avec une baisse des prix de 8%, le marché immobilier reprend des couleurs

Prix ​​en baisse, ventes maintenues à un niveau bas, malgré la baisse des taux d’intérêt, le marché immobilier girondin se redresse doucement. Un constat également visible dans le reste de la France : en 2024, 780 000 transactions ont été réalisées, soit deux fois moins que l’année précédente.

2024 ne sera pas une bonne année pour l’immobilier. Dans le rapport de la Chambre nationale des notaires publié fin décembre, le marché immobilier national a enregistré une baisse des transactions de 17% par rapport à l’année précédente, soit 780.000 ventes.

En Gironde, ce chiffre s’élève à 23 % comme en Dordogne et en Lot-et-Garonne qui enregistrent également plus de 20 %. Les Landes et les Pyrénées-Atlantiques ne sont pas non plus épargnées : les ventes ont chuté entre 15 % et 20 %. “La majorité des ventes actuellement sont des ventes forcées, liées à un divorce ou à un décès”, explique Frédéric Lesvigne, président de l’antenne girondine de la fédération nationale de l’immobilier.

Nous avons trouvé le volume 2015.

Delphine Detrieux,

président de la chambre des notaires de Gironde

Un constat également fait par Delphine Detrieux, présidente de la Chambre des notaires de Gironde. « L’administration ne donne que six mois pour régler l’héritage. Avec les prix élevés en zone urbaine, les héritiers n’ont généralement pas la capacité financière de payer les droits de succession et sont donc contraints de vendre la maison du défunt.»

À Bordeaux et ses environs, ce contexte morose a même entraîné une baisse des prix de l’immobilier. Selon leur rapport, les notaires suggèrent même une réduction de 7,5% pour les appartements, et jusqu’à 9% pour les maisons. “C’est une baisse des prix qui a débuté en 2023, » avance Lionel Klotz, directeur du groupe Orpi en Gironde. Les baisses sont plus importantes dans le centre de Bordeaux qu’en périphérie où les prix avaient augmenté de manière plus significative.

Les zones éloignées de la métropole sont également plus touchées, leur attractivité n’étant plus aussi importante qu’avant. “Le bassin d’Arcachon ainsi que le Médoc ont cependant des prix qui stagnent”précise Delphine Detrieux, présidente de la Chambre des Notaires de Gironde.

Il y a bien eu la LGV mais on ne peut pas dire que le bassin d’emploi ni les salaires soient très attractifs.

Lionel Klotz,

Président du groupe Orpi en Aquitaine

Malgré ces baisses, Bordeaux reste la 4ème ville la plus chère de France, derrière Paris ou Nice. Avec une moyenne de 4 250 euros le mètre carré, son prix a augmenté de 39 % en dix ans.
Ces prix ont encore un impact majeur sur le budget des acheteurs. Selon la Chambre nationale des notaires, un budget de 150 000 euros a permis d’acquérir un appartement de deux pièces dans la métropole d’environ 31 m² en 2024. Une surface réduite de 15 m² en dix ans. « Nous revenons à la normale, avec des prix qui s’autorégulent progressivement. Les vendeurs ont compris qu’ils ne pouvaient plus prétendre à des prix exorbitants. »illustre Anthony Kevork, directeur de la communication de Human Immobilier.

À ces prix élevés, la hausse des taux d’intérêt a encore restreint les budgets. Ils sont passés d’environ 1 % dans les années 2020-2021 à près de 6 % en 2023. « Septembre 2022 a été le pic d’activité immobilière depuis très longtemps »dit Frédéric Lesvigne.

A l’inverse, le second semestre 2024 a vu le marché immobilier frémir avec la baisse, jusqu’à environ 3,2%, de ces taux. “Déjà en décembre, ils étaient autour de 4% et on sentait un retour des clients qui se rendent compte que finalement ce ne sont pas non plus des taux extrêmement élevés”dit Anthony Kevork.

