Des taux qui ont quadruplé en 18 mois, un durcissement des conditions de crédit et une baisse des prix de l’immobilier trop faible pour endiguer ces deux facteurs. Dernièrement, le marché immobilier a été particulièrement atone. Les banques, exigeant des contributions toujours plus importantes des acheteurs, ont accordé de moins en moins de prêts. Mais cette situation, qui pénalise de nombreux aspirants emprunteurs, pourrait rapidement se retourner, comme le démontrent certains chiffres.
Le taux moyen des prêts immobiliers à 4,11%
Alors qu’ils n’étaient qu’à 1,1 % vers mi-2021, le niveau des taux d’emprunt pour un crédit immobilier, hors frais et hors assurance, peut paraître encore relativement élevé. Et en fait, à 4,11 %, c’est le cas. Or, ce chiffre révélé par la Banque de France ce lundi 8 avril et correspondant aux taux pratiqués en février annonce un tournant sur le front immobilier. Il est en baisse de 6 points de base par rapport à janvier où il s’établissait à 4,17%. C’est la première fois que cela se produit depuis deux ans.
Alors bonne nouvelle : emprunter deviendra de moins en moins cher. Les courtiers estiment en effet que cette baisse devrait se poursuivre. Il était temps : la production de nouveaux crédits immobiliers par les banques était tombée très bas, notamment à 7,3 milliards d’euros en février. La machine est donc prête à redémarrer, mais pour cela il faut que l’immobilier soit à des prix abordables…
Les prix baissent au rythme de 2,6% par an
Encore une bonne nouvelle, ils le sont ! Après avoir augmenté de manière continue depuis 2016 (+19 % entre 2017 et 2021), les prix de l’immobilier dans chaque ville de France ont successivement atteint un sommet. Dès 2021 à Paris, début 2022 à Lyon. Alors que « la province dans son ensemble n’a commencé à décliner qu’à partir du premier semestre 2023 »» écrivait récemment dans nos colonnes le fondateur de Moneysmart et spécialiste de l’immobilier Olivier Lendrevie, graphiques à l’appui.
Cette baisse est difficilement quantifiable, car elle est moins importante d’une ville ou d’un département à l’autre. Mais dans sa dernière publication, de mars 2024, le baromètre immobilier FNAIM-Clameur dresse un constat : sur les trois derniers mois, les prix ont baissé au rythme de -2,6% par an. Ce chiffre s’appuie sur l’analyse du marché immobilier dans 70 villes et dans tous les départements et régions (prix, ventes, évolution de l’offre…).
Cette baisse des prix est précisément la conséquence de la baisse du nombre de transactions, imputable à la hausse des tarifs. L’avenir dira si leur déclin encore naissant fera revenir les acheteurs, et contribuera à faire à nouveau monter les prix…
La part des revenus affectée au remboursement d’un prêt immobilier diminue, à 31%
En attendant, toutes les conditions semblent réunies pour démarrer un projet d’achat. Jusqu’alors, la baisse des prix de l’immobilier était trop faible pour endiguer la hausse des taux : de ce fait, le pouvoir d’achat immobilier diminuait. Aujourd’hui, la baisse des prix et des taux se concrétise. Ce pouvoir d’achat est donc appelé à s’améliorer.
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Il existe plusieurs façons de le mesurer. L’une d’elles consiste à évaluer la part des revenus d’un ménage consacrée au remboursement d’un prêt hypothécaire. Olivier Lendrevie le calcule régulièrement pour MoneySmart : au 4ème trimestre 2023, il l’estimait à 33,3%. Mais à 1euh trimestre 2024, elle estime que cette part des revenus affectée au remboursement du prêt immobilier diminuerait à 31 %.
Une autre façon d’estimer les gains ou les pertes de capacité d’achat. C’est ce que fait le courtier Pretto dans une étude publiée le 15 mars. Il note que, “sauf au Havre où les prix de l’immobilier n’ont cessé d’augmenter, dans toutes les autres villes répertoriées, le pouvoir d’achat des acheteurs augmente”. Ainsi, par rapport à il y a six mois, les emprunteurs de villes comme Strasbourg, Marseille, Toulouse ou Reims peuvent acquérir 5 m² de plus avec le même salaire. Les villes où ce pouvoir d’achat augmente le plus sont Nantes (+6 m²), Dijon (+7 m²) et Nîmes (+9 m²).
