Par
Stéphanie Hourdeau
Publié le
5 janvier 2025 à 6h20
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La belle année 2022 semble bien loin, avec ses ventes et sa production de logements records ! Terrains constructibles, constructions, transactions immobilières… Tout va mal en Vendée. Et 2025 reste incertain en raison de l’instabilité gouvernementale qui gèle les mesures envisagées pour relancer le secteur en crise. Mais revenons d’abord à l’état des lieux.
Baisse de la production de terrains à bâtir
2015. C’est le nombre de terrains prêts à bâtir en lotissement qui ont été produits en 2023 en Vendée. Pratiquement 1 000 de moins qu’en 2022. Cela représente une baisse de 37 % du nombre de lots autorisés. Cette production n’était pas homogène sur l’ensemble du territoire. Les secteurs de Mortagne, Saint-Gilles-Croix-de-Vie, Vendée Grand Littoral et Les Sables-d’Olonne concentrent cette production. À eux deux, ils représentaient 47 % des terres produites en 2023.
La douche froide se trouve à proximité de Saint-Fulgent, de l’agglomération du Yonnais, de Vie et Boulogne et des Achards. Ces quatre intercommunalités ont subi une baisse de 80% des lots autorisés par rapport à 2022.
Si l’on additionne les stocks de l’année précédente encore en vente, nous en sommes à 3.389 lots à développer en 2023. Un chiffre en baisse depuis six années consécutives.
Des parcelles qui continuent de fondre
La baisse ne concerne pas seulement le nombre de terrains à bâtir. La superficie des terrains à bâtir continue également de baisser. En raison des nouvelles règles d’urbanisme qui nous poussent à lutter contre l’artificialisation des terrains, et donc à densifier au maximum, et du prix au mètre carré, qui connaît lui aussi une tendance à la hausse. Tout cela entraîne donc une réduction des parcelles.
En dix ans, la superficie médiane a perdu 13 %. Il est passé de 486 m2 en 2014 à 423 m2 en 2024. A noter cependant des disparités selon le secteur de ces parcelles. On trouvera encore des terrains de plus de 800 m2 en Châtaigneraie ou sur les secteurs de la Sèvre et de l’Autise. Partout ailleurs, on est plutôt en dessous de 500 m2. Les plus petites se trouvent sur des îles comme Noirmoutier (351 m2). Autour de La Roche Agglo et des Sables, la superficie médiane est de 450 m2400 m2 for Challans-Gois.
Les ventes de terrains en baisse
Après une reprise des ventes en 2022 qui avait atteint un record, le nombre de transactions portant sur des terrains lotis a diminué de 33% en 2023 avec 1 449 ventes. Les territoires qui ont le plus bénéficié de ces ventes sont les pays de Challans, Montaigu, Saint-Gilles et Océan Marais de Mont.
Cette baisse s’explique par la hausse des taux d’intérêt qui a ralenti le marché et par la hausse du coût des matériaux pour les nouvelles constructions. « On voit aussi des terrains anciens dans des lotissements qui ne sont plus attractifs, comme en Sud Vendée. Ils ne répondent plus aux attentes. La tendance des ménages est à s’orienter vers des produits diffusés », constate Didier Le Bras, directeur d’Adile de Vendée. Autant de terres qui restent sur le dos des communautés.
1 428 autres terrains, en diffus (hors lotissement) sont également à intégrer dans ces transactions 2023. Des transactions qui se retrouvent davantage sur le littoral et le sud du département. « Ce sont des fonds de jardins, des détachements de parcelles devenues trop grandes et qui permettent de mieux vendre pour pouvoir racheter », analyse le directeur.
La quête des petites parcelles
Un phénomène nouveau également selon le réalisateur d’Adile, la course aux petites parcelles.
Avant, c’étaient les plus belles ou les plus grandes parcelles qui étaient prioritaires. Aujourd’hui, ce sont les plus petits qui sont convoités. Cela s’explique par le coût des terrains et de la construction qui a augmenté. Les acheteurs recherchent alors des parcelles plus petites pour pouvoir y inclure la maison et tout rentre dans leur budget.
On savait déjà que le littoral et son prix du terrain au m2 n’étaient pas pour tous les budgets. Mais ce constat touche désormais aussi le centre Yonnais. Le prix médian au m2 atteint 118 € en 2023 (contre 84 € en 2014). Si le centre du Yonnais est encore loin des tarifs pratiqués à Noirmoutier (400 € le m2soit dix fois le prix à Pouzauges !), il dépasse la barre des 100 € le m2. La Roche agglo arrive au prix médian de 152 € le m2. Le bocage du nord reste encore abordable.
Chantier en berne
Le la construction de logements s’est effondrée de 30 % dans toute la France, aussi bien en habitat individuel qu’en habitat collectif. Hormis le Maine-et-Loire, tous les départements des Pays de la Loire constatent une baisse du nombre de mises en chantier entre août 2023 et juillet 2024.
Dans Vendée, la baisse est de 36%. 3 787 logements ont été démarrés. On compte ainsi 1 507 maisons lancées en moins par rapport à l’année précédente et une baisse de 687 logements collectifs, soit une baisse globale de 2 140 mises en chantier.
De nombreux territoires sont concernés par cette baisse : le littoral Sud Vendée affiche une baisse de 58%, les Terres de Montaigu sont à -54% et la Vendée Grand Littoral à -52%. Les villes de La Roche et des Sables-d’Olonne ne sont pas épargnées, notamment en matière de démarrages de chantiers collectifs. La Roche voit une baisse de 92% dans le collectif (-325 logements) et Les Sables sont à -78% (-428).
