Frais de notaire, PTZ, Pinel, plus-values…ce qui change pour l’immobilier en 2025
En quête d’économies et de recettes fiscales, le gouvernement s’attaque à l’immobilier et prévoit plusieurs mesures qui auront inévitablement un impact sur les acheteurs et les vendeurs. Les frais de notaire vont augmenter et on parle d’affecter la fiscalité des plus-values et le régime LMNP. Dans le même temps, le PTZ deviendra plus accessible, tandis que Pinel disparaîtra définitivement. Hausse des frais de notaire en 2025 Déjà fortement touché par les taxes en tout genre, l’immobilier va une nouvelle fois subir les foudres de l’administration fiscale. Pour compenser les pertes drastiques de recettes auxquelles sont confrontés les départements depuis la chute des transactions immobilières, le gouvernement envisage d’augmenter les droits de mutation à titre onéreux (DMTO), communément appelés frais de notaire, de 0,5 point. Ces frais sont les plus élevés d’Europe et représentent entre 7 % et 8 % du prix de vente d’un bien ancien, soit environ 4 fois plus qu’au Royaume-Uni ou aux Pays-Bas. L’augmentation de 0,5 point fera passer le DMTO de 500 € à 1 000 € pour l’achat d’un bien d’une valeur de 200 000 € selon la localisation. Alors que les taux d’intérêt sur les prêts immobiliers baissent régulièrement depuis le début de l’année, l’annonce d’une hausse des frais de notaire risque de compromettre la timide reprise du marché. Il existe des astuces pour réduire les frais de notaire : Achetez un bien neuf car le taux est réduit (entre 2% et 3% du prix du bien). Négociez la partie honoraires : le notaire peut vous accorder une remise allant jusqu’à 20 %. Payer les frais d’agence séparément : il est possible d’exclure les frais d’agence du prix de vente ; Pour ce faire, vous devez signer un mandat avec honoraires d’agence à la charge de l’acheteur. Supprimez le montant des équipements du prix de vente : vous avez le droit de demander la dissociation du prix de vente et des biens meubles (cuisine, salle de bain, électroménager, etc.), dans la limite de 5% de la valeur du bien. Important : les primo-accédants et les acquéreurs d’un bien immobilier neuf, qu’ils soient primo-accédants ou seconds-accédants, seront exonérés de la hausse des frais de notaire en 2025. Modification de la fiscalité des plus-values immobilières résidence principale Jusqu’à présent, toute plus-value de cession de la résidence principale est totalement exonérée d’impôt. Un amendement au projet de loi de finances 2025 (PLF 2025) prévoit de conditionner cette exonération à une durée minimale de détention de 5 ans. L’objectif est d’empêcher les spéculateurs qui achètent un bien puis le revendent rapidement, bénéficiant ainsi de l’avantage fiscal. Les propriétaires confrontés à des changements de vie imprévus peuvent toutefois bénéficier de l’exonération s’ils revendent avant 5 ans d’occupation du bien : Mutation professionnelle Décès ou séparation Hospitalisation de longue durée ou installation en EHPAD. Plus-values hors résidence principale Le PLF 2025 prévoit également de modifier le calcul des plus-values hors cession de la résidence principale. Aujourd’hui, la plus-value imposable est calculée sur la base de la différence entre le prix de vente et le prix d’achat diminuée des éventuels abattements pour durée de conservation. Après 22 ans, la plus-value est exonérée d’impôt, mais elle est soumise aux cotisations sociales, et après 30 ans, elle échappe à l’impôt et aux cotisations sociales. Après déduction de la réduction, la plus-value est imposée au taux de 19 %, auquel s’ajoutent les cotisations sociales au taux de 17,2 %, pour un impôt total de 36,2 %. Un amendement prévoit la suppression des réductions pour durées de détention et l’application d’une réduction calculée à partir du prix d’achat actualisé en fonction de l’inflation. La plus-value serait alors imposée à 30 %, identique à l’impôt forfaitaire appliqué aux produits d’investissement. Si la réforme est votée, elle sera mise en œuvre à partir de janvier 2026 pour les terrains constructibles et à partir de janvier 2027 pour les propriétés bâties. Changement de régime fiscal des locations meublées Les propriétaires bénéficiant du statut LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) ne pourront plus bénéficier de la déduction d’une partie des charges sur leurs revenus locatifs en cas de vente. Le PLF 2025 supprime l’avantage fiscal lié aux amortissements lors de la revente du bien : la somme des amortissements déduits sera en effet réintégrée dans le calcul de la plus-value. Cette mesure vise à corriger une particularité du régime fiscal du LMNP qui contribue aux tensions sur le marché locatif, notamment dans les zones touristiques où abondent les locations meublées de courte durée, alimentant la pénurie de logements pour les résidents permanents. Fin de Pinel en 2025 Trop cher pour les finances publiques pour un résultat mitigé, le dispositif de défiscalisation foncière Pinel disparaît en 2025. Mesure de soutien à la construction de logements à loyers intermédiaires, Pinel bénéficie néanmoins d’un court sursis, puisque l’échéance est passée. a été reportée au 31 mars 2025. Pour bénéficier de l’avantage fiscal lié à Pinel, vous devez avoir signé l’acte notarié au plus tard le 31 décembre 2024. Aucun autre dispositif visant à inciter les investisseurs à acquérir de nouveaux biens immobiliers, remplacera Pinel. L’État préfère encourager la rénovation des logements anciens à travers MaPrimRénov et le Prêt à Taux Zéro (PTZ). PTZ 2025 : une version universelle PTZ justement. Réservé aux primo-accédants qui acquièrent leur résidence principale, le PTZ bénéficiera d’une extension dans toute la France et sera étendu aux logements individuels. En clair, il sera possible de financer une partie de l’achat grâce au PTZ sans considération de zone géographique ou de type de bien (neuf ou ancien, appartement, maison). Le PTZ a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2027. On ne sait pas si les conditions d’éligibilité seront modifiées.
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