Chute des prix de l’immobilier, premières baisses des taux de crédit, détente des taux d’usure… les signes positifs s’accumulent pour ceux qui recherchent un crédit immobilier.
Les demandeurs de prêts hypothécaires ont enfin de bonnes raisons de se réjouir. La situation économique leur offre l’opportunité de récupérer du pouvoir d’achat pour réaliser leur achat. Voici pourquoi.
1 – Une légère baisse des prix de l’immobilier
Au niveau national, les prix de l’immobilier en France ont baissé de 3,8% entre juin 2023 et juin 2024, selon la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim). Mais la baisse est encore plus marquée dans de nombreuses métropoles, comme Bordeaux (-8,1% sur 1 an), Paris (-7,7%), Rennes (-7,1%), Toulouse (-5,9%) ou Lille (-5,7%). Dans une enquête menée par le courtier Cafpi, 86% des sondés trouvent les prix toujours élevés. Mais 73% d’entre eux maintiennent leur projet immobilier initial (même surface, même zone géographique…), malgré le contexte incertain.
2 – La baisse des taux enfin enclenchée
« Avec les hausses successives des taux, les emprunteurs ont perdu près de 20% de leur pouvoir d’achat immobilier entre décembre 2022 et mars 2024 »“La tendance s’inverse. Pour soutenir leur projet immobilier, les demandeurs de crédit peuvent désormais compter sur la baisse des taux de crédit des banques”, explique Astrid Cousin, porte-parole du courtier Magnolia.
Alors que le TAEG moyen s’établissait à 5,06% en décembre 2023 (source Cafpi et Banque de France), il n’était plus que de 4,22% en juin 2024. Preuve que les banques avaient largement anticipé la première baisse des taux d’intérêt de la Banque centrale européenne, intervenue le 6 juin dernier. Pour y arriver, les banques ont fait un gros effort sur leur marge financière : ainsi, l’écart entre le taux moyen d’emprunt à 25 ans et l’OAT à 10 ans – qui sert de référence pour suivre le taux auquel les banques empruntent – s’est fortement réduit au cours des 6 derniers mois.
En décembre 2023, l’OAT à 10 ans a atteint un plus bas à 2,60%, contre 4,43% pour le taux moyen d’emprunt sur 25 ans. Mais depuis, l’OAT est remontée à 3,13% en juin, pour des taux à 25 ans à 3,71%. « Autrement dit, en 6 mois, les banques ont divisé leur marge par trois »insiste Laura Martino, directrice des partenariats bancaires chez Cafpi. Preuve qu’ils ont aussi rouvert le robinet du crédit pour leurs clients.
Ainsi, la production de crédit est passée de 6,9 milliards en mars à 8,9 milliards en avril (source Cafpi/Banque de France), soit le plus fort rebond après deux années de baisse. « Il y a deux ans, la production de crédits immobiliers tournait encore autour de 15 à 20 milliards d’euros par mois »rappelle Caroline Arnould, directrice générale de Cafpi.
Autre bonne nouvelle : le taux d’usure, très critiqué depuis un an, soit le taux plafond auquel les emprunteurs peuvent signer leur crédit tous frais compris, n’a pas encore baissé de manière significative. En 2023, il a contraint de nombreux ménages à abandonner leur projet de crédit. Calculé sur la base des taux appliqués au trimestre précédent, il est passé de 6,39 % au deuxième trimestre 2024 à 6,16 % au 1est Juillet pour les prêts hypothécaires à 20 ans.
Malgré cette baisse, l’écart avec le TAEG moyen auquel les ménages empruntent reste encore très important, à près de 2 %. « Avec un tel écart, il n’y a plus de risque que le crédit immobilier soit bloqué par le taux d’usure »commente Laura Martino. En effet, les emprunteurs disposent de suffisamment de marge pour payer les autres frais liés au crédit, notamment les frais de dossier, les frais de garantie, ainsi que l’assurance emprunteur.
3 – Vers une ouverture à la concurrence en matière d’assurance emprunteur ?
Enfin, la réouverture des vannes du crédit pourrait profiter à la liberté de choix en matière d’assurance emprunteur. Alors que les banques détiennent actuellement 80% du marché, la délégation d’assurance, encouragée par la loi Lemoine, semble s’accélérer.
Au sein du réseau Cafpi, le taux de délégation de l’assurance emprunteur lors de l’octroi d’un crédit a doublé entre 2023 et le premier semestre 2024, pour dépasser les 20 %. Jusque-là, les emprunteurs étaient plutôt frileux et préféraient attendre plusieurs mois après la signature du crédit pour solliciter une assurance externe à leur banque (substitution d’assurance). Pour les ménages, la délégation d’assurance reste un énorme enjeu financier. Selon Cafpi, un ménage de 30 ans empruntant 250 000 € peut économiser plus de 21 000 € sur l’ensemble du prêt.
À la semaine prochaine,
Pascal Frasnetti, responsable éditorial web chez Particulier.