Si la construction individuelle reste prédominante, représentant 70 % des mises en chantier, cette proportion ne cesse de diminuer au fil des années au profit des logements collectifs. La production collective, auparavant cantonnée au littoral et à l’Agglomération de La Roche-sur-Yon, se développe dans d’autres territoires portés par le marché individuel, comme le Pays des Herbiers, Chantonnay ou Challans-Gois. . « Sur les trois dernières années, la Vendée est passée de 6 398 mises en chantier à 3 787 en 2023. C’est assez violent », calcule le directeur de l’Adile qui voit, outre le ralentissement de la construction, les conséquences derrière « pour tous les métiers, ça risque C’est cruel pour toutes ces entreprises qui ne font que du neuf et qui ne se positionnent pas sur la rénovation”, prédit le directeur. « S’il n’y a pas de reprise en 2025, les entreprises ne se redresseront pas. »
Les autorisations de construire baissent également
Le le nombre de permis de construire suit cette tendance à la baisse. Avec 4 636 autorisations, la Vendée a enregistré 1 851 logements autorisés en moins sur la période août 2023-juillet 2024 par rapport à la période précédente. Seules La Châtaigneraie et Fontenay constatent une hausse. Cependant, une reprise des projets collectifs semble s’amorcer dès 2024, notamment dans les secteurs des Herbiers, Chantonnay et Fontenay, « des villes intermédiaires qui commencent à intéresser les grands promoteurs nationaux qui ne peuvent plus se rendre dans les grandes villes car les marchés sont complets en collectifs, mais qui ont besoin de produire parce qu’ils sont grands. »
L’impact du PTZ sur les marchés vendéens
Malgré son 9ème rang national en termes de prêts à taux zéro (PTZ) délivrés en 2023, la Vendée est le département qui accorde le plus de PTZ si l’on rapporte au nombre de ménages. En 2023, 1 181 PTZ ont été délivrés, soit 3,8 PTZ pour 1 000 ménages. La Roche Agglomération affiche le plus grand nombre d’opérations (12 % du volume départemental), devant Terres de Montaigu et Challans-Gois (10 %). A noter qu’en termes de nombre de ménages, le Pays des Achards affiche une bonne dynamique avec 11,3 PTZ délivrés pour 1 000 ménages, du fait de sa position entre La Roche et Les Sables.
Mais la donne a changé depuis le 1er avril 2024 avec la fin du PTZ pour les logements individuels neufs. Rappelons qu’en 2023, 72% des PTZ étaient délivrés pour la construction de logements. Il a donc été le principal moteur de l’accession à la propriété. Après le 1er avril 2024, le nombre de PTZ s’est logiquement effondré. De 230 prêts accordés au premier semestre 2024, nous sommes passés à 80 au second.
Alors que le gouvernement Barnier semblait prêt à revoir sa copie et à rendre à nouveau le PTZ universel, sans limiter aucune zone géographique ni type de bien (neuf ou ancien, appartement ou maison), la censure a tout gelé. Reste à savoir si le futur gouvernement adoptera ou non les mesures prévues. « Tout pourrait être rapidement débloqué si ces mesures étaient inscrites dans la loi de finances », estime Didier Le Bras, directeur de l’Adile, qui rappelle que « le PTZ ne doit pas être vu comme une simple dépense de l’Etat, mais comme un investissement qui rapporte des recettes grâce à la TVA des constructions qui remplissent les caisses de l’Etat ». Affaire à suivre avec le futur gouvernement Bayrou.
Un marché existant en crise…
Le les résultats ne sont pas très encourageants du côté des premiers. Après deux années exceptionnelles en 2021 et 2022, le marché de l’ancien s’effondre en 2023. baisse de 20% transactions immobilières par rapport à 2022 avec 12 583 ventes. A l’image du secteur national qui affiche une baisse de 22%. Une tendance à la baisse qui semble se poursuivre en 2024 avec seulement 5.244 ventes enregistrées au premier semestre. Un déclin qui fait beaucoup de mal aux communautés « parce qu’ils reçoivent moins de droits de mutation », constate Didier Le Bras.
These sales are concentrated in four territories: La Roche Agglo (1,511 homes sold), the country of Saint-Gilles (1,456), Les Sables-d’Olonne Agglomération (1,309) and Sud Vendée Littoral (1,195), i.e. 44% of sales achieved in 2023.
Au niveau du parc existant, ce sont le Pays des Achards, Fontenay et La Châtaigneraie qui affichent la plus forte dynamique avec un taux de 3,3 logements vendus pour 100 logements existants, là où la moyenne départementale est de 2,9.
…malgré la baisse des prix de vente
Et un plateau a été atteint du côté des prix dans le premier. « Nous connaissons des hausses depuis dix ans, avec une accélération post-covid. Après 2023, un plateau semble avoir été atteint et on constate un affaissement, qui reste léger », tempère le réalisateur d’Adile. En 2023, le prix médian du logement atteint 215 000 € et présente au premier semestre 2024 un baisse de 4%. Pour rappel, la flambée des prix n’avait épargné aucune région vendéenne. Tous ont connu une augmentation d’environ 30 % au cours des trois dernières années.
Inutile de préciser la disparité des prix entre le littoral et l’est du département, avec un prix médian de 130 000 € autour de Pouzauges, 448 085 € sur les îles, 300 000 € pour les Sables, plus de 200 000 € pour La Roche Agglo et Challans. et toutes zones frontalières au 44 et au 49, tarifs bénéficiant de la proximité de Nantes ou d’Angers.
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