Apparemment, en dehors de Paris, les marchés immobiliers des 50 plus grandes villes françaises semblent figés : début novembre, sur un mois, l’indice des prix moyen observé par SeLoger – Meilleurs Agents – Les Echos montre une parfaite stabilité et une quasi-absence d’érosion depuis le début. de l’année. Mais les apparences peuvent parfois être trompeuses, c’est-à-dire qu’en moyenne il n’y a pas de monde ou pas beaucoup. En effet, les prix continuent de grimper dans certaines métropoles tout en baissant ailleurs, généralement là où les hausses ont été les plus spectaculaires ces dernières années. Ces hausses, non corrélées à l’évolution des revenus des acheteurs potentiels, ont eu pour effet de réduire une partie de la demande, surtout parce que les taux d’intérêt ont fini par décoller de leur niveau minimum et que les conditions d’octroi des prêts se sont durcies.
Un rééquilibrage après une envolée historique
Enfin, le paysage immobilier se redessine dans le sens d’une fracture territoriale un peu moins prononcée. Surtout, ce rééquilibrage marque le retour à la normale après des années de poussée alimentée par des taux d’intérêt historiquement bas, qui avaient artificiellement fait grimper les valeurs dans des métropoles comme Lyon ou Bordeaux. Si la capitale girondine résiste encore, de nombreuses villes surévaluées se retrouvent aujourd’hui confrontées à des corrections parfois brutales. C’est le cas de la « capitale des Gaules » qui a enregistré une baisse de plus de 7 % sur un an. Elle est encore plus forte au Mans qui, après avoir fortement progressé, subit une baisse de 12,6 % sur la même période. Il s’agit de la plus forte baisse observée au niveau national. Rennes et Strasbourg sont également en baisse.
Les métropoles côtières en résistance
À l’inverse, les principales poches de résistance à la baisse comprennent les grandes villes côtières, notamment Nice. Les prix continuent d’augmenter si bien que la ville devance désormais Lyon et se positionne comme la deuxième métropole la plus chère après Paris. Avec son ensoleillement et son cadre de vie attractif, la capitale azuréenne attire des acquéreurs généralement plus âgés que la moyenne, plus aisés financièrement et donc moins exposés aux évolutions des conditions de financement comme la hausse des taux d’intérêt. A cela s’ajoute, pour de simples raisons géographiques, une contrainte foncière qui restreint les zones constructibles, comme c’est souvent le cas sur les côtes et dans les zones montagneuses.
Marseille, une ville en forte polarisation
Marseille est un cas particulier. Pourtant, deuxième ville française par sa population et malgré une hausse moyenne des prix toujours proche de 3,5%, la ville de Marseille n’entre toujours pas dans le top 10 des métropoles les plus prisées en raison de l’extrême polarisation de son marché immobilier. Il y a d’un côté des quartiers très prisés comme Les Crottes où le prix du mètre carré n’est qu’environ 1 700 euros tandis que de l’autre les quartiers résidentiels et arborés les plus prisés de Marseille comme Roucas-Blanc dépassent les 6 700 euros, un ratio de 1 à 4.
Paris, une correction ciblée et inégale
A Paris, la correction boursière se poursuit, mais c’est une baisse ciblée. La capitale reste de loin la ville la plus chère de France, même si ses prix diminuent progressivement depuis 2020. Avec Lyon, elle est aussi la seule métropole à avoir enregistré une baisse ces cinq dernières années. La correction parisienne est d’autant plus soutenue qu’elle a été récemment renforcée par de nouvelles exigences de performance énergétique, qui compliquent la location et, in fine, la vente de logements mal isolés. Sur ce marché, qui représente environ 35 % de l’immobilier parisien, c’est l’acquéreur qui se retrouve en position de force. Toutefois, les difficultés se concentrent dans les quartiers populaires de l’est de Paris, comme les 18e, 19e et 20e arrondissements, tandis que les quartiers huppés de l’ouest et du centre, notamment le 7e et le 16e, résistent mieux. Les petites surfaces (moins de 40 m²) ne cessent de prendre de la valeur, grâce à la demande constante des investisseurs et des jeunes professionnels.
Les grandes villes françaises rebattent les cartes immobilières. Fini le temps des poussées continues : désormais les faiblesses sont exposées au grand jour, et là où la bulle a gonflé davantage, l’effondrement est encore plus grave.
