C’est dans les locaux de la Chambre de Commerce et d’Industrie du Vaucluse, lors de son Assemblée Générale, que la Fnaim (Fédération Nationale des Agents Immobiliers) a fait un point sur le marché du Vaucluse, finalisé en juillet 2024 et sur une période glissante de 12 mois. Le département dispose d’un parc de 308 180 logements, dont 6 486 ont été vendus. Résultat ? Le marché immobilier affiche une baisse en volume de plus de 19%. En question? Instabilité politique, inflation, hausse des taux d’intérêt et capacité d’emprunt des futurs acheteurs réduite par les banques. Cependant Jonathan Le Corronc Clady annonce « Une vraie reprise à partir de janvier 2025 ».‘, grâce notamment au retour des primo-accédants exclus du marché.
« En clair, aujourd’hui, il ne faut pas confondre rattrapage et redémarrage », observe Jonathan Le Corronc Clady, président de la Fnaim Vaucluse (Fédération nationale des agents immobiliers) et vice-président de la Fnaim Région Sud. Le plus dur est sans doute passé. Les cycles immobiliers sont longs et la capacité d’achat des acheteurs n’est pas encore restaurée. Les signaux positifs ? Une tendance à la stabilisation des prix est corrélée à la légère baisse des taux d’emprunt. Ceux-ci ont également été supérieurs à 4% pendant 6 mois entre septembre 2023 et février 2024, ce qui a fortement ralenti le marché immobilier. Celui-ci a connu un léger rattrapage au printemps et à l’été avec une proportion d’acquéreurs qui ont reporté leur projet afin de bénéficier de tarifs plus avantageux, comme cela a pu par exemple être le cas pour un couple accueillant un enfant qui a reporté son achat, ne pouvant se résoudre à perdre 25 % de sa capacité d’achat.
Pas de véritable reprise avant 2025
« La véritable reprise n’aura pas lieu avant 2025. Le marché atteindra son plein dynamisme lorsque les primo-accédants auront retrouvé une plus grande capacité d’achat. Cela a été fortement impacté par la hausse des taux d’intérêt et l’instabilité politique a été pénalisante, ce qui a provoqué un certain attentisme.»
Production de crédit divisée par 3 en 2 ans
« La production de crédits a été divisée par trois en deux ans, souffrant de la baisse des ventes de biens anciens et de la baisse des biens neufs. Il se redresse depuis plusieurs mois mais reste deux fois moins élevé que ses plus hauts niveaux. Cette évolution récente pourrait être le signe d’une future stabilisation des ventes. Le niveau encore relativement faible de la production de nouveaux crédits se reflète dans la baisse des encours. De plus, le remboursement des prêts reste supérieur aux mensualités des nouveaux prêts.
Stabilisation des ventes
« Nous sommes à un faible niveau de stabilisation des ventes. Au niveau national, à fin juin 2024, 792 000 ventes avaient été réalisées sur 12 mois. Il est de -21% sur un an et de -31% sur trois ans. Cette baisse des ventes concerne tous les territoires. La baisse de l’activité se poursuit toutefois lentement avec un léger repli ces derniers mois. Une stagnation qui devrait se poursuivre au cours des prochains mois.»
La baisse des prix des biens ne compense pas la hausse des taux
« D’une manière générale, la baisse des prix ne compense pas la hausse des tarifs, même en tenant compte de l’augmentation relative des revenus au cours des deux dernières années. La capacité d’achat des acheteurs se redressera en 2024 sous l’effet d’une hausse des revenus et d’une baisse des prix couplée à une légère baisse des taux, mais cela sera sans doute insuffisant pour une reprise durable avant 2025. Nous sommes cependant sur la bonne voie pour passer de crise à la reprise.
25% de capacité d’emprunt perdue depuis deux ans
« Nous sommes déjà en train de rattraper notre retard et de relancer les volumes. Les banques veulent prêter et les Français se remettent à acheter, on le sent. Ils ont mis leurs projets entre parenthèses pendant deux ans, à cause de la hausse des taux de crédit – ils avaient perdu jusqu’à 25 % de capacité d’emprunt – ils n’attendront plus. Cela a également contribué à la crise du logement.
