Les prix intenables sur le marché immobilier canadien présentent tellement d’inconvénients qu’il est difficile de suivre le rythme. Mais pour en ajouter un autre à la liste : l’effet négatif sur la mobilité, y compris la capacité des personnes à se déplacer pour le travail.
Les prix prohibitifs des logements, les taux d’intérêt élevés et la hausse des loyers sont l’antithèse de la circulation des personnes. Beaucoup sont coincés dans ce marché immobilier constipé. Si vous avez quelque chose qui se rapproche d’un endroit décent, vous n’allez nulle part. C’est une grande partie de ce qui engorge le système.
L’Association canadienne de l’immeuble a déclaré que 2023 a vu le niveau annuel de transactions le plus bas au pays depuis 2008, la période qui a suivi le krach immobilier aux États-Unis.
Et ce, alors que la demande continue de monter en flèche. Mais les coûts effraient les gens : la persistance de l’inflation signifie que des baisses de taux d’intérêt cette année sont probables mais pas garanties, et de nombreux propriétaires sont toujours confrontés à des taux plus élevés sur les renouvellements de prêt hypothécaire. Alors même que les libéraux fédéraux ont lancé une vague d’annonces en matière de logement la semaine dernière – y compris un prometteur Fonds de protection des loyers du Canada, basé sur un modèle de la Colombie-Britannique destiné à maintenir les stocks de logements locatifs abordables – de sombres prévisions ont plu à leur défilé.
Selon les perspectives du marché de la Société canadienne d’hypothèques et de logement, les prix des maisons pourraient atteindre les sommets observés au début de 2022 d’ici l’année prochaine et atteindre de nouveaux sommets d’ici 2026. Les mises en chantier ne seront pas proches de ce qu’elles devraient être.
Cela signifie que les dissuasions de déménager restent fortes. Si vous louez dans l’une des grandes villes du Canada, une nouvelle maison est souvent synonyme de difficultés financières. Comme l’a souligné l’économiste en chef de la SCHL, Bob Dugan, dans un podcast, la mort de l’offre se manifeste réellement lorsqu’une personne quitte un logement locatif et que quelqu’un d’autre y emménage.
« Au Canada, l’année dernière, dans les logements sans rotation, la croissance des loyers était plus proche de 5 pour cent. Mais si l’on considère les unités de chiffre d’affaires, il est plus proche de 24 pour cent. Et il y a des RMR comme Vancouver où, en termes de chiffre d’affaires, la croissance était en fait plus proche de 33 pour cent, et à Toronto, plus proche de 40 pour cent.
Politiquement, c’est la raison pour laquelle le chef conservateur Pierre Poilievre pourrait faire vidéo après vidéo sur « l’enfer du logement » au Canada et cela ne cesserait jamais de résonner. Il y a un tribut personnel à tout cela.
Cela a également des répercussions sur l’économie. Cette crise du logement doit être considérée en conjonction avec les alarmes concernant la productivité du travail. Dans un discours prononcé le mois dernier, la gouverneure adjointe de la Banque du Canada, Carolyn Rogers, a lancé un avertissement inhabituellement sévère concernant la faible productivité du travail du pays. “Je dis que c’est une urgence – il est temps de briser la vitre.”
Mme Rogers a déclaré que le Canada doit notamment faire mieux en faisant correspondre les emplois aux travailleurs. Elle a déclaré que trop souvent les nouveaux Canadiens occupent des emplois qui ne tirent pas parti de leurs compétences.
Mais l’inadéquation entre les travailleurs et les emplois s’aggrave également lorsque les gens ne peuvent pas se permettre de déménager dans certaines des régions les plus prospères du pays (l’Alberta étant pour l’instant une exception notable). La mobilité de la main-d’œuvre contribue à la productivité. Mais comment amener des infirmières ou des gens de métier à s’installer dans votre ville lorsqu’il n’y a pas d’endroit où vivre, ou du moins pas d’endroit abordable ?
Nous pourrions utiliser davantage de données sur la question de la mobilité de la main-d’œuvre. Dans une étude de Statistique Canada de 2017, les liens familiaux ont poussé même les Canadiens au chômage à rester sur place. Les raisons financières étaient moins importantes.
Mais il est désormais probable que les considérations financières, notamment le logement, pèsent davantage sur les Canadiens considérant leurs perspectives dans une autre ville ou province. Aux États-Unis, où l’on dispose de plus de données, on s’inquiète depuis longtemps de l’aspect géographique de la « mauvaise allocation ». Les économistes affirment que les contraintes pesant sur l’offre de logements dans les villes américaines les plus productives (pensez à New York et à la région de la baie de San Francisco) limitent effectivement le nombre de travailleurs ayant accès à cette productivité élevée. Cela se répercute sur l’ensemble de l’économie américaine.
Tout cela se passait avant la pandémie. Et la nouvelle culture du travail à distance signifie que les gens ne doivent pas toujours se déplacer pour trouver un emploi. Mais les coûts du logement ont augmenté encore plus et au Canada, un nombre étonnant de personnes déménagent à la campagne. La population du Canada a augmenté de près de 1,3 million d’habitants l’année dernière, soit le taux de croissance le plus élevé depuis 1957. Près de 98 pour cent de la croissance provient de la migration internationale. Mme Rogers a déclaré dans son discours que la population en âge de travailler du Canada a augmenté de plus de 125 000 personnes rien qu’en janvier 2024 – le mois de croissance de la main-d’œuvre le plus rapide jamais enregistré.
C’est une arme à double tranchant, car les nouveaux arrivants contribuent à l’économie et ont besoin d’un toit au-dessus de leur tête. Mais n’ayez aucun doute : bon nombre des personnes qui viennent travailler au Canada voyagent désormais à travers les océans et ont encore du mal à trouver un logement.
