les prix deviendront « encore plus scandaleux »

Ni le Covid-19, ni l’inflation, ni les taux d’intérêt élevés n’ont réussi à stopper le boom immobilier. Un nouveau problème apparaît : la gentrification.

Niklaus Vontobel / ch médias

Le renversement des taux d’intérêt est déjà terminé. Et comme l’écrit la grande banque UBS, nous revenons même à un monde de taux bas. L’inflation baisse partout dans le monde; les banques centrales des États-Unis, de Suisse et de la zone euro ont toutes abaissé leurs taux directeurs. Cela montre clairement que même cette crise n’a pas pu arrêter le boom immobilier.

Même si les prix de l’immobilier résidentiel ont chuté dans certains pays, notamment en Allemagne où la baisse a été historique, le scénario d’horreur redouté ne s’est pas produit. Dans l’ensemble, les prix n’ont que légèrement baissé dans les pays industrialisésmalgré la crise du Covid-19, l’inflation et les taux d’intérêt élevés. Et aujourd’hui, ils montent déjà en flèche.

Les prix pourraient continuer à augmenter pendant longtemps, même si cela dure depuis des décennies – et peut-être même plus vite qu’auparavant. Le magazine britannique L’économiste écrivait récemment que le boom immobilier risquait de devenir « encore plus scandaleux ». Les prix seraient désormais entraînés par un « supercycle qui ne fait que commencer ».

Explosion des prix depuis 1960

Ce « supercycle » décrit l’évolution des prix de l’immobilier résidentiel dans le monde au cours des 70 dernières années. Avant cela, il n’y avait pas de tendance à la haussecomme le montre une étude portant sur quatorze pays industrialisés. Au début des années 1960, les prix réels étaient encore à peu près les mêmes qu’en 1870. Près d’un siècle s’était écoulé et les prix étaient toujours à peu près les mêmes.

Puis les prix ont commencé à augmenter et l’immobilier résidentiel est devenu inexorablement plus cher. Cinq décennies plus tard, dans les années 2010, l’immobilier coûtait trois fois plus cher en termes réels. Et même après cela, rien n’a pu arrêter la hausse des prix. Ni la crise financière de 2007 à 2009 ; ni la crise du Covid, comme on peut le constater désormais. Aujourd’hui, dans 26 pays, les prix sont en moyenne 135 % plus élevés qu’il y a près d’un quart de siècle. La Suisse s’en sort un peu mieux: les prix ne sont «que» 94% plus élevés.

Ce supercycle durera-t-il vraiment des décennies ? Le fait qu’elle soit alimentée par des tendances puissantes qui ont fondamentalement modifié non seulement les marchés immobiliers, mais aussi notre vie quotidienne, plaide en faveur de cette hypothèse.

Révolution des transports

L’une des premières tendances a été la fin de la révolution des transports après 1970. Elle avait autrefois rendu les voitures et les trains abordables et fait chuter leurs prix, provoquant ainsi ce qu’on appelle la « mort de la distance ».

La baisse des prix du transport a aidé l’industrie. Elle ne dépend plus de la proximité des ports ou des gares, autour desquels de nombreuses villes s’étaient construites. Les entreprises peuvent désormais implanter leurs usines où elles le souhaitent : le long des autoroutes, des réseaux ferroviaires ou même à l’étranger. Les ouvriers ont suivi, construisant leurs maisons à la campagne et se rendant au travail. Le résultat fut un exode des villes.

Mais à la campagne, il y avait plus d’espace disponible pour construire des appartements. Cela a eu d’énormes conséquences sur le marché immobilier. Comme l’explique Edward Glaeser, professeur d’économie à l’Université Harvard, cela a maintenu les prix bas pendant des décennies.

Puis la révolution des transports a pris fin et les coûts de transport n’ont plus connu de baisse aussi spectaculaire. Les nouveaux terrains à bâtir en rase campagne ont été raréfié à travers le monde. Il y en avait trop peu pour répondre à la demande, tirée par la croissance de la population et des revenus. Les prix de l’immobilier ont commencé à augmenter inexorablement.

Renaissance des villes

Après 1950, les tendances ont commencé à attirer les gens vers les villes. Les banques, les conseillers, les assureurs, les comptables et les avocats gagnaient en importance. Dans les villes, ils étaient plus proches des clients, des universités ou des concurrents. Glaeser écrit par exemple que les villes sont meilleures pour le transfert de connaissances. Et ce n’est pas anodin : il suffit d’un peu plus d’informations, et un trader empoche des millions en quelques minutes.

