements dans le centre de São Paulo à fort potentiel d’appréciation et les ont requalifiés. Le nom donné à ce processus est rénovationce qui signifie essentiellement une réforme. Guil Blanche, fondateur de la société de gestion immobilière Planta, explique que la tendance du marché est à la requalification avec un changement d’usage. « Lorsque ces propriétés ont été construites, elles ont nécessité beaucoup de matériaux, de main d’œuvre, d’énergie et de pétrole. La possibilité de les recycler active une propriété auparavant sous-utilisée, en émettant également 70% de gaz polluants en moins ».
En plus de réduire l’empreinte carbone, recycler les maisons au lieu d’en construire de nouvelles réduit la consommation d’énergie jusqu’à 95 %, selon l’étude réalisée par Planta. Ce processus n’est pas seulement une solution au taux élevé d’inoccupation commerciale — parties d’un investissement immobilier qui ne génèrent pas de rentabilité — aggravée par la pandémie, mais répond également à la demande croissante d’appartements à louer à court et à long terme, tout en offrant une alternative plus durable.
« Normalement, nous donnons une nouvelle vocation à la propriété. Un projet qui était auparavant un bureau d’avocats peut voir son projet reprogrammé pour accueillir de nouveaux utilisateurs, plus adaptés au modèle de vie contemporain », commente Guil. Le portefeuille développé lors de la première phase de l’entreprise comprend sept bâtiments — prêt ou en cours de développement —totalisant 520 unités résidentielles et 32 unités commerciales, avec une superficie totale de plus de 38 mille mètres carrés. La région de Vila Buarque est le centre d’intérêt principal de la société immobilière, en raison du pôle gastronomique et culturel qu’elle est devenue.
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Sur un total d’environ 100 bâtiments dans le quartier visité par l’Usine, 50 sont en cours d’analyse, totalisant plus de 291 mille mètres carrés de surface privée, 2000 unités résidentielles et un Investissements total estimé à 2,7 milliards de reais, avec un investissement moyen estimé à 9 500 reais par mètre carré et 65 magasins. L’institution vise à générer des rendements annuels d’au moins 20 % grâce aux revenus locatifs. « Notre approche consiste à développer des propriétés à des coûts relativement faibles, en garantissant un retour financier attractif et rapide », souligne le fondateur de Planta.
Une partie de son portefeuille a été récemment vendue à Brookfield, un gestionnaire d’actifs mondial. Avec cette acquisition, le gestionnaire devient propriétaire du bâtiment Renata Sampaio Ferreira, classé en 2012 par le Conseil municipal pour la préservation du patrimoine historique, culturel et environnemental de la ville de São Paulo pour sa valeur historique et architecturale. En 2023, il est requalifié et son usage change : il cesse d’être corporatif et devient un complexe résidentiel, culturel et gastronomique. Le projet signé par Metro Arquitetos a été récompensé lors de la 4ème édition du Prix de conception Monocle 2024.
