Les restrictions de planification et de zonage ont rendu difficile la fourniture du nombre de logements dont nous avons besoin aux bons endroits. Mais les réformes ne suffiront pas à elles seules à résoudre les graves problèmes qui contribuent à une offre insuffisante et persistante.
Dans l’immédiat, à moins que nous ne parvenions à atténuer les contraintes de capacité de construction et les pressions sur les coûts, il sera difficile de livrer suffisamment de nouvelles maisons ou d’appartements et nous continuerons de voir la crise du logement et des loyers s’aggraver.
Le secteur de la construction résidentielle a été confronté à des contraintes de capacité et à des coûts plus élevés. Par conséquent, la pénurie de logements se répercute à la fois sur les prix des logements existants et sur le marché locatif.
Les taux d’inoccupation des logements locatifs ne sont pas loin d’avoir atteint des niveaux record sur la plupart des marchés et les prix des loyers ont bondi de 42 % dans les capitales et de 41 % dans les zones régionales depuis le début de la pandémie.
Au cours des quatre dernières années, les logements vacants ont diminué de plus de moitié (-58%) dans les capitales et de près de moitié (-47%) dans les régions.
Les données soulignent une pénurie chronique de logements qui, combinée à la croissance démographique continue de l’Australie, devrait encore faire grimper les prix de l’immobilier et les loyers à des niveaux record.
L’augmentation de l’offre de logements est un facteur permettant de freiner la baisse de l’accessibilité financière qui pose des défis à un si grand nombre de personnes.
Beaucoup ont souligné la nécessité de réformer les restrictions en matière de planification et de zonage pour débloquer davantage de logements et accélérer les approbations.
Les réformes de planification et de zonage ne sont pas la seule solution à la pénurie de logements en Australie, selon Eleanor Creagh, économiste principale de PropTrack. Photo : Getty
Victoria rationalise les processus de planification et d’autorisation, et le gouvernement de Nouvelle-Galles du Sud a récemment annoncé des réformes approfondies pour accélérer l’approbation des maisons de densité moyenne bien situées.
Mais l’assouplissement des restrictions d’urbanisme n’est pas le seul facteur à prendre en compte pour résoudre la pénurie de logements.
Les nouvelles constructions sont mises de côté alors que les coûts de production plus élevés pèsent sur les développeurs
Malheureusement, l’offre du marché immobilier n’a pas réussi à répondre à une demande substantielle.
Les approbations et les mises en chantier de logements résidentiels sont toutes deux à leur plus bas niveau depuis plus d’une décennie, selon les dernières données du Bureau australien des statistiques (ABS), alors que les pressions à l’échelle du secteur pèsent.
Cependant, pour comprendre certains des problèmes aigus qui aggravent la pénurie de logements, nous devons examiner les données sur le nombre de logements approuvés réellement construits.
Il existe un certain nombre de maisons dont la construction a été approuvée et dont les travaux n’ont pas encore commencé.
À l’heure actuelle, près d’une maison approuvée sur cinq n’est pas achevée, ce qui représente une baisse plus importante que celle observée au cours de la dernière décennie.
Cette attrition plus importante entre les logements proposés et leur achèvement reflète en partie un retard dû au ralentissement du rythme de construction.
Mais il est probable que, étant donné qu’il est plus difficile d’évaluer les faisabilités en raison de la pénurie de main-d’œuvre et de compétences et de la hausse des matériaux de construction et des coûts de financement (en particulier pour les projets multi-densités), de nombreux développements soient annulés ou reportés.
Le ralentissement de l’activité sur le marché des appartements sur plan et la baisse des prix de prévente entravent également la faisabilité de nouveaux projets.
Les développeurs qui commercialisent de nouvelles actions ne le feront que s’ils sont convaincus de pouvoir atteindre leur objectif de taux de rendement interne.
Cela signifie qu’un projet peut être abandonné car des coûts de main-d’œuvre, de matériaux et de financement plus élevés compriment les marges et entraînent un retour sur investissement potentiellement plus faible.
Même s’ils ont été approuvés, les projets qui ne sont plus réalisables en raison de l’augmentation des coûts ne seront généralement pas réalisés.
La pénurie de main-d’œuvre qualifiée et la hausse des cas d’insolvabilité dans le secteur du bâtiment ont également ralenti le démarrage de nouvelles constructions, ajoutant ainsi une pression supplémentaire, entraînant l’abandon de projets.
