Face à l’évolution de la réglementation énergétique et aux attentes des acheteurs, les propriétaires de passoires thermiques se retrouvent confrontés à un dilemme : vendre au rabais ou investir dans des rénovations. Ce choix repose sur plusieurs facteurs : coût des travaux, localisation et impact sur le prix de vente. Voici une analyse complète, avec des scénarios chiffrés, pour vous aider à prendre la meilleure décision en 2025.
Coût des rénovations énergétiques : un investissement lourd mais rentable ?
Le coût moyen d’amélioration de la performance énergétique d’un bien dépend de sa classe initiale et des travaux nécessaires pour atteindre la classe D ou C. En 2025, voici une estimation des coûts moyens :
- Classe G → Classe D : Entre 20 000 € et 30 000 € pour une maison de 100 m².
- Classe F → Classe C : Entre 15 000 € et 25 000 €.
- Classe G → Classe C : Jusqu’à 40 000 € pour les gros travaux (isolation, chauffage, fenêtres).
Ces montants incluent les aides disponibles comme MaPrimeRénov’, qui peuvent aller jusqu’à 10 000 € selon les revenus.
Répartition des coûts de rénovation énergétique
Comment seront réparties les dépenses de rénovation énergétique en 2025 ? L’isolation, le chauffage et les menuiseries représentent les principaux postes de coûts, indispensables pour améliorer la classe énergétique d’un bien.
Remise en cas de vente sans rénovation
Les crépines thermiques subissent une perte de valeur importante. En 2025, la décote moyenne observée est la suivante :
- Classe G : -25% à -30% du prix moyen du marché.
- Classe F : -15% à -20%.
- Classe E : -5% à -10%.
Par exemple, pour une maison évaluée à 200 000 € dans une superficie moyenne :
- En classe G, il pourrait se vendre autour de 150 000 € (-25%).
- En classe F, elle se vendrait autour de 170 000 € (-15%).
Le poids des logements énergivores sur le marché immobilier
En 2025, les logements énergivores continueront de peser lourdement sur le marché immobilier. Selon les notaires, près de 17% des transactions en 2023 ont concerné des biens classés F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE)une figure en constante évolution. La décote de marché pour ces biens est importante, atteignant parfois jusqu’à 25 % du prix initial dans des zones tendues comme Paris ou Lyon. Cette tendance pousse les propriétaires à se poser la question : faut-il investir dans des travaux pour améliorer la classe énergétique ou vendre rapidement en acceptant une baisse de prix ? Cette décision dépend en grande partie de l’accès aux aides publiques, de la localisation du bien et du profil des propriétaires eux-mêmes.
-D’ailleurs, tu le savais ? Certaines régions sont plus impactées que d’autres par les passoires thermiques.
Les propriétaires âgés sont confrontés au dilemme de la rénovation
Parmi les propriétaires concernés, 23 % sont des seniors, souvent réticents à réaliser de gros travaux sur leur propriété. Pour ces propriétaires, l’idée de « conserver sa passoire thermique » peut paraître plus intéressante, surtout si le logement a vocation à être vendu ou transféré à court terme. Les aides publiques comme MaPrimeRénov’ ou les Certificats d’Économies d’Energie proposent des solutions, mais elles ne couvrent qu’une partie des coûts. Ainsi, pour les seniors, la décision de vendre ou de rénover repose souvent sur la rentabilité à court terme et les implications financières d’une décote.
Rentabiliser une passoire thermique : est-ce possible ?
Pour certains propriétaires, notamment les investisseurs, il est toujours possible de rentabiliser logements énergivores. En l’entretenant en location courte durée (dans les limites légales), ils peuvent amortir les frais d’entretien tout en bénéficiant de revenus réguliers. La viabilité de cette stratégie dépend cependant des zones géographiques : en zone rurale, les biens énergivores subissent moins de pression sur leur décote, tandis que dans les grandes villes, l’urgence des rénovations est amplifiée par la concurrence sur le marché immobilier.
Aides publiques et soutiens financiers : une opportunité à ne pas négliger
Le gouvernement français continue de renforcer les dispositifs d’aides pour encourager la rénovation des passoires thermiques. En 2025, des programmes comme MaPrimeRénov’ ou l’éco-PTZ (prêt à taux zéro) restent des outils incontournables pour les propriétaires en quête de solutions abordables. Les ménages à faibles revenus peuvent obtenir jusqu’à 10 000 € de subventions pour des travaux d’isolation ou de changement de chauffage. En combinant ces aides avec des mesures locales, il devient possible de réduire les coûts des travaux, rendant la rénovation plus attractive que la vente à prix réduit.
Scénarios types selon les budgets et les zones géographiques
Scénario 1 : Maison dans un quartier tendu (Paris, Lyon)
- Valeur initiale (classe G) : 400 000 €.
Remise en cas de vente sans travaux : -30% (soit une vente à 280 000 €). - Coût des travaux de mise en classe C : 40 000 €.
Valeur après rénovation : 420 000 € (prix réévalué).
Conclusion : Rénovation rentable avec un gain net potentiel de 100 000 € (420 000 € – 280 000 € – 40 000 €).
Scénario 2 : Maison dans un quartier moyen (Angers, Dijon)
- Valeur initiale (classe F) : 200 000 €.
Remise en cas de vente sans travaux : -15% (soit une vente à 170 000 €). - Coût des travaux de mise en classe D : 20 000 €.
Valeur après rénovation : 210 000 €.
Conclusion : Rénovation légèrement rentable, mais moins marquée (+20 000 € de gain net).
Scénario 3 : Maison en zone rurale
- Valeur initiale (classe G) : 150 000 €.
Remise en cas de vente sans travaux : -30% (soit une vente à 105 000 €). - Coût des travaux de mise en classe D : 25 000 €.
Valeur après rénovation : 155 000 €.
Conclusion : Gain limité (25 000 €) ; vendre sans travaux peut être une option viable selon le budget.