« Nous sommes déjà en train de rattraper notre retard et de relancer les volumes. Les banques veulent prêter et les Français se remettent à acheter, on le sent. Ils ont mis leurs projets entre parenthèses pendant deux ans, à cause de la hausse des taux de crédit – ils avaient perdu jusqu’à 25 % de capacité d’emprunt – ils n’attendront plus. Cela a également contribué à la crise du logement.
Des prix en baisse dans tous les territoires
« Nous observons que les prix baissent sur tous les territoires. Le volume des ventes est en baisse de -19,4% dans la région Sud-Paca, par rapport à l’année dernière, de -19,7% dans le Vaucluse sur un parc de 308 000 logements (hors locaux et commerces), soit 6 846 logements vendus, contre 10 à 12 000 ventes immobilières certaines années. La dernière bonne année immobilière ? 2022 ! Une année record avec 1,2 million de ventes immobilières en France et environ 12 000 transactions dans le Vaucluse.
Les 20 premières villes du département
« Avignon arrive en première position avec près de 20 % des ventes dans le Vaucluse avec ses 1 290 ventes immobilières. Les prix ont augmenté ces 5 dernières années de 18,9% alors que les prix n’ont baissé que de 0,4% sur un an. Pour quoi ? Les taux ayant baissé au printemps, les vendeurs n’ont pas souhaité baisser leur prix de vente. La baisse des prix n’a donc pas été celle à laquelle on aurait pu s’attendre. Cependant, cela restaurerait la capacité d’achat des acheteurs.
Un marché d’acheteurs
« Nous sommes donc dans un marché d’acheteurs où il ne faut pas hésiter à négocier et surtout à retourner voir les banques car les taux baissent. La fenêtre de tir à prendre ? Les taux devraient continuer de baisser en 2025. On est actuellement sur des taux allant de 3 à 3,60% selon les profils contre 4 à 4,5% l’an dernier à la même époque. Nous devrions atteindre 3% en janvier prochain.»
Le Vaucluse par rapport à la région
Le Vaucluse est plutôt protégé par rapport à la région. Les prix ont baissé en un an dans la région de 1,2%, contre -0,4% dans le Vaucluse. Nous avons observé qu’au cours du dernier trimestre, alors que les taux baissaient, les prix montaient. Quant aux loyers, ils augmentent de +4,5% sur 5 ans et +3% sur 1 an.»
Diagnostic de performance énergétique
« Près de 40 % des logements en France sont passoires thermiques, le Vaucluse ne fait pas exception, qui en représente 37 %. Un basculement de la Loi Climat et Résilience est donc toujours attendu selon les dernières déclarations du gouvernement Barnier et de la ministre du Logement, Valérie Létard.»
Les Vauclusiens sont satisfaits de leurs agents immobiliers
« Plus de 95 % des vendeurs sont satisfaits du travail de leur agent immobilier, sur la base de 2 725 avis clients, dont +350 avis clients sur un an, et contre 92 % au niveau national. Nous avons été jugés sur l’accueil, la qualité du service, la compétence, l’accompagnement et le rapport qualité/prix. Sur les 6 846 ventes réalisées dans le Vaucluse, 67 % sont passées par les agents de la Fnaim.
Le prochain grand rendez-vous
« Les Assises de l’immobilier du Vaucluse, prochainement à la Mairie d’Avignon, couplées aux vœux à la profession, le 28 janvier, avec la découverte des chiffres de l’immobilier pour l’année 2024. »
En détails
« Tout est vendu. Le marché ne connaît pas vraiment de saisonnalité en dehors des marchés de niche ou des biens d’exception comme Gordes, le Luberon où les biens se vendent du printemps jusqu’en octobre… Le reste se vend toute l’année grâce à une clientèle d’actifs qui vivent et travaillent dans le département. Avignon représente 20% des ventes immobilières du département. Un bien au prix du marché se vend en trois mois, soit 87 jours exactement. Des négociations à la baisse se font à hauteur de 3 à 5% du prix du bien. Le bien qui se vend le plus ? T3. »
