Larry Connor a su allier rendements immobiliers et sensations fortes : piloter un avion de chasse, voyager dans l’espace ou encore plonger dans les profondeurs de l’océan, le milliardaire ne recule devant aucune activité extrême.
Article de Giacomo Tognini pour Forbes US – traduit par Flora Lucas
Nous sommes fin janvier, un jour nuageux à Dayton, Ohio, et Larry Connor fouille dans une pile de rapports sur son bureau, qui donne sur la piste de l’aéroport Wright Brothers et sur un hangar qui abrite une réplique du Wright Model B, l’un des premiers avions. Les murs sont tapissés de souvenirs encadrés de ses exploits : un saut en parachute depuis un ballon à une altitude record de 11 625 mètres, une mission à bord de la Station spatiale internationale (ISS) en tant que l’un des premiers astronautes privés au monde et une plongée vers au fond de la fosse des Mariannes, à 10 935 mètres sous le niveau de la mer, l’endroit le plus profond de la planète.
« Il faut être prêt à prendre des risques calculés, pas des risques stupides », explique Larry Connor. Cette stratégie s’est avérée fructueuse pour lui et sa société immobilière, Connor Group, et lui a permis de réaliser des rendements astronomiques pendant trente ans et de se constituer une fortune personnelle de deux milliards de dollars.
Depuis qu’il a cofondé Connor Group en 1991, ses investissements dans des appartements de luxe ont généré un taux de rendement annuel de 30,4 %. C’est presque du jamais vu dans un secteur où des titans comme Blackstone et Brookfield ont affiché des rendements de 16 % et 18 % dans l’immobilier depuis la création de l’entreprise.
La clé du succès?
Larry Connor y est parvenu en recherchant des rendements rapides sur un marché restreint. « Je maximiserai la valeur dans les plus brefs délais », explique Larry Connor, qui s’efforce de vendre des biens immobiliers de manière rentable le plus rapidement possible. En moyenne, il détient un bien immobilier pendant cinq ans et demi, contre dix ans pour les sicaf cotées. Il a déjà vendu un immeuble à Charlotte, en Caroline du Nord, en un peu plus d’un an, obtenant un rendement de 75 %.
C’est ce qu’il appelle le « modèle transactionnel », dans lequel chaque propriété est analysée en permanence pour optimiser les revenus et minimiser les coûts, tout en surveillant le marché local. En feuilletant le rapport sur un immeuble d’appartements appartenant au groupe Connor à Fort Lauderdale, en Floride, Larry Connor énumère des paramètres tels que les dépenses en capital et l’amélioration des revenus, ainsi que la facilité de gestion. bâtiment. L’une de ces mesures est simplement appelée « instinct ». Tout est évalué en pensant aux ventes. « Chaque propriété est évaluée deux fois par an. Dans 85 % des cas, nous atteignons ou dépassons nos prévisions. »
Chaque vente est immortalisée dans une salle de réunion située dans le hall d’entrée du siège de l’entreprise. Là, au-delà de la combinaison spatiale en verre que Larry Connor portait en orbite et derrière une table faite de pièces d’avion usagées, se trouvent 135 plaques commémorant chaque transaction effectuée depuis 1995, d’une valeur totale de plus de six milliards de dollars.
“Il est évident qu’il a un grand ego et qu’il croit vraiment en ses propres capacités.”» déclare Roger Lipson, coach exécutif et seul partenaire non-employé du groupe Connor, qui connaît Larry Connor depuis trente ans. « Mais il est suffisamment mesuré et dispose de ce calculateur de risque interne qui lui a permis de garder les pieds sur terre. »
Connor Group possède et exploite actuellement un portefeuille de 5 milliards de dollars composé de 51 appartements répartis dans 12 États, du Colorado à la Floride. Entre 2020 et 2022, alors que le boom post-pandémique a fait monter en flèche les loyers et la valeur de l’immobilier, les fonds de l’entreprise ont rapporté 42,5 %. De nombreux immeubles ont été vendus moins de trois ans après leur acquisition, avec des rendements allant de 17 % à 159 %.
