Les taux hypothécaires ont amorcé une baisse en 2024 qui devrait se poursuivre cette année, selon les experts. À moins d’avoir un prêt hypothécaire ouvert, est-ce le bon moment pour rompre votre contrat avant l’échéance ? Voici sept questions pour vous aider à prendre une décision.
1. Est-il vrai que le montant du malus est presque toujours équivalent à celui des économies potentielles ?
«Oui, des calculs de pénalités sont normalement faits pour décourager les gens de rompre leur contrat de prêt», précise Geneviève Audet-Gagnon, courtier hypothécaire chez Hypotheca. Tout a été calculé. »
«Un client qui souhaite bénéficier d’une réduction de taux pour une durée équivalente, généralement, cela en vaut plus ou moins la peine», ajoute Patrick Dumond, courtier hypothécaire chez Multi-Prêts. Pour le client qui a encore deux ans de contrat et qui souhaite une durée actuelle de deux ans, les économies seront annulées. Mais il peut y avoir des exceptions, cela vaut la peine de vérifier. »
2. Existe-t-il encore des avantages dans certaines situations ?
«En ce moment, nous sommes dans une situation particulière, où les gens peuvent éventuellement économiser de l’argent», affirme Geneviève Audet-Gagnon.
Contrairement à ce qu’on pourrait penser, ce n’est pas à cause de la grande différence de taux entre le sommet atteint en 2023 et celui d’aujourd’hui, explique le courtier Hypotheca.
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Geneviève Audet-Gagnon, courtier hypothécaire chez Hypotheca
« On est dans une courbe qui s’écarte un peu de la norme. Les tarifs à court terme proposés sont plus chers que les tarifs à long terme. Normalement, c’est l’inverse. Cette situation a une conséquence sur les pénalités que les clients se retrouvent à payer.
« On arrive à avoir la pénalité de trois mois d’intérêts qui est moins coûteuse que celle calculée avec le différentiel de taux. C’est donc ce qui se passe aujourd’hui pour la plupart des emprunts qui ont été contractés à des taux un peu supérieurs aux taux actuels. »
Il existe cependant un autre enjeu qui motive les clients à vouloir profiter de cette réduction de taux, constate le courtier hypothécaire de Multi-Prêts. « Au-delà de l’économie, les clients nous appellent parce qu’ils sont essoufflés, cherchant ce qu’ils peuvent faire pour réduire leurs engagements mensuels. Et puis, dans certains cas, rompre son prêt hypothécaire peut en valoir la peine. »
M. Dumond cite en exemple un client qui aimerait bénéficier de la tranquillité d’esprit d’un terme plus long, comme cinq ans, actuellement moins coûteux que le terme de deux ans. «La baisse récente des taux d’intérêt pourrait lui permettre de bénéficier d’économies d’intérêts dans les deux prochaines années, puis d’avoir une mensualité moins élevée», indique-t-il.
3. Comment ma pénalité sera-t-elle calculée ?
Les pénalités varient selon le taux, qu’il soit fixe ou variable.
Pour le taux variable, la pénalité est toujours de trois mois d’intérêts.
Pour le taux fixe, le prêteur choisit le plus élevé entre trois mois d’intérêt sur votre prêt actuel ou ce qu’on appelle le différentiel de taux. C’est-à-dire la différence entre le taux d’intérêt affiché au moment de la signature de votre contrat et le taux d’intérêt actuellement affiché.
Parce que votre tarif a peut-être bénéficié d’une remise. Pour les besoins du calcul, l’établissement prendra le taux qui était affiché lors de la signature de votre contrat de prêt hypothécaire.
« Par exemple, un prêteur d’une durée de cinq ans aura un taux affiché de 6,79 % et offrira au client un taux de 4,64 % », explique Patrick Dumond. Un autre prêteur proposera le même taux de 4,64 %, mais sur un taux affiché qui sera de 6,49 %. Ce qui signifie que la décote du taux d’intérêt étant plus élevée, le calcul de la pénalité sera plus important ultérieurement. »
Les tarifs visibles sur les sites des prêteurs incluent déjà la remise.
