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– Une quinzaine de SCPI ont augmenté leur cours de bourse en 2023 et 2024.
Jean-Christophe, lecteur du Capital, nous a adressé la remarque suivante en réponse à l’un de nos articles : « Bonjour, votre article sur les retours des SCPI est intéressant, mais à mon avis incomplet. En effet, qu’en est-il de l’évolution de la valeur de l’action ces dernières années ? Bonjour Jean-Christophe, et merci pour votre question qui nous permet de revenir sur la façon dont est mesurée la performance des sociétés de placement immobilier (SCPI). L’indicateur le plus courant est le taux de distribution – ou TD – que nous utilisons effectivement dans nos articles. Il s’obtient simplement en divisant le montant des dividendes versés aux associés au cours des quatre trimestres de l’année N par le prix de l’action au 1er janvier de cette même année. Par exemple, au premier semestre 2024, le DT moyen du secteur était ainsi 4,5%.
Pour une SCPI de rendement, le TD reste plus pertinent
Actuellement, une majorité de SCPI sont dites « à rendement » : leur objectif premier est de verser un revenu régulier aux porteurs de parts. En ce sens, le taux de distribution reste l’indicateur le plus pertinent pour évaluer leur capacité à remplir cet objectif. Mais il ne faut pas oublier, comme vous le soulignez, que la revalorisation du cours de bourse compte aussi dans la performance globale. Si une action est achetée 200 euros, puis est réévaluée de 10 % (à 220 euros), les associés réaliseront en effet une plus-value en revendant ces mêmes actions.
Vous trouverez ci-dessous un classement des SCPI ayant augmenté leur prix de souscription depuis le 31 décembre 2022. Mais cet indicateur a ses limites. jeElle intéresse principalement les investisseurs déjà associés à la SCPI concernée, et qui voient donc la valeur de leur investissement augmenter. « A l’inverse, un investisseur qui n’a pas encore franchi le pas cherchera plutôt une SCPI en situation de décote (le cours de l’action est inférieur à sa valeur réelle, NDLR), afin d’optimiser son investissement »conseille Paul Bourdois, co-fondateur de la plateforme France SCPI. En effet, à niveau de dividende équivalent, lorsque le cours de l’action est plus bas, le rendement, exprimé par le TD, augmente mécaniquement.
Un indicateur plus adapté aux SCPI de capitalisation
Aussi, la revalorisation du cours de bourse est plutôt un indicateur pertinent pour les SCPI dites de « capitalisation », qui visent à accroître la valeur de leurs actifs dans le temps, afin de permettre d’éventuelles plus-values à leurs partenaires sortants. C’est le cas par exemple de Novapierre Résidentiel, qui affiche un TD de 0% en 2023, car sa vocation est de réévaluer régulièrement le cours de son action. Mais là aussi, prendre le train en marche équivaut à réduire ses chances de plus-value : plus l’action est achetée chère, moins la plus-value à la revente est importante. Toutefois, les SCPI de capitalisation peuvent rester décotées malgré la hausse du cours de bourse, afin de faire augmenter régulièrement le cours de cette dernière d’une année sur l’autre.
Comme vous le voyez Jean-Christophe, étudier la revalorisation du cours de bourse d’une SCPI n’a que deux intérêts : si vous êtes déjà associé, ou si vous recherchez une SCPI de capitalisation, mais dans ce cas il faudra évaluer la capacité de ce dernier d’augmenter à nouveau le cours de son action à l’avenir. Quoi qu’il en soit, ce critère ne doit pas être considéré seul. Pour avoir une idée du rendement global, vous pouvez vous appuyer par exemple sur le rendement immobilier global d’une SCPI, le RGI, qui combine les deux indicateurs : le TD et la revalorisation des actifs. Et si vous n’avez pas encore investi, nous vous invitons à consulter notre sélection de SCPI décotées à fort potentiel de rendement.
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