Concrètement, comment ça marche ? Ces propriétaires confieront la gestion de leurs 49 et 33 logements à l’Agence Immobilière Sociale Schaerbeekoise (Asis). Ce dernier contacte ensuite une liste de services sociaux partenaires afin qu’ils lui proposent des locataires. “On travaille avec une liste d’associations et il y a une sorte de tournant, develops Guillaume de Mayeur, president of Asis. Selon la propriété, (maison studio avec plusieurs chambres, etc., NDLR) il ne convient pas non plus à tous les publics. Par exemple, nous collaborons avec Des petits riensStreet nurses, La Maison Rue Verte (pour femmes seules ou avec enfants) ou RePR (réinsertion d’anciens détenus). Ces partenaires gèrent, quant à eux, l’accompagnement social de leurs bénéficiaires.
Des promoteurs attirés
L’AIS signe donc un contrat avec les propriétaires – ici avec des grands propriétaires mais aussi bien avec des plus petits pour un seul logement – et gère ensuite pour eux toute la partie locative : trouver des locataires, encaisser le loyer et le reverser au propriétaire, inventaire, etc). L’AIS garantit le paiement du loyer au propriétaire, même en cas de défaillance des locataires et couvre les dommages locatifs. Le propriétaire est, en outre, exonéré de taxe foncière pour le bien placé sous gestion sociale. Il bénéficie également de primes majorées pour la rénovation énergétique.
La contrepartie ? Le propriétaire doit accepter de percevoir un loyer inférieur aux prix du marché privé. Le loyer AIS est plafonné par la région. Elle peut notamment être réduite en fonction de l’état du bien et reste donc fixée d’un commun accord entre l’AIS et le propriétaire tout en respectant le plafond.
Le loyer payé par le locataire à l’agence est différent du loyer payé au propriétaire. Il est également plafonné à un maximum mais qui est toujours inférieur au plafond du loyer perçu par le propriétaire. C’est la dotation régionale à l’AIS qui permet aux agences de combler ce différentiel pour le propriétaire. Le loyer payé par le locataire est fixe (et indexable) mais n’est pas établi en fonction de ses revenus comme dans le logement social.
Construction et rénovation : « Le choc a été brutal pour les consommateurs »
Malgré ces deux projets, le dynamisme de ce modèle social connaît un recul important. Guillaume de Mayeur le constate depuis environ deux ans. “La tendance à la gestion sociale s’inverse. Avant, nous n’avions pas besoin de démarcher de nouveaux propriétaires. Aujourd’hui, nous recevons de moins en moins d’appels et même les propriétaires qui nous contactent ont de plus en plus de mal à s’engager dans le système.
mouette« Malgré ces projets, le dynamisme de ce modèle social connaît un recul important. »
Le principal argument pour ne pas se lancer ? « L’écart qui se creuse de plus en plus entre les montants des loyers sur le marché privé, et les loyers réglementés pratiqués par l’AIS. Il ne faut évidemment pas toucher à ce contrôle des loyers. Trouver un logement abordable à Bruxelles, comme dans d’autres villes, c’est déjà presque une mission impossible, mais l’explosion des prix privés attire aujourd’hui davantage les propriétaires. Avant, les prix AIS étaient plus ou moins compétitifs par rapport aux prix privés compte tenu des avantages, mais c’est le cas. C’est de moins en moins le cas.
FedAIS, la fédération de 24 agences bruxelloises, confirme la tendance. En 2018, la fédération comptait 5.529 logements sous gestion AIS, soit 785 de plus que l’année précédente, contre une augmentation de seulement 206 en 2023. La rupture s’est opérée notamment après le covid avec 749 logements supplémentaires en 2020 et seulement 419 l l’année prochaine.
Les chiffres pour 2024 ne sont pas encore disponibles mais « nous nous attendons à une croissance très faible,» assure la fédération. Ce dernier identifie plusieurs raisons à cela, outre l’écart entre les loyers AIS et les loyers du marché privé. « Dans le cadre des exigences de rénovation décidées par la Région, les coûts de rénovation énergétique à prévoir effraient les bailleurs et les poussent notamment à vendre. Par ailleurs, on sent déjà que la cessation temporaire du droit aux primes pour rénovation (Primes de rénovation, NDLR) a confirmé l’incertitude des propriétaires quant à la pérennité des aides publiques. Enfin, les grands projets de logements neufs qui ont largement contribué à l’expansion du parc AIS à partir de 2018 sont en déclin, notamment avec la hausse des coûts de construction, et l’ajout de nouvelles conditions. (en termes d’énergie, de places de parking, etc.) pour obtenir un permis de construire.
Pourtant, les 24 AIS à Bruxelles devaient être une des « solutions » pour combler rapidement le manque criant de logements sociaux à Bruxelles. Le système, qui existe depuis 30 ans, est cependant contesté par certains puisqu’il subventionne les propriétaires privés avec de l’argent public pour entretenir des propriétés qui, elles, restent privées. Tout cela, au lieu de créer de véritables logements publics abordables.
Malgré la situation, ce processus de socialisation du parc immobilier privé semble plébiscité par la future majorité régionale. Tant les Engagés que le MR et le PS ont mis l’accent sur l’augmentation du nombre de biens gérés par AIS dans leur programme : via de nouvelles incitations fiscales pour les deux premiers et via la prise en charge par les agences des travaux de rénovation. pour les socialistes.
8.000 logements sont aujourd’hui sous gestion AIS à Bruxelles. Plus de 55.000 ménages bruxellois sont en attente d’un logement social.