Comment un diplômé en informatique autoproclamé a-t-il bâti l’une des sociétés immobilières les plus prospères des États-Unis ? “Ce sont tous des professionnels de l’immobilier”explique Larry Connor à propos de la compétition. « Nous ne sommes pas des professionnels de l’immobilier. Nous sommes des investisseurs qui investissent dans des appartements. »
Chez Groupe Connor, tout doit être maximisé, du temps à l’argent. Les réunions démarrent à des heures inhabituelles afin d’être les plus courtes et efficaces possibles (lors de la visite de Forbes, l’un d’entre eux a commencé à 12h37). Chaque dollar dépensé doit être comptabilisé, par exemple, des associés ont vérifié chaque nuit une benne à ordures dans un complexe d’appartements de Dayton et ont noté à quel point chacune était pleine. Comme beaucoup étaient presque vides, l’équipe a réduit le nombre de ramassages hebdomadaires le lendemain, économisant ainsi à l’entreprise 27 000 $ par an sur ses factures de déchets.
Les plus performants peuvent acquérir une participation dans l’entreprise grâce à des distributions annuelles. Soixante-six associés, dont l’ingénieur en chef et un concierge, se partagent 7 % du capital de l’entreprise (Larry Connor et sa famille en détiennent 93 %). Les associés doivent systématiquement obtenir une note de 8,25 sur une échelle de performance de dix points pour conserver leur part.
“Vous vous sentirez très mal à l’aise si vous n’êtes pas assez performant, et il ne vous faudra pas longtemps pour vous améliorer ou passer à autre chose”explique Roger Lipson. « Si vous faites partie de l’élite et que vous êtes très performant, vous aurez d’énormes opportunités. »
Le parcours de Larry Connor
Fils d’un père vétéran de la Seconde Guerre mondiale et d’une mère ayant servi dans la Croix-Rouge, Larry Connor a grandi à Dayton. Il a à peine obtenu son diplôme d’études secondaires, mais il avait un esprit d’entreprise et gagnait de l’argent en peignant des maisons. Après avoir obtenu son diplôme, il a acheté des voitures d’occasion, rempli les coffres de vins bon marché « à étiquette endommagée » à Dayton, avant de les vendre à des étudiants d’Athènes, où il a fréquenté l’université de l’Ohio. Également pendant ses études, il récupérait les cadavres le week-end et les amenait à une maison funéraire locale pour cinq dollars chacun.
Après l’université, il travaille comme vendeur chez un concessionnaire Volkswagen, puis comme conseiller en voyages, ce qui l’emmène au Maroc, au Mexique et en Europe. De retour à Dayton en 1977, il ouvre un bar, Newcom’s Tavern, avec 52 500 $ récoltés par 21 investisseurs. “Le succès a été phénoménal”, il dit. Les investisseurs ont obtenu un rendement de 300 % lorsqu’il a vendu le bar deux ans et demi plus tard.
Il a empoché l’argent et a déménagé à Orlando, en Floride, où il a créé une entreprise qui était considérée comme le deuxième plus grand revendeur de micro-ordinateurs IBM de l’État. Ce succès ne dura pas. « Les marges ont été réduites »il se souvient. « Nous avons fini par mettre la clé sous la porte au bout de neuf ans. J’ai obtenu un doctorat en faillite d’entreprise. »
Il est retourné à Dayton, au chômage et endetté de 900 000 $. “Nous sommes en 1990. Je suis au-delà de la faillite”dit-il en faisant une pause. « Mais j’étais déterminé à rembourser chaque centime. »
Il s’est tourné vers l’immobilier, a fait appel à deux associés et à un investisseur unique, et a conclu un accord avec une institution d’épargne et de crédit basée à Kansas City pour acheter trois immeubles d’appartements à Dayton. C’est alors qu’éclate la crise de l’épargne et du crédit, provoquant l’échec de l’opération et réduisant la valeur des biens immobiliers. « Nous nous sommes retrouvés là où nous avions commencé », il explique. Cependant, le vent a rapidement tourné en sa faveur et, un an plus tard, il a acheté les bâtiments pour un million de dollars de moins que le prix initialement convenu.