En conséquence, la valeur des projets achevés ne parvient pas à correspondre aux travaux proposés dans une mesure plus importante que d’habitude et ces logements non encore commencés représentent un grand nombre de logements approuvés qui doivent être livrés.
Les obstacles entravant la construction de logements doivent être surmontés non seulement lors de la phase d’approbation et de planification, mais aussi jusqu’à l’achèvement du projet.
Les réformes de planification et de zonage ne contribueront pas à résoudre les problèmes immédiats tels que les contraintes de capacité, les coûts élevés des matériaux et les coûts de financement.
Pourquoi nous devons presque doubler l’activité de construction
Nous terminons actuellement un peu moins de 170 000 nouvelles maisons par an et en commençons encore moins, ce qui est inférieur à la moyenne de la décennie précédente, et la baisse des approbations indique que la situation ne fera qu’empirer.
En utilisant la récente attrition estimée entre l’approbation et l’achèvement, ce chiffre annuel d’achèvements pourrait tendre vers 140 000 à moins que quelque chose ne change.
Cela représenterait un peu plus de la moitié des 240 000 logements qui doivent être construits chaque année pour atteindre l’objectif de 1,2 million de nouveaux logements d’ici 2029, chiffre qui est encore dépassé par le nombre de nouveaux logements requis pour les nouveaux arrivants si la taille moyenne des ménages reste la même. .
Cela signifie que nous sommes en dessous de l’objectif d’environ 40 %, mais si les achèvements continuent de baisser, une augmentation de près de 80 % de l’activité de construction serait nécessaire pour atteindre l’objectif de 240 000.
Compte tenu des contraintes qui pèsent sur le secteur de la construction, il est difficile d’imaginer doubler la capacité et accélérer la construction pour livrer ces logements assez rapidement. Il existe un besoin urgent de renforcer la capacité du secteur du bâtiment à fournir ces logements.
La bonne nouvelle est que les pressions telles que la hausse des coûts de construction et de financement se sont stabilisées, bien qu’à un niveau plus élevé.
Les taux d’intérêt restent inchangés et devraient commencer à baisser à la fin de cette année ou au début de l’année prochaine. De plus, la hausse continue des prix de l’immobilier permet de meilleures conditions de prix pour reconstituer les marges. Deux facteurs qui pourraient agir comme un catalyseur de pousses vertes.
Cependant, la pénurie chronique de logements, aggravée par les contraintes actuelles, conduit à un déficit persistant que les forces du marché ne parviendront probablement pas à résoudre à elles seules.
Inciter et faciliter une plus grande offre de logements neufs
Le déficit de construction signifie qu’il y aura probablement une pénurie continue de nouvelles constructions et de logements à louer, avec un déséquilibre prolongé entre le flux de l’offre et la demande de logements susceptible de peser davantage sur l’accessibilité financière pour les locataires et les acheteurs.
Ces défis nécessitent une réponse rapide au-delà de la planification et de la réforme du zonage pour stimuler l’investissement.
Les pénuries de main-d’œuvre restent un problème crucial, soulignant la nécessité d’une politique migratoire ciblée pour remédier aux pénuries de compétences et répondre à la forte demande de main-d’œuvre dans le secteur de la construction. En fait, les pénuries persistantes de main-d’œuvre dans les métiers spécialisés sont l’un des principaux moteurs de la hausse continue des prix.
Une combinaison de mesures est nécessaire pour remédier à la détérioration de l’offre de logements. Photo : Getty
La réintroduction des incitations au droit de timbre pour les nouveaux logements pourrait également faire avancer le pipeline de projets de construction et de nouvelles constructions et encourager la livraison plus rapide de nouveaux logements et de nouveaux parcs locatifs.
Remplacer le droit de timbre par un impôt foncier annuel et encourager la réduction des effectifs sont également des moyens de mieux utiliser le parc immobilier existant, contribuant ainsi à atténuer la pénurie de logements.
La productivité industrielle, l’innovation et les techniques de fabrication avancées jouent également un rôle. En stoppant le déclin de productivité du secteur de la construction observé au cours des cinq dernières années et en améliorant la productivité, la production du secteur existant peut être augmentée.
S’attaquer aux problèmes qui entravent l’expansion de l’offre de logements pourrait faciliter une augmentation plus rapide de l’offre et contribuer à freiner la crise du logement.
À mesure que la population augmente, une combinaison de soutien à une nouvelle offre et de politiques encourageant une meilleure utilisation des logements existants peut contribuer à atténuer les contraintes d’offre.
