De plus en plus de maisons sont vendues sans garantie légale. Est-ce une bonne idée d’acheter ce type de propriété et est-ce moins cher ?
D’après M.e Luc Audet, avocat spécialisé en droit immobilier, la garantie légale de qualité est prévue à l’article 1726 du Code civil du Québec. L’article précise que le vendeur garantit que les biens vendus sont exempts de vices cachés. Mais l’acheteur a le droit d’y renoncer : « Vendu sans garantie légale de qualité aux risques et périls de l’acheteur ». Le vendeur sera protégé de toute poursuite éventuelle de la part de l’acheteur concernant d’éventuels vices cachés, dont il aurait connaissance au moment de la transaction.
Me Audet précise qu’il faut aussi tenir compte de l’article 1375 : l’obligation d’agir de bonne foi. Même si l’acheteur a renoncé à la garantie de qualité, si le vendeur n’a pas déclaré un vice caché dont il a connaissance, le vendeur en sera responsable même si l’acheteur a renoncé à la garantie de qualité.
Quel est le risque d’acheter ce type de bien ?
Si vous découvrez ultérieurement un vice caché inconnu du vendeur et que vous avez renoncé à la garantie qualité, vous devez en assumer l’entière responsabilité sans avoir la possibilité de recours judiciaire, de compensation financière ou d’annulation de la vente.
Dans le cas de plusieurs logements, la vente sans garantie légale est une pratique courante et bien connue, tout comme les reprises financières et les successions. Il ne s’agit donc pas d’une clause rare ni d’une garantie de problèmes majeurs à venir, mais c’est une responsabilité que l’acheteur doit comprendre et assumer.
Y a-t-il une augmentation de cette mesure ?
J’ai posé la question à M. Youthana Radisson, courtier immobilier : « Avec le phénomène du vieillissement de la population, plusieurs vendent leur maison pour vivre en résidence pour personnes âgées. D’autres doivent vendre une maison au décès d’un parent. Ce sont deux exemples de situations croissantes où le vendeur souhaite pouvoir vendre sereinement, c’est-à-dire sans poursuites judiciaires.
Selon les statistiques de JLR Inc., une société Equifax, «[…] pour les maisons individuelles, la part des ventes sans garantie légale est passée de 17 % en 2014 à 26 % en 2020, pour finalement atteindre 32 % au cours des cinq premiers mois de 2021.
Est-ce que c’est une bonne idée?
Toute situation particulière mérite une étude de la proposition. Cette mention « vendu sans garantie légale » ne signifie pas automatiquement qu’il y a un « péril en cause », mais vous devez évaluer soigneusement ce risque. Faire inspecter la maison vous en dira beaucoup sur son état et vaut l’investissement pour mieux éclairer votre décision. C’est aussi le comportement d’un acheteur prudent et diligent. Rappelons que l’inspection préachat permet de détecter les défauts apparents, mais pas les vices cachés.
Concernant le coût, il est possible de négocier une réduction sur le prix d’achat. Avant la pandémie de COVID-19, cette réduction était en moyenne de 8 %, alors que pendant la pandémie, les baisses de prix étaient plus rares. Certains investisseurs ciblent spécifiquement ces propriétés pour augmenter leur marge bénéficiaire à la revente.
Bref, acheter sans garantie légale peut être une stratégie avantageuse pour l’acheteur averti et appliqué. Toutefois, cette décision ne doit pas être prise à la légère.
Conseil
1 – Demander une déclaration détaillée du vendeur : Un historique clair et précis ainsi que les factures des gros travaux réalisés seront très utiles.
2 – Raison de la vente: Ces informations peuvent vous aider à juger de la pertinence d’une telle clause et orienter vos contrôles.
3 – Ressources financières : Le jeu en vaut-il la peine ? Validez votre marge de manœuvre si vous deviez subir une mauvaise surprise.
