Frais de notaire, PTZ, Pinel, plus-values… ce qui va changer pour l’immobilier en 2025
En quête d’économies et de recettes fiscales, le gouvernement s’attaque au secteur immobilier et prévoit plusieurs mesures qui auront inévitablement un impact sur les acheteurs et les vendeurs. Les frais de notaire vont augmenter et on parle d’affecter la fiscalité des plus-values et le régime LMNP. Dans le même temps, le PTZ deviendra plus accessible, tandis que Pinel disparaîtra définitivement. Hausse des frais de notaire en 2025 Déjà lourdement touché par les taxes en tout genre, le secteur immobilier va une nouvelle fois subir les foudres de l’administration fiscale. Pour compenser les pertes drastiques de recettes auxquelles sont confrontés les départements en raison de la baisse des transactions immobilières, le gouvernement envisage d’augmenter les droits de mutation à titre onéreux (DMTO), communément appelés frais de notaire, de 0,5 point. Ces frais sont les plus élevés d’Europe et représentent entre 7 % et 8 % du prix de vente d’un bien ancien, soit environ 4 fois plus qu’au Royaume-Uni ou aux Pays-Bas. La majoration de 0,5 point fera passer le DMTO de 500 € à 1 000 € pour l’achat d’un bien d’une valeur de 200 000 € selon la localisation. Alors que les taux d’intérêt sur les prêts immobiliers sont en baisse constante depuis le début de l’année, l’annonce d’une hausse des frais de notaire risque de compromettre la timide reprise du marché. Voici quelques conseils pour réduire les frais de notaire : Achetez un bien neuf car le taux est réduit (entre 2% et 3% du prix du bien). Négociez la partie des honoraires : le notaire peut vous accorder une réduction allant jusqu’à 20 %. Payer les frais d’agence séparément : il est possible d’exclure les frais d’agence du prix de vente ; Pour ce faire il est nécessaire de signer un mandat avec honoraires d’agence à la charge de l’acheteur. Supprimez le montant des équipements du prix de vente : vous avez le droit de demander la dissociation du prix de vente et des biens meubles (cuisine, salle de bain, électroménager, etc.), dans la limite de 5% de la valeur du bien. Important : les primo-accédants et les acquéreurs d’un bien neuf, qu’ils soient premiers ou deuxièmes acheteurs, seront exonérés de la hausse des frais de notaire en 2025. Modification de la fiscalité des plus-values immobilières Plus-values sur la résidence principale Jusqu’à présent toute plus-value résultant de la vente de la résidence principale est totalement exonérée d’impôt. Un amendement à la loi de finances 2025 (PLF 2025) prévoit de subordonner cette exonération à une durée minimale de détention de 5 ans. L’objectif est d’empêcher les spéculateurs d’acheter un bien immobilier puis de le revendre rapidement, bénéficiant ainsi de l’avantage fiscal. Les propriétaires confrontés à des changements de vie inattendus peuvent toutefois bénéficier de l’exonération s’ils revendent avant 5 ans d’occupation du bien : Déménagement professionnel Décès ou séparation Hospitalisation de longue durée ou installation en EHPAD. Plus-values hors résidence principale Le PLF 2025 prévoit également de modifier le calcul des plus-values hors cession de la résidence principale. Aujourd’hui, la plus-value imposable est calculée sur la base de la différence entre le prix de vente et le prix d’achat, nette de toute provision pour durée de conservation. Au bout de 22 ans, la plus-value est exonérée d’impôt, mais est soumise aux cotisations sociales et au bout de 30 ans elle échappe aux impôts et aux cotisations sociales. Après déduction de la réduction, la plus-value est imposée au taux de 19%, à laquelle s’ajoutent les cotisations sociales au taux de 17,2%, pour un impôt total de 36,2%. Un changement consiste à éliminer les réductions de période de détention et à appliquer une réduction basée sur le prix d’achat ajusté en fonction de l’inflation. La plus-value serait alors imposée à 30 %, identique à l’impôt forfaitaire appliqué aux produits d’investissement. Si la réforme est approuvée, elle sera mise en œuvre à partir de janvier 2026 pour les terrains constructibles et à partir de janvier 2027 pour les propriétés bâties. Modification du régime fiscal des locations meublées Les propriétaires bénéficiant du statut LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) ne pourront plus bénéficier de la déduction d’une partie de leurs charges sur leurs revenus locatifs lors de la vente. Le PLF 2025 supprime l’avantage fiscal lié aux amortissements lors de la revente du bien : la somme des amortissements déduits sera en effet réintégrée dans le calcul de la plus-value. Cette mesure vise à corriger une particularité du régime fiscal du LMNP qui contribue aux tensions sur le marché locatif, notamment dans les zones touristiques où les locations meublées de courte durée sont abondantes, alimentant la pénurie de logements pour les résidents permanents. Fin de Pinel en 2025 Trop cher pour les finances publiques pour un résultat mitigé, le dispositif de défiscalisation foncière Pinel disparaîtra en 2025. Mesure de soutien à la construction de logements à loyers intermédiaires, Pinel bénéficie cependant d’un bref répit, comme l’échéance est expiré et a été reporté au 31 mars 2025. Pour bénéficier de l’allégement fiscal lié au Pinel il faut avoir signé l’acte notarié au plus tard le 31 décembre 2024. Aucun autre dispositif visant à inciter les investisseurs à acquérir de nouveaux biens immobiliers ne remplacera Pinel. L’État préfère encourager la rénovation des logements anciens à travers MaPrimRénov et le Prêt à Intérêt Zéro (PTZ). PTZ 2025 : une version PTZ universelle en effet. Réservé aux primo-accédants acquérant leur résidence principale, le PTZ bénéficiera d’une extension sur tout le territoire français et sera étendu aux logements individuels. En clair il sera possible de financer une partie de l’achat grâce au PTZ sans tenir compte de la zone géographique ni du type de bien (neuf ou ancien, appartement, maison). Le PTZ a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2027. On ne sait pas si les conditions d’éligibilité seront modifiées.
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