Le marché immobilier français connaît actuellement une période de baisse des prix, une situation qui suscite un regain d’intérêt pour l’investissement locatif. Que ce soit pour se constituer un patrimoine ou générer des revenus complémentaires, l’immobilier reste une valeur refuge. Mais dans un tel contexte, une question centrale se pose : vaut-il mieux investir dans un bien neuf ou dans un bien ancien à rénover ?
Baisse des prix de l’immobilier et contexte incertain
Ces derniers mois, le marché immobilier a montré des signes d’affaiblissement, avec une baisse estimée entre 7 et 8% des prix au mètre carré sur un an. Cette baisse survient alors que les taux d’intérêt commencent à se stabiliser après plusieurs mois de hausses. Malgré ce contexte plus favorable aux acheteurs, l’incertitude économique et les contraintes réglementaires nécessitent une analyse plus fine du type d’investissement à privilégier.
D’une part, les biens immobiliers neufs offrent des garanties de qualité, de confort et surtout de respect des dernières normes environnementales et énergétiques, mais avec un coût initial supérieur d’environ 20 % en moyenne. En revanche, l’immobilier ancien présente souvent des opportunités en termes de négociation de prix et de localisation, notamment dans les centres-villes ou les quartiers bien desservis. Elle nécessite cependant presque toujours des travaux de rénovation pour répondre aux nouvelles exigences en matière de décence énergétique, notamment à partir de 2025 avec la mise en place de plans de travaux pluriannuels pour les copropriétés de plus de 15 ans.
Neuf ou ancien : une question de localisation
Le choix entre le neuf et l’ancien dépend en grande partie de la localisation du bien. En effet, les villes où il est plus intéressant d’investir dans du neuf diffèrent considérablement de celles où les bâtiments anciens rénovés offrent un meilleur rapport qualité-prix.
Selon une étude réalisée par Maslow.immo, voici les top 5 des villes où il est plus avantageux d’investir dans de nouveaux bâtiments :
- Meyzieu – 51,19% moins cher que l’ancien rénové
- Bordeaux – 42,77% moins cher que l’ancien rénové
- Montreuil – 42,13% moins cher que l’ancien rénové
- Meylan – 11,39% moins cher que l’ancien rénové
- Clamart – 10,76% moins cher que l’ancien rénové
A l’inverse, pour ceux qui préfèrent privilégier les biens anciens à rénover, voici les les villes où c’est le plus intéressant :
- La Roche sur Yon – 23,23% moins cher que le neuf
- Pessac – 23,06% moins cher que le neuf
- Lyon – 14,93% moins cher que le neuf
- Creteil – 9,20% moins cher que le neuf
- Bon – 9,08% moins cher que le neuf
Le neuf : un choix de confort, l’ancien : une opportunité de rentabilité
L’immobilier neuf présente plusieurs avantages indéniables. Outre la qualité des matériaux et le respect des dernières normes (notamment énergétiques), il offre également des garanties de performance énergétique, indispensables pour anticiper les futures réglementations sur les crépines thermiques. En revanche, son coût d’acquisition plus élevé et sa disponibilité limitée dans les centres-villes peuvent dissuader certains acheteurs. Ce type d’investissement est souvent privilégié dans les zones périphériques ou les nouvelles zones résidentielles bien desservies par les transports en commun.
Dans le même temps, les biens immobiliers anciens à rénover offrent des opportunités de baisse de prix et de flexibilité dans les négociations. Ce type d’acquisition, bien qu’impliquant des coûts de travaux (isolation, mise aux normes DPE), peut devenir rentable dans les zones à forte pression locative, où la demande est forte. Toutefois, le contrôle des loyers dans certaines villes peut limiter la rentabilité attendue.
En fin de compte, le choix entre le neuf et l’ancien dépend en grande partie de la situation géographique du bien, du projet d’investissement et du profil de l’acquéreur. La construction neuve offre des avantages en termes de confort et de tranquillité d’esprit, tandis que la rénovation d’une construction ancienne peut s’avérer une solution plus rentable dans certaines villes. Quelle que soit l’option que vous choisissez, il est important d’évaluer soigneusement les coûts de rénovation, la tension locative et la maîtrise des loyers pour maximiser votre investissement.
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