Que ce soit à Vienne, Bourgoin-Jallieu, Morestel ou La Tour-du Pin, le marché est passé d’une tendance dynamique à une tendance tendue.
Tous les professionnels s’accordent sur ce point : il y a une pénurie de logements locatifs. En raison des taux des prêts bancaires, « Les acheteurs potentiels reportent leur achat à la location jusqu’à ce que les taux ou les prix baissent. La demande explose ! “, remarque Franck Dubessy, gérant de l’agence immobilière Laforêt à Bourgoin-Jallieu. »
Une demande toujours forte
Effet Covid, la demande de vie verte a stimulé le marché du Nord. Selon Franck Dubessy, « un studio meublé peut se louer en ville pour 500 € par mois (contre 400 € avant Covid), un T2 entre 600 et 650 € (contre 500 € auparavant), une maison à 15 kilomètres de Bourgoin-Jallieu dans la fourchette de 1 000 € à 1 200 €. »
Dans les quartiers les plus prisés, comme Ruy-Montceau ou à proximité du golf de L’Isle-d’Abeau, le loyer mensuel d’une maison peut monter jusqu’à 1 500 € ou 1 600 €. « Il fait bon vivre ici ! Deux tiers des demandes de location émanent de lyonnais »précise-t-il.
Ce que note également Suzanne Rabilloud, responsable des agences Arthurimmo à Montalieu-Vercieu, Morestel et Belley : « Les gens ne peuvent plus acheter, il n’y a plus de turnover parmi les locataires. La demande reste forte, notamment de la part des jeunes en installation ou des personnes en mutation. Nous sommes au cœur d’un triangle et d’un grand bassin d’emploi. »
Des propriétés plus chères lorsqu’elles changent de locataire
Les prix d’achat ayant augmenté de 10 à 15 %, les propriétaires n’hésitent pas à louer plus cher pour atteindre la rentabilité.
Ils trouvent preneurs, car le marché reste ici plus accessible qu’à Lyon. La rareté rendant l’offre disponible, les propriétaires révisent leurs prix lors des changements de locataires.
Le loyer d’un T2 de 43 m² dans le quartier Pierre Louve à L’Isled’Abeau, en rez-de-chaussée, dans une résidence avec piscine, était auparavant loué 579 € par mois.
Son loyer s’élève à 645 €, soit +11%. Même son de cloche chez Suzanne Rabilloud, qui donne l’exemple d’un T3 de 65 m² à Morestel loué 650 € par mois et majoré de 80 € lors du changement d’occupant.
Un extérieur et une proximité avec les grands axes routiers
Les biens les plus prisés sont les rez-de-jardin, ignorés il y a quelques années, et les derniers étages. Un extérieur, un stationnement, une proximité avec la gare et les axes autoroutiers sont également recherchés.
Les locataires sont également friands de biens récents, confortables et économes en énergie. Ils jettent également leur dévolu sur les biens neufs, notamment au sein des programmes construits dans le cadre de la loi Pinel, où les loyers sont plafonnés et qui sont accessibles à des locataires aux revenus plutôt élevés, compte tenu des plafonds en vigueur.
A Vienne, le marché, extrêmement tendu, est tiré pendant la saison estivale par la demande de petits espaces, studios et T1, pour accueillir les étudiants.
Le reste de l’année, les T2 et T3 sont plutôt recherchés, pas forcément en centre-ville. « Nous nous replions sur ce secteur par dépit. Mais parfois, c’est aussi un choix d’être proche de la gare et des commerces.
Il faudra quitter la ville si vous souhaitez des appartements de 4 pièces ou plus, car Vienne intra-muros n’en possède pas », explique Jean-Marie Després, gérant de l’Agence immobilière Vienne.
Le nord et le sud de la ville attirent davantage de locataires à la recherche d’un bien récent avec balcon.
A La Tour-du-Pin, les T2 et T3 sont particulièrement convoités par les jeunes couples qui s’installent et travaillent à Lyon ou Grenoble.
La municipalité a établi depuis le 1euh Mai 2023 un permis de louer dans une partie du centre-ville pour lutter contre l’insalubrité d’une poignée de logements. Ce qui allonge les délais de (re)location.
« Nous souffrons de cette situation qui renforce le contexte déjà compliqué. La demande locative est très forte, La Tour-du-Pin étant recherchée pour sa qualité de vie, ses loyers d’appartements plus raisonnables, en moyenne autour de -20% par rapport à Bourgoin-Jallieu, et sa facilité de location. Accès par autoroute ou train.
Un T3 rénové se loue en moyenne 500 € par mois et jusqu’à 600 € dans un immeuble récent », informe Isabelle Cervi, gérante de l’agence CIT Immobilier à La Tour-du-Pin.
Les demandes concernent également les petits villages voisins comme Dolomieu, Rochetoirin, pour le cadre naturel préservé.
Une maison à louer : mission impossible ?
Les prix s’envolent pour la location d’un pavillon de trois chambres avec jardin, au calme. Une maison à Dolomieu, Morestel ou Montalieu se loue entre 950 et 1 000 € par mois, entre 1 000 et 1 200 € à Vienne et à La Tour-du-Pin et jusqu’à 1 500 € en petite couronne à Bourgoin-Jallieu.
« Une maison individuelle est pratiquement impossible à trouver »reconnaît Isabelle Cervi. « Le foncier et l’intimité sont des critères de choix. »
A Seyssuel, Jean-Marie Després a loué une maison de 100 m² avec trois chambres en deux jours pour le même montant : « Le nord de Vienne est très prisé, car nous sommes proches de Lyon, tout en étant à la campagne avec des loyers moins élevés. J’ai eu 20 demandes pour une maison des années 1990 chauffée au fioul et classée E au diagnostic de performance énergétique (DPE). Les gens ne sont attentifs que lorsqu’ils ont le choix. »
Face aux difficultés de recherche de logement, les professionnels voient émerger de nouvelles demandes, comme la colocation entre seniors.
Le DPE rebat les cartes du marché locatif
Le diagnostic de performance énergétique (DPE), à fournir aux acheteurs et aux locataires, est devenu la clé de voûte du marché immobilier.
Avec la loi Climat & Résilience de 2021, les biens sont déjà interdits à la location (les « G+ ») et un calendrier d’interdiction sera progressivement mis en place pour ceux classés G, F et E.
« Les impacts sont colossaux, les logements considérés comme passoire thermique ne sont pas décents, ce qui ne veut pas dire insalubres »estime Yann Tacussel, diagnosticien immobilier à la tête de la société Diag YSY à Saint-Siméon-de-Bressieux. « L’objectif est de consommer moins. C’est un sujet majeur en Isère, où l’on compte 37% de biens classés E à G et un parc vieillissant avec 50% de bâtiments construits avant 1974. Aujourd’hui, les propriétaires ont monté leurs locations sans se soucier de ces réalités. Ils ne veulent pas nécessairement faire le travail nécessaire, car ils ne savent pas comment le faire. Ils préfèrent vendre leur bien, même si c’est compliqué de l’évaluer. »
Suzanne Rabilloud de l’agence Arthurimmo observe ces ventes : « A Morestel, une maison mitoyenne des années 80, classée E et louée 850 € par mois, a été mise en vente à 258 000 €, puis abaissée à 230 000 €. »
Lorsque le classement au DPE est bon, cela peut devenir un argument pour louer plus cher, à l’heure où les gens sont de plus en plus attentifs à la consommation énergétique des biens qu’ils occupent. « Si un locataire a le choix entre un appartement C, D ou E, il choisira C ! »note Franck Dubessy de l’agence Laforêt.
