les prix baissent à Meaux, dans quels domaines investir ?

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Meaux est-elle toujours une ville qui attire les acheteurs en quête de biens immobiliers neufs ? Après la pandémie de Covid-19, la ville de Meaux et la Seine-et-Marne en général sont devenues des quartiers très prisés des Parisiens et autres habitants de petite couronne, recherche de grands espaces après plusieurs mois de confinement.

Une demande importante qui a considérablement dynamisé le marché immobilier. Mais maintenant, depuis un an, la dynamique s’est quelque peu essoufflée. Meaux ne bénéficie plus de l’engouement post-Covid pour la grande couronne et le marché a également souffert de l’inflation.

Une ville qui attire toujours

« Les prix ont baissé ces derniers mois mais le marché immobilier reste hyper dynamique » nous assure Audrey Iscain, directrice de l’agence immobilière L’Adresse de Meaux, située dans le quartier du marché. La ville la plus peuplée de Seine-et-Marne reste néanmoins attractif grâce à son cadre de vie agréable, ses espaces verts, ses structures sportives et culturelles, sa vie associative, ses transports en commun, ou encore un réaménagement urbain qui contribue à améliorer l’image de Meaux.

Le directeur estime que les prix ont baisséde 3,2% au cours de la dernière année, après avoir connu une augmentation continue pendant huit ans. « Aujourd’hui, nous avons plus de propriétés et moins d’acheteurs . C’était le contraire après le Covid. »

Mais surtout, le profildes acheteurs a changé. «Ils sont plus volatil il y a plus de visites, ils ne s’engagent pas facilement. Avant, un bien pouvait être vendu en trois mois, même avec des prix supérieurs au marché, c’était fou. MAINTENANT ça fait 5-6 mois, voire un an » poursuit Audrey Iscain.

Avant, pour une vente il y avait en moyenne 8 visites. Aujourd’hui, nous effectuons 12 à 15 visites pour confirmer une vente.

Le baisse des taux d’intérêtOn voit cependant de nouveaux investisseurs prêts à acheter à Meaux. « Entre janvier et aujourd’hui, les taux ont baissé de 0,7 %. On sent que cela encourage. Mais les gens restent encore indécis et négocient beaucoup plus. »

Des quartiers dans lesquels investir

17 octobre 2024, le site spécialisé dans l’immobilier entre particuliers BOUILLIE (de Particulier à Particulier) a dévoilé une étude sur l’état du marché à Meaux et les meilleurs quartiers où investir face à cette baisse des prix et ce nombre de biens mis en vente. Presque ttrois fois moins cher que ParisMeaux est accessible avec un prix moyen de 3 055 euros par m² pour un appartement, et 2 578 m² pour une maison, selon l’agence L’Adresse.

« Le prix de l’immobilier à Meaux est de 3 178 €/m², ce qui en fait l’une des villes les moins chères d’Île-de-France », calcule le site PAP dans son étude. La ville attire surtout » deuxièmes acheteurs», c’est-à-dire les personnes qui achètent une propriété pour la deuxième fois, qui ont le budget pour tous types de biens.

Les « primo-accédants » se concentrent davantage sur appartements. « Pour une maison, ils préféreraient aller à Trilport » ajoute Audrey Iscain.

Ces prix varient en fonction du localisationbien. Parce que certains quartiers sont plus demandés que d’autres. En commençant par le centre ville l’un des espaces les plus chers « avec un prix moyen de 3 300 €/m²» selon PAP. « Un quartier à la fois historique et vivant, offrant un mélange de patrimoine architectural, de commerces et d’espaces verts. C’est ici que se trouve la magnifique cathédrale Saint-Étienne. »

Ce quartier continue de plaire grâce à sa proximité avec la gare et toutes les commodités. « Tout se fait à pied, mais on a un problème avec le effondrements récents. Les acheteurs sont attentifs à ces problématiques » nuance Audrey Iscain.

Face à ces problèmes, les acheteurs peuvent plutôt se tourner vers les quartiers Foch-Allende, ou encore Saint-Faronavec l’hôpital, qui bénéficient également de la proximité du centre et des commerces. « Il y a aussi l’école Sainte-Geneviève qui est très populaire. Les gens adorent ce quartier. Il est privilégié, avec Républiquemalgré son prix élevé 3 500 € par m².»

Plus éloigné du centre-ville, le quartier Dunant entièrement rénové ces dernières années, commence à attirer les acheteurs, notamment grâce au Pâtis park. « Cet espace a fait l’objet d’importants projets de rénovation urbaine via l’Anru (Agence nationale pour la rénovation urbaine). De nombreux bâtiments des années 1960 ont été détruits, laissant la place à des zones plus ouvertes et à des espaces verts », décrit PAP.

« La partie réaménagée est recherchée, il y a une vraie mixité, contrairement à l’arrière du quartier qui entretient une image plus populaire. Nous avons encore j’ai du mal à amener les gens là-bas », ajoute le directeur de L’Adresse. Les prix restent parmi les plus faibles de Meaux entre 1 700 € et 2 000 € le m². Ce quartier présente néanmoins quelques « accrocs » selon Audrey Iscain : l’éloignement de la gare et des commerces, peu fréquentés.

Pour ceux qui acceptent de s’éloigner du centre et des transports en commun, le directeur recommande le quartier du Corniche au Musée de la Grande Guerre. C’est un quartier résidentiel« que les gens aiment aussi ». Ici, les prix oscillent entre 320 000 € et 350 000 € pour une maison.

Quelles perspectives ?

Avec sa pluralité de biens et de quartiers, Meaux reste une ville dynamique où les acheteurs souhaitent s’installer. « Meaux doit continuer à se positionner comme une alternative durable à Parisnotamment grâce à sa connexion avec la capitale, mais surtout grâce à ses prix beaucoup plus accessibles », estime PAP.

Cette tendance devrait se poursuivre avec baisse progressive des taux d’intérêt,faciliter l’accès au crédit des familles et des primo-accédants.

« Les meilleurs profils d’emprunteurs peuvent désormais obtenir des taux avoisinant 3,50 %, contre 4,20 % en début d’année. Par ailleurs, les banques cherchant à élargir leur portefeuilleaccroître leur production de crédits et assouplir leurs critères d’octroi, allant même jusqu’à reconsidérer des demandes précédemment refusées. Cela ouvre de nouvelles opportunités pour les acheteurs et les vendeurs », conclut PAP, qui rappelle néanmoins que leperte de pouvoir d’achatdans les logements reste importante, ce qui incite les acheteurs à examiner de près le rapport qualité/prix des biens.

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