Entrevue Le financement de développements majeurs sur les sites NOVEX nécessite des investissements majeurs. Les recherches montrent que ces projets ne peuvent pas être soutenus par les promoteurs et les municipalités. Le gouvernement doit donc intervenir. Pour cela, un ancien modèle d’organisation peut être réintroduit : la Société Mixte d’Exploitation (GEM).
Johan Conijn, professeur émérite de marché du logement, a mené des recherches sur la disponibilité de capitaux pour le développement foncier de sites à grande échelle pour le compte de la Table nationale d’accélération du développement du logement. Conclusion : il existe un écart important entre le chantier de construction dans les 17 zones NOVEX et les ressources financières disponibles des promoteurs et des communes. Structurellement, pas moins de 12 milliards sont nécessaires pour financer le développement de ces territoires.
Capitale géante
«Nous ne parlons pas du sommet non rentable, des investissements qui doivent être réalisés parce que des infrastructures sont construites ou que des sols contaminés sont enlevés. Nous parlons juste de la partie rentable. Cela nécessite également un capital énorme », explique Conijn. Aux Pays-Bas, il n’existe qu’un petit nombre de promoteurs immobiliers de grande taille disposant de suffisamment de ressources pour lancer des projets de développement régional à l’échelle de NOVEX. Mais ces poches ne sont pas infiniment profondes. D’autant plus que l’argent investi au début des développements régionaux est simplement immobilisé dans des projets pendant dix ans. Le gouvernement doit donc venir à la rescousse.
Conijn propose que le gouvernement participe à des sociétés d’exploitation conjointes (GEM), avec un apport en capital. Dans cette forme de partenariat public-privé, les gouvernements et les promoteurs investissent ensemble dans un territoire et supportent conjointement les risques financiers. Un aspect important du GEM est que l’élaboration du plan et l’aménagement du territoire sont réalisés conjointement. Selon Conijn, il s’agit de la forme de partenariat public-privé la plus appropriée pour le développement de zones à grande échelle.
« Au cours de nos recherches, nous avons découvert deux choses connues depuis un certain temps. La première est que les municipalités n’ont pratiquement pas mené de politique foncière active ces dernières années. Ils ont peu de propriétés foncières et peu de solidité financière. De nombreuses municipalités sont aux prises avec des pénuries et s’attendent à encore plus de problèmes financiers dans les années à venir – le ‘année du ravin ‘ arrive. Deuxièmement, nous avons aux Pays-Bas un certain nombre de grands promoteurs qui peuvent effectuer le travail nécessaire. Mais les 17 sites NOVEX comprennent 45 zones de planification. Les promoteurs locaux affirment qu’ils ne peuvent pas tous les financer parce que leurs ressources financières sont insuffisantes. Cela s’applique également aux zones où ils ont déjà pris position. La disponibilité de financements pour développer tous les sites NOVEX est donc insuffisante. Il y a ici un rôle clair pour le gouvernement.
Y a-t-il des raisons spécifiques pour lesquelles ce montant est si élevé ? Par exemple, les prix des terrains jouent-ils un rôle à cet égard ?
« Ce problème se serait également produit si les prix des terrains avaient été plus bas. L’objectif est de réaliser 600 000 logements dans les zones NOVEX. En tout cas, c’est une tâche énorme. Un calcul simple : si l’on suppose que vous payez en moyenne 50 000 euros pour le terrain de chaque maison, vous voyez qu’un total de 30 milliards d’euros doivent être préfinancés. Cette somme ne restera bien sûr pas indéfiniment immobilisée dans des projets : on arrive à un montant de 12 milliards qui doivent être investis structurellement. Cet argent sera récupéré à long terme, mais en attendant, il imposera une charge de capital aux promoteurs et aux municipalités. Cet argent n’est pas là actuellement.
Dans la recherche, vous proposez de travailler avec des sociétés d’exploitation conjointe. Que faut-il pour qu’un tel GEM fonctionne correctement ?
« Un certain nombre de conditions préalables doivent être remplies. Par exemple, le promoteur doit déjà avoir pris position sur une zone. La municipalité doit avoir envie de collaborer, mais avoir elle-même peu d’options financières, ou avoir des connaissances insuffisantes pour réaliser un tel projet. Le gouvernement doit considérer qu’il est important que la zone soit développée rapidement. Et il est important que des capitaux communs soient injectés. Par exemple, 50 pour cent proviennent de la municipalité et du gouvernement et 50 pour cent du promoteur. Vous avez là une organisation de projet qui s’occupe des travaux, gérée par les trois actionnaires. Une telle organisation vise à parvenir à un consensus et à empêcher l’une des parties de prendre le pas sur l’autre. rejeté.»
Le gouvernement pourrait tendre davantage le cou
« De nombreux GEM ont été appliqués dans le passé dans le cadre desquels les municipalités collaboraient avec les promoteurs. Cela ne s’est pas toujours bien passé. Dans la période qui a suivi la crise du crédit de 2008, la construction a soudainement diminué et de nombreuses GEM ont été dissoutes. Et puis la question est : où finissent les pertes ? Il faut très bien organiser cela à l’avant. Vous devez partager le risque : sortir ensemble, rentrer ensemble à la maison. Mais il y a aussi des communes qui ont bien réussi. Les frais de scolarité ont déjà été payés. Il est donc possible de bien organiser ce processus.
Le gouvernement est-il ouvert à cela ?
« Je constate encore beaucoup d’hésitations. Nous avons parlé au ministère des Finances et ils sont prudents. En partie parce qu’il s’agit d’une participation de l’État – le gouvernement n’est jamais désireux de s’engager légalement de cette manière. Et parce qu’il faut beaucoup de capitaux. Bien entendu, cela rivalise avec d’autres destinations. D’un autre côté, il s’agit d’investissements qui, en principe, s’amortissent eux-mêmes en termes de rendement. Sinon, le développeur ne s’impliquera pas. Le gouvernement affirme accorder une grande priorité à la résolution de la pénurie de logements. Il faudra alors construire rapidement de nombreux logements. Le gouvernement pourrait prendre davantage de risques.»
Mais le gouvernement n’investit-il pas déjà dans la production de logements de toutes sortes de manières ?
« Le gouvernement dispose actuellement de divers fonds pour fournir une aide financière à la construction de logements, tels que l’incitation à la construction de démarrage et l’incitation à la construction. Ces pots ont tous leur propre rôle et sont tous importants. Mais de nombreuses mesures se concentrent sur des projets déjà avancés, et non sur la phase initiale de développement de la zone. C’est précisément cette première phase qui est très importante, car sinon vous ne pourrez pas remplir le pipeline. Domaine de planification par domaine de planification, vous devez examiner si le financement peut être obtenu sans la participation du gouvernement. Le gouvernement devrait adopter une attitude beaucoup plus orientée vers les solutions. La partie rentable de l’opération n’est-elle pas en ordre dans une zone de planification spécifique ? Un GEM peut alors accélérer le développement d’une zone.
“Johan Conijn”
(bron : Idées financières)
« Ce n’est pas taille unique. Nous ne voulons absolument pas non plus donner l’impression que nous sommes les balle d’or ont trouvé. Mais si les conditions que j’ai évoquées plus haut sont remplies, le GEM peut s’avérer un outil très utile. Pour moi, la boîte à outils du gouvernement doit absolument inclure le GEM avec la participation du gouvernement.»
Couverture : « Kade Zuid à Noorderhaven »
par Maarten Zeehandel
(bronze : Shutterstock)
