© Jacqueline Macou/Pixabay
– Lorsque vous achetez sur plan, le prix de votre maison tient compte du coût du terrain, des normes de construction et des matériaux.
Qui dit baisse des ventes de logements dit baisse des prix, en raison du loi de l’offre et de la demande. Mais ce qui est vrai pour l’ancien ne l’est pas pour le neuf. Alors que les prix de l’ancien ont baissé de 7 à 8 % au cours des deux dernières années, en raison de taux d’intérêt élevés qui rendent les projets d’achat de nombreux ménages difficiles à financer, «les prix des nouveaux bâtiments ne changent pas»constate Pascal Boulanger, président de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), lors d’un point de conjoncture ce jeudi 14 novembre. Toutefois, les ventes de logements neufs ont encore baissé au troisième trimestre 2024, de 2,5%, sur un an. .
Une évolution qui reflète toutefois un ralentissement de la baisse des ventes. Ce ralentissement est imputable à un rebond de 4,3% des ventes aux particuliers, tandis que les ventes dites de bloc, aux investisseurs institutionnels et aux bailleurs sociaux, ont chuté de près de 13%, en raison de la fin des programmes de rachat menés par CDC Habitat et Action. Logement pour soutenir l’activité des promoteurs. Mais Pascal Boulanger ne se fait pas d’illusions sur les ventes aux particuliers, dont le rebond est porté par ventes à des investisseurs locatifsen hausse de 5 %, contre +3,9 % pour celles en propriétaire occupant.
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Des prix de vente assez incompressibles pour les biens neufs
Le patron du FPI voit certainement dans ces évolutions la conséquence de la baisse des taux hypothécaires, qui donne aux ménages plus de marge de manœuvre financière. Mais il voit aussi un effet d’aubaine lié à la disparition, au 31 décembre 2024, du dispositif d’investissement locatif Pinel, qui permet à ses bénéficiaires de réduire leur impôt sur le revenu s’ils achètent un logement neuf pour le louer à un loyer modéré pendant plusieurs années. « Les investisseurs locatifs disent que c’est le moment ou jamais d’acheter à Pinel. » analyse Pascal Boulanger.
À respectivement 4 442 et 7 672 unités, les ventes de logements aux investisseurs particuliers et aux propriétaires occupants se maintiennent “extrêmement faible”souligne le FPI. Dans ces conditions, pourquoi les prix stagnent-ils, au niveau élevé de 5.000 euros le mètre carré en moyenne ? « Les prix de vente dans le neuf ne sont pas régis par la loi de l’offre et de la demande comme dans l’ancien. Il s’agit de prix techniques, les promoteurs étant obligés de répercuter sur leurs clients les coûts du terrain (qui restent rares, donc chers), des nouvelles normes de construction et des matériaux.explique Pascal Boulanger.
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Des prix en baisse de plus de 10% dans certaines zones urbaines
En réalité, après deux années de crise immobilière, les prix de l’immobilier neuf baissent encore un peu. Mais pas partout ! Selon les données du FPI, le prix moyen du mètre carré a stagné en Ile-de-France au troisième trimestre, sur un an, mais il a diminué de 3,1% en régions. Certaines agglomérations connaissent même des chutes bien plus élevées, Tours, Le Havre, Dijon, Clermont-Ferrand, Laval et Montpellier. A l’inverse, les prix augmentent très fortement à Reims (25,4%), Aix-en-Provence (10,3%), Nice (8,2%) et Annecy (6,2%).
« Oui, mais peut-on vraiment tirer des statistiques fiables dans des villes où seulement un ou deux programmes ont été commercialisés récemment ?» met Pascal Boulanger en perspective. Probablement pas, mais même s’il n’y a qu’un seul nouveau programme de logements en construction dans une ville qui vous intéresse, avec prix en baisse de 10%vous auriez tort de vous priver !
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