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Est-il encore possible aujourd’hui de financer son projet immobilier et comment ?
Le premier conseil que je donnerais au client est de commencer par demander une étude de financement pour voir si son projet est finançable, avant même de passer du temps à travailler sur les plans. Aujourd’hui, pour mener à bien son projet, il faut pouvoir compter sur un apport, mais aussi sur des économies après projet. Les banques sont très exigeantes à ce sujet. Car, en cas de charge inattendue sur la construction, il faut pouvoir l’assumer.
Ces dernières années, il y a eu tellement de projets avec des situations imprévues, auxquelles s’est ajoutée l’augmentation du prix des matériaux, que des prêts supplémentaires ont été nécessaires. Le problème, c’est qu’un emprunteur qui a déjà atteint 33% d’endettement ne pourra pas contracter de crédit et n’aura d’autre choix pour financer ses travaux que de passer au crédit à la consommation, seule solution. à emprunter, ce qui le condamne à devoir assumer des charges trop lourdes.
Émilie Courty, courtier chez ICC Finance à Bordeaux.
Collection personnelle
Les banques étaient-elles trop exigeantes sur la contribution ?
En 2023, oui, les banques étaient exigeantes car elles voulaient sélectionner les clients en privilégiant les leurs. Paradoxalement, j’ai fait une très bonne année puisque je n’ai reçu que deux refus. Il s’agissait de projets d’investissement locatif. Ces refus n’étaient pas motivés par la situation financière de mes clients, mais les banques ne financent pas actuellement les investissements immobiliers.
La situation semble-t-elle plus favorable depuis le début de l’année ?
Depuis novembre 2023, les taux d’intérêt ont recommencé à baisser, quoique légèrement, mais ils baissent. Aujourd’hui, nous obtenons un taux de 3,70 % sur vingt-cinq ans pour les très bons dossiers, de 3,85 à 3,95 % pour les autres clients. Les taux avaient atteint 5% en 2023, l’évolution est donc positive. Les banques ont rouvert l’accès au crédit et réduit leurs taux. Ils ont gagné moins de clients grâce au crédit immobilier, donc les vannes sont également rouvertes dans cet objectif.
Aujourd’hui, ils mettent en œuvre des solutions internes pour favoriser les primo-accédants, les moins de 30 ans et la rénovation, avec des « prêts verts ». Le prêt à taux zéro (PTZ) a été considérablement réduit (1). L’Eco-PTZ laisse en revanche plus de marge de manœuvre. Il peut atteindre un maximum de 50 000 euros pour des travaux de rénovation énergétique en passant par les entreprises RGE. [reconnues garantes de l’environnement, NDLR]. A cela s’ajoutent les subventions de MaPrimeRénov’. Pour nos clients, nous réalisons des simulations avec le revenu fiscal de référence et le nombre de personnes composant le foyer. Nous travaillons beaucoup sur ce sujet pour accompagner nos clients avec les produits DPE. [diagnostic de performance énergétique, NDLR] dégradé.
Où en est la situation dans le nouveau ?
Ce n’est pas le marché du neuf qui va se redresser cette année. C’est très compliqué aujourd’hui à Bordeaux, car les prix ne baissent pas. La majorité de nos clients sont désormais des couples qui vendent leur appartement, achètent une maison et ont accepté de déménager. Ils ont souvent la possibilité de télétravailler. Les primo-accédants ou ceux qui revendent un appartement pour acheter une maison privilégient la qualité de vie. Ils comprenaient le marché. Ils sont prêts à faire des concessions sur la distance, voire sur le nombre de salles. Aujourd’hui, on constate clairement un changement de morale.
(1) Le PTZ devrait être prolongé jusqu’en 2027, pour les logements collectifs neufs situés dans les zones tendues et les logements anciens avec travaux sur le reste du territoire. Les plafonds de revenus pour être éligibles au PTZ devraient également être relevés.
