Par
Lina Tran
Publié le
1 juillet 2024 à 10h00
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Le constat est clair sur le marché locatif : la demande est supérieure à l’offre. Cette situation est valable dans toute la France, et Bernay (Eure) ne fait pas exception.
Selon la Fédération nationale de l’immobilier, dans un rapport publié en janvier 2024, l’offre de location est tombé de 59% en 5 ans. Et cette situation induit « naturellement » (c’est la loi du marché de l’offre et de la demande) une augmentation du prix des loyers alors que les revenus n’augmentent pas.
Nous ne sommes pas au niveau des grandes villes, mais les loyers ont indéniablement augmenté. Ici, ils ne sont pas réglementés, donc les propriétaires peuvent aussi faire ce qu’ils veulent.
Pour ces derniers, le rapport de force était complètement différent il y a six ans où « le locataire pouvait même négocier le loyer ».
Une augmentation de la précarité
Comme partout en France, l’inflation a été au rendez-vous. Pour son confrère Antoine Corbel, directeur de l’agence immobilière Orpi à Bernay, l’augmentation des familles monoparentales contribue, entre autres, à cette augmentation de la demande.
Ils chercheront un logement de la même taille « mais avec un seul revenu « Des situations précaires que certains propriétaires ne veulent pas (ou ne peuvent pas) prendre en compte.
Aujourd’hui, un propriétaire a le choix. Il peut choisir le fichier qui lui convient le mieux, selon ses critères.
Face au manque de logements sociaux dans la région de Bernay, cela crée, pour les deux agents, une catégorie de personnes incapables de trouver un logement.
« Certains propriétaires profitent également de cette situation pour louer des biens qui sont proche des conditions insalubres “, décrivent les deux agents immobiliers. Ils savent que les logements refusés par leurs agences finissent sur des sites de vente ou de location privés, contournant ainsi les règles.
Les propriétaires face à la réglementation
Pour les deux responsables de l’agence, le manque de logements disponibles est également à imputer à règlement de location. Le propriétaire doit notamment fournir un diagnostic de performance énergétique (noté de A à G), le fameux DPE, évaluant la consommation énergétique et l’impact en termes d’émissions de gaz à effet de serre de son bien.
« Certains logements sont mal classés, mais sont en bonne condition », constate Antoine Corbel. Il existe de nombreuses aides financières disponibles pour travailler. « Le propriétaire peut les répercuter sur le loyer. Et dans certains cas, les travaux ne modifient pas la note du DPE. »
Le diagnostic de performance énergétique
Document indispensable pour tout propriétaire, le diagnostic de performance énergétique ou DPE renseigne sur la consommation énergétique d’un logement, en attribuant une note de A à G.
Ce document existe depuis 2006, mais ce n’est qu’en juillet 2021 avec la loi relative à l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (Elan) que son statut a changé : il est devenu obligatoire et doit être fourni en cas de vente ou de location. Cette obligation s’inscrit dans l’obligation pour un propriétaire de fournir un logement dit décent et de lutter contre l’habitat insalubre et les passoires thermiques.
L’État a fixé plusieurs délais pour laisser le temps aux propriétaires de réaliser un diagnostic et les travaux nécessaires. Ainsi, à partir du 1er janvier 2025, seuls les appartements ou maisons classés au moins F sont autorisés ; puis E à partir du 1er janvier 2028 et D à partir du 1er janvier 2034. A noter que depuis 2022, les logements F et G connaissent un gel des loyers.
Les avis sont partagés sur le DPE. Du côté des locataires, cela les protège d’un logement potentiellement insalubre. L’interdiction de louer certains logements a impacté l’offre sur le marché, car tous les propriétaires ne souhaitent pas réaliser des travaux. Des critiques ont été émises sur le mode de calcul des consommations énergétiques non adapté à certains logements, notamment les plus petits. La législation sur le logement est régulièrement mise à jour pour s’adapter aux réalités. Dernière en date : le 12 février 2024, le ministère de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires a annoncé la consultation d’un projet de décret visant à rendre plus équitables les seuils de DPE pour les petits logements. Cette réforme garantira une évaluation plus juste de leur performance énergétique. Elle entrera en vigueur le 1er juillet 2024 et impactera 11 % du parc immobilier métropolitain.
Qu’en est-il de la taxe foncière ?
En revanche, l’accès à la propriété n’est plus aussi aisé :
La location est une étape transitoire dans la vie. On y reste un ou deux ans, avant d’acheter. Aujourd’hui, les taux d’intérêt n’incitent pas à l’investissement, on va donc rester plus longtemps dans un logement locatif, ce qui veut dire moins de logements sur le marché.
L’augmentation de la taxe foncière par la municipalité actuelle en 2022 joue-t-elle un rôle dans l’achat d’un bien immobilier ? Indéniablement pour les deux professionnels. Parmi les acquéreurs, on retrouve de jeunes propriétaires, des Parisiens à la recherche d’une résidence principale ou secondaire, mais aussi des investisseurs immobiliers.
« Aujourd’hui, un futur acquéreur va regarder deux critères : taxe foncière et consommation d’énergie “, précise Benjamin Plessis. Il est impossible d’attribuer ce ralentissement des achats uniquement à la taxe fixée par la municipalité. D’autres critères entrent en jeu, notamment le prix des marchandises à vendre. Il devrait revenir aux niveaux d’avant Covid, ce qui n’est pas encore le cas.
« Certains propriétaires ont du mal à entendre que les prix ont changé. On n’est plus au même niveau après le Covid », confie Antoine Corbel. « C’était une période exceptionnelle. Je pense que c’est quelque chose qu’on ne reverra plus », décrit le directeur de l’agence Stéphane Plaza.
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