-4. À quelle pénalité dois-je m’attendre ?
«Les pénalités sont généralement plus élevées chez les prêteurs traditionnels», observe Patrick Dumond. Cela signifie que les prêteurs virtuels sont populaires depuis plusieurs années, notamment en raison de leur avantage en termes de calcul du malus. »
«Il y a différentes choses à prendre en considération», précise Geneviève Audet-Gagnon. Cela dépend du temps restant, du montant du prêt hypothécaire du client et de l’institution où il se trouve.
« Comparons deux prêts au taux de 6 %, mais avec des soldes différents. Le propriétaire ayant un prêt de 500 000 $ aurait une pénalité de 7 500 $ et le propriétaire ayant un prêt de 100 000 $ aurait une pénalité de 1 500 $. »
5. Que devez-vous vérifier avant de prendre la décision de rompre votre prêt hypothécaire ?
Les deux experts conseillent de commencer par contacter votre institution financière pour savoir exactement quelle pénalité sera appliquée.
« Avant d’aller trop loin dans vos démarches, il est important de consulter un expert pour vérifier si cela en vaut la peine, puisque d’un dossier à l’autre, d’un client à l’autre, puis d’un prêteur à l’autre, les pénalités peuvent être complètement différentes. », relate Patrick Dumond.
«C’est du cas par cas et la pénalité d’aujourd’hui peut être basée sur les trois mois, puis demain, si le taux change, la pénalité changera aussi», indique Geneviève Audet-Gagnon.
«Le client qui a effectué l’exercice il y a trois mois devra à nouveau demander sa pénalité à son institution financière dès aujourd’hui pour s’assurer que nous travaillons sur les bonnes données. »
6. Y a-t-il d’autres frais à prendre en compte ?
Frais d’expertise immobilière et frais de notaire.
« Tout est mathématique, rappelle Geneviève Audet-Gagnon. Certaines institutions paieront ces frais aux clients, mais nous les prenons quand même en considération dans le calcul afin de nous assurer que le client dispose réellement de tous les éléments pour prendre sa décision. »
« Malgré les frais de notaire, dans certains cas, cela vaut quand même la peine de rompre son contrat », constate Patrick Dumond. Et puis parfois, ce n’est pas aujourd’hui. Parfois, ce sera dans quelques mois. »
Pour que rompre un contrat en vaille la peine, il faut que l’écart de taux se situe entre 0,75 % et 1 %, estime Geneviève Audet-Gagnon.
7. Si vous avez contracté un prêt hypothécaire en novembre 2023 pour cinq ans à 6,47% et que vous souhaitez le rompre pour obtenir le taux actuel de 4,69%, est-ce que cela en vaut la peine ?
Geneviève Audet-Gagnon a fait les calculs pour un prêt de 500 000 $ et un autre de 400 000 $.
Dans le premier cas, la pénalité est de 7 952 $ et les frais de notaire sont de 1 500 $. Si les économies d’intérêts s’élèvent à 33 797 $, les économies réelles s’élèvent plutôt à 24 345 $.
Quant au prêt de 400 000 $, le courtier a envisagé des frais de notaire de 1 500 $ et une pénalité de 6 361 $. Elle obtient 27 037 $ d’économies en intérêts et 19 176 $ d’économies réelles.
« Dans ces cas précis, je pense que cela vaut la peine », dit-elle. Cependant, c’est toujours au client de déterminer s’il vaut la peine ou non de rompre l’hypothèque, car nous n’avons pas tous la même valeur en tête. Pour certains, une économie de 3 000 $ suffira pour changer. D’autres diront : « Tant que je dois retourner chez le notaire et faire les démarches, je préfère rester là où je suis. » »
