L’expérimentation de l’encadrement des loyers est en vigueur dans les 24 communes de la zone d’habitation tendue du Pays basque depuis le 25 novembre. Date de signature par le préfet de l’arrêté fixant les loyers de référence dans cet espace, base de calcul du plafond (lire par ailleurs ). Il semble que la mesure ait eu un impact instantané. Dès la première semaine, le simulateur mis à disposition du public par l’Agglomération Pays Basque pour vérifier la conformité d’un loyer a enregistré 6 000 branchements.
« On voit que les gens s’approprient cet outil », constate Jean-René Etchegaray, maire de Bayonne et président de l’intercommunalité XXL. « Les chiffres ne nous disent pas la proportion de locataires qui se branchent, ni celle des propriétaires qui souhaitent évaluer leur pratique. Mais il y a une manipulation du simulateur et évidemment des questions. »
43% au-dessus du plafond
La défense du logement pour toutes les structures constitue une part importante de l’action d’Alda. L’association “a voulu faire une radiographie du parc locatif” dans la zone tendue, à la date d’entrée en vigueur de l’indemnisation. Ou celle où toutes les offres de location doivent respecter la charpente des sols et des plafonds. « Nous avons utilisé le site cadredesloyers.fr. Elle propose une extension qui compile les données des sites d’annonces pour vérifier lesquels respectent ou non les plafonds », explique Malika Peyraut, porte-parole de l’association. Alda a ainsi filtré 1 125 annonces, réparties sur 11 sites. « Nous avons relevé 490 annonces qui dépassent les plafonds. Soit 43%. »
Le militant en tire une première lecture positive. « Une majorité de propriétaires respectent déjà le plafond des loyers. Il faut le noter quand on voit que le débat se déplace déjà vers ces propriétaires qui disent vouloir vendre à cause du plafond. » La Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM) met notamment en garde contre le risque de sortie de certains logements du marché locatif.
Alda veut durcir les critères
Près de la moitié des propriétaires présents sur les chantiers percent les plafonds. Alda prône « une augmentation des sanctions » (1). Et que le fruit des amendes revienne aux communes, pour financer un système de contrôle. Ce serait également un moyen de localiser la politique du logement.
La commission départementale de conciliation est à Pau. Cela crée un problème d’égalité devant la loi
De même, l’association réclame une commission départementale de conciliation à Bayonne. Elle doit trouver des solutions à l’amiable entre propriétaires et locataires. « La commission est à Pau. Cela pose un problème d’égalité devant la loi. Il faut déjà s’engager dans une procédure, ce n’est pas simple. Et il faut aussi traverser le département, ce qui prend du - et engendre des coûts. »
Alda déplore la latitude laissée dans les cas où le propriétaire peut appliquer un « supplément au loyer ». Certains biens, par leur caractère exceptionnel, justifient une majoration particulière. Une possibilité qui s’écarte du cadre, dans la mesure où ce supplément n’est pas plafonné. « Nous pensons qu’il ne doit pas dépasser 20 % de plus que le plafond et qu’il doit être indexé sur le DPE logement », précise Malika Peyraut.
“Quelques “
L’idée n’est évidemment pas qu’un locataire perde en facture d’énergie ce qu’il gagne en loyer.
Les professionnels parlent aussi de l’isolement des logements, dans une autre mise en garde : “Les propriétaires nous disent qu’ils vont renoncer aux travaux de rénovation qu’ils ont dû faire, en raison de la perte du loyer”, argumente Elodie Mir, coprésidente de la FNAIM Béarn. Bigorre et Pays Basque. Jean-René Etchegaray a entendu certains de ces propriétaires. Il admet « un sujet », « peut-être un os ». « L’idée n’est évidemment pas qu’un locataire perde en facture d’énergie ce qu’il gagne en loyer. » L’élu ne néglige pas un éventuel effet vice-like, pour certains, alors que la loi climat et résilience contraint les diagnostics de performance énergétique (DPE), au point d’interdire la location de ceux en dessous de la lettre E, à partir de 2034.
« Il ne faut pas oublier que nous sommes dans une phase d’expérimentation de l’encadrement des loyers », tergiverse le patron de l’Agglomération. « Un nouveau décret sur les loyers de référence doit être pris dans un an pour 2026. La pratique fera avancer le décret. » Du côté d’Alda, la vigilance sera grande quant à la future version du texte-cadre. Et des voix s’élèvent déjà pour demander une prolongation de l’expérimentation au-delà de 2026, date de fin de la phase expérimentale inscrite dans la loi. La FNAIM, de son côté, n’exclut pas des recours judiciaires pour intervenir. Comme elle l’a fait en Ile de France où une récente décision du Conseil d’Etat fragilise l’encadrement de ses modalités de mise en œuvre.
(1) Actuellement, les amendes peuvent atteindre jusqu’à 5 000 euros pour une personne physique, 15 000 pour une personne morale.
La supervision, les grands principes
Le préfet fixe par arrêté un loyer de référence dans les zones concernées, en fonction des caractéristiques du logement. Cela correspond au loyer médian observé. Un plafond de loyer est fixé, équivalent au loyer médian majoré de 20 %. Le loyer médian peut également être réduit jusqu’à 30 %. Cela s’applique aux locations de logements vides ou meublés, en résidence principale, ainsi qu’aux baux mobilité. En cas de colocation ou de locations multiples, la somme des loyers ne doit pas dépasser le plafond. Certains hébergements aux propriétés exceptionnelles peuvent appliquer un loyer supplémentaire.
