Apparemment, en dehors de Paris, les marchés immobiliers des 50 plus grandes villes françaises semblent figés : début novembre, sur un mois, l’indice des prix moyen observé par SeLoger – Meilleurs Agents – Les Echos affiche une parfaite stabilité et quasiment aucune érosion depuis le début d’année. Mais les apparences sont parfois trompeuses, c’est à dire qu’en moyenne il n’y a pas de monde ou pas beaucoup de monde. En effet, les prix continuent d’augmenter dans certaines métropoles alors qu’ils plongent ailleurs, généralement là où les hausses ont été les plus spectaculaires ces dernières années. Ces envolées, décorrélées de l’évolution des revenus des acheteurs potentiels, ont eu pour conséquences de désolver une partie de la demande, d’autant que les taux d’intérêt ont fini par décoller de leur niveau plancher et que les conditions d’octroi des prêts se sont durcies.
Un rééquilibrage après une envolée historique
Enfin, le paysage immobilier se redessine dans le sens d’une fracture territoriale un peu moins prononcée. Ce rééquilibrage marque avant tout le retour à la normale après des années de poussée alimentée par des taux d’intérêt historiquement bas, qui avaient artificiellement dopé les valeurs dans des métropoles comme Lyon ou Bordeaux. Si la capitale girondine résiste encore, de nombreuses villes surcotées sont aujourd’hui confrontées à des corrections parfois brutales. C’est le cas de la « capitale des Gaules » qui a enregistré une baisse de plus de 7 % sur un an. C’est encore plus fort au Mans, qui après s’être envolé, subit une baisse de 12,6% sur la même période. Il s’agit de la baisse la plus importante observée au niveau national. Rennes et Strasbourg sont également sur une pente descendante.
Les métropoles côtières en résistance
A l’inverse, parmi les principales poches de résistance à la baisse figurent les grandes villes côtières, notamment Nice. Les prix continuent d’augmenter si bien que la ville devance désormais Lyon et se positionne comme la deuxième métropole la plus chère après Paris. Avec son ensoleillement et son cadre de vie attractif, la capitale azuréenne attire des acquéreurs généralement plus âgés que la moyenne, plus aisés financièrement et donc moins exposés aux variations des conditions de financement comme la hausse des taux d’intérêt. A cela s’ajoute, pour de simples raisons géographiques, une contrainte foncière qui restreint les surfaces disponibles pour la construction, comme c’est souvent le cas sur le littoral et dans les zones montagneuses.
Marseille, une ville en forte polarisation
Marseille est un cas particulier. Pourtant deuxième ville française en termes de population et malgré une hausse moyenne des prix encore proche de 3,5%, la ville marseillaise n’entre toujours pas dans le top 10 des métropoles les plus prisées en raison de l’extrême polarisation de son marché immobilier. D’un côté, on trouve les quartiers très prisés comme Les Crottes où le prix du mètre carré n’est qu’environ 1 700 euros tandis que, de l’autre, les quartiers résidentiels et boisés les plus prisés de Marseille comme Roucas-Blanc dépassent les 6 700 euros, soit un ratio de 1 à 4.
Paris, une correction ciblée et inégale
A Paris, la correction boursière se poursuit, mais c’est une baisse ciblée. La capitale reste, de loin, la ville la plus chère de France, même si ses prix diminuent progressivement depuis 2020. Avec Lyon, elle est aussi la seule métropole à avoir enregistré une baisse sur les cinq dernières années. La correction parisienne est d’autant plus soutenue qu’elle a été récemment renforcée par de nouvelles exigences de performance énergétique, qui compliquent la location et in fine la vente de logements mal isolés. Sur ce marché, qui représente environ 35% du parc immobilier parisien, c’est l’acquéreur qui se retrouve en position de force. Toutefois, les difficultés se concentrent dans les quartiers populaires de l’Est parisien comme les 18e, 19e et 20e arrondissements, tandis que les quartiers huppés de l’ouest et du centre, notamment les 7e et 16e, résistent mieux. Les petites surfaces (moins de 40 m²) continuent de prendre de la valeur, grâce à la demande constante des investisseurs et des jeunes professionnels.
Les grandes villes françaises sont en train de rebattre les cartes immobilières. Fini le temps des poussées continues : désormais, les faiblesses sont exposées au grand jour, et là où la bulle a gonflé le plus, l’effondrement est d’autant plus grave.
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