Une lueur d’espoir pour les acquéreurs ? La hausse des prix des maisons anciennes a ralenti en Haute-Savoie.
” Enfin ! “, Ceux qui souhaitent acheter une maison dans le département seront ravis. Car, depuis des années, la valeur de ce type de propriété n’a pas seulement augmenté, elle a grimpé en flèche.
Les prix montent en flèche
Au point de briser les rêves d’accession à la propriété de nombreux ménages haut-savoyards. C’est simple : le budget médian pour acheter une maison dans le département était, juste avant la crise sanitaire, de 376 900 €.
Quatre ans plus tard, il est de 466 400 €. La hausse des prix de l’immobilier est encore plus frappante dans certaines zones.
Comme autour du lac d’Annecy, où le budget médian est passé, toujours ces quatre dernières années, de 596 000 € à 797 500 € ! Même ailleurs, aucune commune n’échappe à la hausse des prix ces dernières années.
Il est temps de ralentir
La remontée des taux de crédit, amorcée au premier semestre 2022, a mis du temps, par rapport au reste de la France, à ralentir la dynamique en Haute-Savoie.
Les prix des logements augmenteront encore de 4 à 5 % sur 12 mois en 2023. « Une tendance à la hausse qui s’explique principalement par le fort pouvoir d’achat d’une grande partie de la population du territoire, qui travaille en Suisse et bénéficie d’un taux de change favorable, compensant en partie la hausse des taux de crédit », analyse Sébastien Cartier, président de la Fédération Nationale de l’Immobilier Savoie Mont Blanc (FNAIM PME).
Mais le vent semble enfin tourner en faveur des acquéreurs. Selon les dernières statistiques des notaires, la valeur des maisons en Haute-Savoie n’a augmenté que de 1,4% sur un an.
Une légère hausse, signe que les ventes à prix « coup de foudre » sont chose du passé ! Les acheteurs tentent de négocier le prix des maisons, bien plus qu’avant.
Pour de nombreux agents immobiliers, les statistiques en hausse des notaires, basées sur les actes de vente signés au cours de l’année écoulée, ne reflètent pas totalement la réalité du marché actuel.
Franklin Vallat, directeur des agences Vallat Immobilier en Haute-Savoie, parle même, pour ce printemps 2024, de “la stabilité”ou même « une diminution dans de nombreux secteurs du département ».
Acheteurs réfléchis
« Les acquéreurs n’achètent plus rien à n’importe quel prix. D’une part, ils ont atteint de tels niveaux que la solvabilité de nombreux acquéreurs est nécessairement remise en cause dans tous les cas. D’autre part, il y a des causes structurelles : de nombreuses maisons à vendre datent des années 1960 à 1980 et nécessitent souvent des travaux de rénovation importants, notamment en termes d’isolation thermique », explique Franklin Vallat.
Et ce n’est pas anecdotique : « Les acheteurs sont de plus en plus attentifs à la consommation énergétique », confirms Sébastien Cartier.
Il faut dire qu’avec la hausse des coûts de l’énergie, la facture de chauffage d’une maison individuelle peut vite grimper en flèche dans une région comme la Haute-Savoie.
Ralentissement des prix
Les acquéreurs sont d’autant plus sensibles à cette question que, même s’ils n’ont pas d’obligation absolue de rénover, ils sont censés recevoir de la part des vendeurs, dès la première visite, un audit énergétique estimant le coût potentiel des travaux de rénovation lorsque la maison dispose d’un diagnostic de performance énergétique (DPE) de classe F ou G.
Et bien sûr, c’est une bonne base de négociation ! Cela explique pourquoi les acheteurs cherchent désormais à négocier un peu plus le prix des maisons…
Ce qui conduit souvent à un ralentissement des prix. Mais le département n’est pas un tout uniforme. Tous les secteurs ne sont pas logés à la même enseigne.
Les marchés les plus populaires restent en hausse
« Même si le ralentissement est bien réel, les baisses de prix doivent être relativisées », tempère Sébastien Cartier. Selon le président de la FNAIM SMB, « Pour les maisons très bien situées, proches des centres-villes, au bord du lac d’Annecy ou sur un axe routier stratégique, les acquéreurs continuent de payer le prix. Le ralentissement est beaucoup plus visible dans les secteurs habituellement qualifiés de « différés ».
Un raisonnement qui se reflète parfaitement dans les chiffres des notaires : le prix des maisons anciennes continue d’augmenter dans la commune d’Annecy (720 000 € ; +6 % sur un an), dans sa périphérie (602 000 € ; +9,5 %) et autour du lac (797 500 € ; +9,5 %).
Des marchés stables plus accessibles
En revanche, les prix sont stables à Albanais (386 700 € ; +0,6%) et Frangy (360 000 € ; -0,8%), deux secteurs traditionnellement privilégiés par les ménages plus modestes, exclus du marché annécien.
Plus au nord, de Cruseilles au Genevois français, en passant par tout l’arc lémanique, le prix des maisons anciennes, dont la valeur médiane oscille entre 450 000 et 520 000 €, a lui aussi cessé d’augmenter.
Le bon moment pour acheter
Même si le marché a ralenti, ce n’est pas une grosse vente. « La Haute-Savoie reste toujours aussi attractive, la démographie continue d’augmenter : les besoins en logements restent très élevés »souligne Jean-Christian Bozon, directeur de l’agence Charmilles Immobilier à Pringy et vice-président de la FNAIM PME. « Le ralentissement du marché observé depuis le second semestre 2023 n’est qu’une phase passagère. »
Même si les hausses de prix observées après les confinements ne se reproduiront probablement pas de sitôt, le marché recommencera à augmenter dès que les conditions de financement redeviendront favorables.
Kathie Werquin-Wattebled, directrice régionale de la Banque de France, estime également que « Les taux d’intérêt des banques devraient retomber entre 2 et 2,5 % d’ici début 2025. »
Le bon moment pour acheter
Selon de nombreux experts du patrimoine, c’est donc le bon moment pour acheter, notamment une maison ancienne en Haute-Savoie.
Les banques prêtent plus facilement qu’en 2023 et un prêt à 3,80% peut toujours être renégocié lorsque les taux baissent encore.
Par ailleurs, acheter une maison en Haute-Savoie reste plus que jamais une valeur sûre. « Le parc de maisons anciennes à vendre se réduit d’année en année, car on en construit de moins en moins. Les politiques publiques sont tournées vers le collectif. Pourtant, la maison continue de faire rêver 8 Français sur 10 et répond aux besoins de logement des familles. En bref, acheter une maison aujourd’hui, c’est posséder demain un bien de luxe » concludes Sébastien Cartier.