Toutefois, le budget n’est pas la seule explication de cette année morose. Dissolution, Jeux Olympiques, nouveau gouvernement : l’instabilité politique aurait largement influencé les clients, leur faisant perdre confiance en l’avenir.

Il n’y a jamais eu aussi peu d’acheteurs depuis la Seconde Guerre mondiale.

Frédéric Lesvigne,

président de la FNAIM de Gironde

Pour cette nouvelle année, les acteurs du secteur espèrent un coup d’accélérateur politique pour relancer l’économie immobilière. « On attend désormais le discours de politique générale pour savoir quelles sont les orientations, les incitations fiscales qui seront mises en place. S’il n’y en a pas, cela semble très compliqué. » ajoute Delphine Detrieux.

Les premiers signaux d’activité ont également été provoqués par la mise en place, le 1er janvier, de l’interdiction de louer des logements classés en catégorie G. “On a vu des studios se vendre 80 000 euros parce que les vendeurs savent que les futurs bailleurs devront réaliser des travaux importants”, explique Lionel Klotz.

Dans le centre de Bordeaux, où de nombreux immeubles, complexes à rénover, sont qualifiés de « passoires thermiques », les ventes ont également bondi au cours du dernier semestre 2024. « Il y a un vrai marché depuis six mois avec des bailleurs qui n’ont pas la capacité financière de faire les travaux, qui vendent surtout des petits espaces comme des T2 ou des studios »indique Delphine Detrieux.

Toutefois, pour la FNAIM, cette loi a des répercussions directes sur les propriétaires. « Il y a une application trop rapide de ces mesures qui obligent les propriétaires à réaliser de gros travaux qui ne peuvent ni avoir d’impact sur la vente du bien car les prix restent contraints, ni avoir d’impact sur les loyers qui bénéficient d’une forme d’allégement. gestion”details Frédéric Lesvigne.

Les politiques n’incitent pas du tout à investir dans l’immobilier.

Frédéric Lesvigne,

Président de la FNAIM de Gironde

L’agent immobilier confie même son inquiétude pour l’avenir. Si pour une résidence principale, les banques prêteront plutôt pour des logements bien notés, elles privilégieront les bailleurs, catégorie encore prudente, pour les logements les moins bien notés. “Pour les investisseurs, les banques voient un double prêt dans l’achat de ces logements avec le prêt immobilier couplé à un prêt travaux”explique le président de la chambre des notaires de Gironde.

Pourtant, les acteurs du secteur préfèrent qualifier l’année 2024 de « fin de crise ». Motivés par la baisse des taux d’intérêt ou le prix des biens à vendre, les clients franchissent en effet à nouveau les portes des agences immobilières. « Les acheteurs sont présents, nous avons eu de plus en plus de visites fin 2024 et la tendance semble se confirmer pour 2025. C’est encourageant. » positif Anthony Kevork.

Delphine Detrieux mesure son optimisme. « Les gens recommencent à s’intéresser à l’immobilier depuis septembre, mais ce n’est qu’un début. Pour leur redonner confiancee, nous devons mettre en place des politiques incitatives qui font baisser les taux d’intérêt.

Dans leur viseur, les primo-accédants, ces nouveaux propriétaires, généralement âgés d’une trentaine d’années. “Ils disposent de budgets qui seront positionnés sur des biens en dessous de 500 000 euros. Et cette demande semble repartir », indique Lionel Klotz, directeur d’une agence Orpi à Pessac.

Les banques ont décidé de rouvrir leurs portes à ces profils. « Il y a vraiment une forme de séduction de leur part. Ce sont des profils qui permettent également d’installer de nouveaux comptes bancaires”, explique la responsable de la communication de Human Immobilier. Si l’attrait de ces nouveaux propriétaires est présent, ils ont encore du mal à franchir le pas, face à l’instabilité économique générale. Certains, comme Delphine Detrieux, craignent de créer « une génération de locataires ».