Ces zones urbaines clés ont été suivies par d’autres, telles que les hôtels, les commerces de détail et les restaurants. Des villes américaines comme New York et San Francisco ont connu une croissance spectaculaire de ces secteurs dans les années 1980, écrit Glaeser. En Europe, des villes comme Londres et Francfort ont connu un succès similaire.

Tout cela a conduit à une renaissance des villes – mais, selon Glaeser, comme c’est souvent le cas lorsque les villes triomphent, il y a de nombreux perdants. Le logement urbain est très recherché et devient de plus en plus cher. La colère grandit face à la gentrification de quartiers autrefois abordables.

Construire sans entrave, une solution ?

L’économiste affirme que la solution est claire : si la demande et les prix augmentent, l’offre doit suivre – il faut en construire davantage. Selon l’économiste Glaeser, cela aiderait beaucoup :

C’est ce que faisaient autrefois les villes. Au début des années 1920 à New York, la demande de logements urbains avait également explosé, mais les prix restaient abordables puisque jusqu’à 100 000 nouveaux logements étaient construits chaque année.

Cela fonctionne même si les nouveaux bâtiments sont plus chers à l’achat ou à la location que les plus anciens, surtout s’ils sont construits dans des zones recherchées. Selon Glaeser, ils ont mis en place un processus garantissant que les nouveaux bâtiments coûteux profitent également aux personnes à faible revenu, un processus de filtrage.

Les nouveaux logements situés dans les quartiers branchés sont occupés par des personnes aux revenus élevés ; leurs maisons anciennes, donc moins chères, situées dans des quartiers moins branchés, deviennent accessibles aux salariés moyens ; et leurs maisons encore plus anciennes, encore moins chères, situées dans des quartiers encore moins branchés, deviennent accessibles aux personnes à faible revenu.

Ce processus de filtrage s’est arrêté quelque temps après les années 1970. Selon l’économiste Glaeser, la résistance aux nouvelles constructions dans les villes est devenue trop intense : les protestations des habitants se sont multipliées et les réglementations sont devenues trop strictes. D’ailleurs, ce dernier a mené une étude dont les résultats confortent cette hypothèse. Cela montre que, dans les grandes villes, les zones avec plus de réglementations ont moins d’activité de construction et des prix plus élevés ; Les zones peu réglementées connaissent une activité de construction plus importante et des prix plus bas.

La gentrification

Le processus de filtrage a été remplacé par la gentrification : les personnes aux revenus élevés ne déménagent plus vers de nouveaux quartiers chers, mais vers des quartiers abordables, où ils augmentent les prix et changent de commerce et de restaurant. Glaeser le résume ainsi :

La fin de la révolution des transports et la renaissance des villes ont contribué à maintenir le supercycle à travers toutes les crises. Aujourd’hui, le boom pourrait « devenir encore plus scandaleux » alors que d’autres tendances alimentent la demande immobilière.

Grâce à la baisse des taux d’intérêt, les prêts hypothécaires sont à nouveau moins chers et davantage de personnes peuvent se permettre d’acheter une maison. Dans le même temps, le manque d’investissement est encore plus grand, car les obligations fédérales ou d’entreprises offrent des rendements plus faibles. Les fonds de pension et les compagnies d’assurance paient à nouveau davantage pour l’immobilier.

Depuis la crise du Covid-19, l’immigration vers les pays occidentaux est également plus élevée qu’auparavant. Selon L’économistela population née à l’étranger dans les pays industrialisés occidentaux augmente de 4 % chaque année – un record, dans le cadre d’une « nouvelle vague de migration de masse ». L’article souligne que les hommes politiques, du Canada à l’Allemagne, prennent des mesures énergiques contre cette situation. Pourtant, ils accepteraient probablement plus d’immigrants que par le passé – ils en auront finalement besoin pour subvenir aux besoins de leur population vieillissante.

Le supercycle ne pourrait donc vraiment commencer que maintenant. Selon Glaeser, la seule chose qui pourrait l’arrêter serait que les villes réapprennent à faire ce qu’elles savaient autrefois faire : construire suffisamment.

Traduit et adapté de l’allemand par Léa Krejci

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