En 1994, il rembourse ses dettes. Neuf ans plus tard, il rachète les parts de ses associés et prend les rênes de l’entreprise. Lorsque la crise financière a frappé en 2008, l’obsession de Larry Connor pour la réduction des coûts a porté ses fruits, puisqu’il s’est lancé dans une frénésie d’achats. “La fin 2008 et la fin 2009 sont probablement les meilleures opportunités d’achat que j’ai jamais vues”déclare-t-il. “Quand le sang coule dans les rues et que la plupart des gens fuient, il calcule”explique Roger Lipson.
L’entreprise a été déclarée entreprise essentielle pendant la pandémie car elle gérait des immeubles d’habitation, et Larry Connor en a profité au maximum. Entre 2020 et 2022, Connor Group a acheté 32 propriétés pour 2,5 milliards de dollars, en a vendu 28 pour 2,7 milliards de dollars et a augmenté son chiffre d’affaires de 26 %.
Une stratégie risquée qui ne s’avère pas toujours payante
Or, dans un secteur aussi volatil que l’immobilier, le risque d’échec est toujours présent. Selon Fitch Ratings, les taux de délinquance des immeubles d’habitation devraient doubler en 2024 aux États-Unis, dépassant ainsi le pic atteint pendant la pandémie. De plus, les investissements dans les complexes d’appartements ont chuté de 61 % à 119 milliards de dollars l’année dernière, le niveau le plus bas depuis 2014. Que se passe-t-il si Larry Connor veut vendre, mais que personne ne veut acheter ?
COMMENT JOUER
Par Guillaume Baudouin
La première chose à considérer dans une fiducie de placement immobilier est les fonds de fonctionnement, c’est-à-dire l’argent disponible pour verser des dividendes. La deuxième chose est l’emplacement. Parfois, les biens immobiliers risquent d’être expropriés à cause du contrôle des loyers. Pour cette raison, l’investisseur prudent évitera la chaîne d’investissement immobilier Equity Residential, malgré son dividende alléchant : la moitié de ses actifs se trouvent à New York ou en Californie. Essex Property Trust, par ailleurs attrayant, doit être évité pour la même raison. Préférer Fiducie immobilière de Camden, qui est réparti dans tout le sud des États-Unis et dont seulement 6 % des 60 000 appartements se trouvent dans les États côtiers.
William Baldwin est le chroniqueur des stratégies d’investissement pour Forbes.
« Ils prospéraient, mais la situation a complètement changé »déclare Michael Costantini, co-fondateur de la société de courtage 3CRE basée à Cincinnati. « Si vous regardez les grands marchés [de Connor Group], vous comprenez qu’il est difficile de permettre la vente de ces actifs maintenant car les chances d’obtenir un retour sur investissement sont faibles. »
Larry Connor admet que sa stratégie ne fonctionne pas toujours. « L’année 2023 n’a pas été une grande année selon nos critères », déclare-t-il. Cependant, il ne croit pas à l’idée reçue selon laquelle les prix continueront de baisser. «Davantage d’acheteurs entreront sur le marché»il insiste. « Nous commencerons probablement à vendre d’ici l’été. »
Pour étayer son argument, il invoque les loyers plus élevés de l’entreprise, qui ont augmenté de 4 à 9 % en 2023, contre une moyenne nationale américaine de 0,5 %. Il ne s’inquiète pas de l’endettement (en moyenne, 70 % de la valeur du portefeuille de l’entreprise). Elle a procédé à un refinancement important alors que les taux étaient bas en 2021 et réalise régulièrement des stress tests pour s’assurer d’une marge de sécurité. De plus, sur les marchés les plus performants, comme une propriété à Fort Lauderdale, il ne voit aucune raison de vendre tout de suite : « Nous allons les garder. »
Quoi qu’il en soit, Larry Connor, 74 ans, ne ralentit pas. Une semaine après la rencontre Forbes, il s’est envolé pour la Floride et l’Indiana pour inspecter les propriétés du groupe Connor dans ces régions. Il a aussi de grands projets à l’horizon. “Si vous pensez à la terre, à la mer et à l’air, en réalité ce n’est ni la terre ni l’air”dit-il, faisant allusion à sa prochaine aventure, qui sera révélée plus tard cette année.. « Quand cela sera annoncé, vous rirez. »
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