Parmi les résidences principales, 1,7 million de T4 et plus sont occupés par des aînés de plus de 80 ans. En raison des décès et des admissions dans les structures spécialisées, ils pourraient devenir disponibles et être divisés pour créer davantage de logements.
Loger les Français sans forcément construire ? Cela sera en partie possible d’ici quelques années, selon la start-up spécialisée dans l’open data territoriale Terre de données. Elle estime que d’ici 5 à 10 ans, plus de 1,7 million de logements de grande taille (T4 et plus) pourraient être disponibles et divisés en propriétés plus petites.
Pour comprendre, il faut partir du constat. En France, les ménages sont de plus en plus resserrés. Le nombre de familles monoparentales a explosé (+22% entre 2009 et 2020 selon l’Insee). Ce qui signifie que la demande de petits logements (T2 ou T3) est de plus en plus pressante.
Compte tenu de l’évolution de la population, l’Union sociale pour l’habitat estime que la France aura besoin de 518 000 logements neufs par an (construction neuve ou recommercialisation) d’ici 2040, dont 38% de logements sociaux.
Un parc de 1,7 million de foyers
Mais les obstacles sont nombreux dans un marché immobilier en mauvaise santé. Parmi les facteurs explicatifs, on peut citer l’envolée des taux d’emprunt (même si une baisse a commencé) ou la disparition progressive des dispositifs d’incitation fiscale. Dans le même temps, la construction neuve est ralentie par la hausse du prix des matériaux.
Dans ce contexte, comment répondre à la crise du logement qui fragilise les Français ? Sur 30 millions de résidences principales, près de 9 millions sont actuellement occupées par des retraités, selon les données de l’Insee compilées par Terre de données. Plus de 65 % d’entre elles sont des grands T4 et des appartements plus grands (soit près de 6 millions de logements).
Près de 3 millions sont habités par des seniors de plus de 80 ans et 63 % d’entre eux sont des T4 ou plus, soit 1,7 million de logements. Même si ce n’est pas très encourageant, Terre de données estime que « dans les 5 à 10 prochaines années, ces résidences principales devraient se retrouver sur le marché immobilier en raison, entre autres, des décès et des admissions dans des structures spécialisées comme les Ehpad ».
Multiplier en divisant
Et il y a même plus de 1,7 million de biens qui pourraient arriver sur le marché. Ces grandes habitations, inadaptées aux besoins actuels, pourraient être réhabilitées et transformées en un plus grand nombre de petits logements.
« Les constructeurs, les promoteurs et même les collectivités pourraient donc trouver dans les maisons de ces aînés l’opportunité de créer des logements sans avoir besoin de terrain », précise l’étude.
Un véritable gisement de résidences pourrait voir le jour mais « il sera indispensable de repenser les espaces et d’innover pour créer des petites surfaces (T2 et T3) ou concevoir de nouvelles formes d’habitat en coliving par exemple ».
Outre la typologie, la question de la localisation de ces résidences est essentielle si l’on veut répondre aux besoins de la population. Elles doivent être situées à proximité des zones d’emploi, des transports et/ou des services.
Toujours selon les données de l’Insee, la plupart de ces grands logements se situent soit dans les grandes villes (28%), soit, à l’inverse, à la campagne (18% dans les communes rurales et 18% dans les zones rurales à habitat dispersé). Viennent ensuite les villes moyennes (13%), suivies des ceintures urbaines (10%) et des petites villes (7%).
Coliving et services mutuels
Dans les grandes villes, la moitié de ces logements sont des maisons et l’autre moitié des appartements. En dehors des métropoles, l’immense majorité sont des maisons. « Cela met en évidence la prédominance de l’habitat individuel sur l’habitat collectif », analyse Julien Cresp, l’auteur de l’étude.
Selon lui, les entrepreneurs commencent à se positionner sur ce segment. « Ils peuvent acheter une maison au moment de la succession, la rénover et la diviser. Avec un grand T5, ils peuvent faire un T2 et un T3 par exemple », explique-t-il.
Et pour le cas d’une personne âgée seule qui souhaite rester dans la maison où elle a toujours vécu, mais qui a un logement trop grand pour elle, il existe également la possibilité de créer un studio au sein de la maison. « Dans le reste de la maison, un jeune couple pourrait emménager, l’idée de ce mode de coliving est aussi que les résidents se rendent des services mutuels », explique-t-il.
« Évidemment, ce parc de logements ne résout pas l’urgence de la situation mais c’est un élément à prendre en compte sur un horizon de 10 ans », conclut Julien Cresp.
