La transition énergétique redéfinit la dynamique du marché immobilier. Désormais, elle place le valeur verte du logement au cœur des préoccupations des acheteurs et des investisseurs. En 2024, cette tendance va se renforcer avec une prise de conscience accrue de l’impact de la performance énergétique des bâtiments sur leur valeur. Ce phénomène pousse les propriétaires, notamment dans les grandes villes françaises, à envisager des rénovations pour valoriser leur bien et répondre aux exigences environnementales. Décrypter les enjeux autour de la valeur verte du logement.
Résumé :
Quelle est la valeur verte du logement ?
Une nouvelle dimension de l’évaluation immobilière
La valeur verte du logements fait référence à l’augmentation de la valeur des biens immobiliers. Cette plus-value dépend principalement de la performance énergétique du bien, mais également de son impact environnemental. En France, cette notion a pris une place centrale dans les transactions immobilières. D’autant plus depuis la mise en place des diagnostics de performance énergétique (DPE). Puisque ces derniers permettent de classer les logements en fonction de leur consommation énergétique et de leurs émissions de gaz à effet de serre.
L’impact direct du classement DPE sur les prix de marché
Selon les Perspectives Immobilières des Notaires, cette classification influence directement les prix du marché. Parce que les biens bien notés (A ou B) se vendent à des prix plus élevés. Tandis que ceux classés F ou G, considérés comme des « tamis thermiques », subissent des remises importantes. En effet, la part des ventes de logements énergivores (classés F et G) en 2023 reste élevée, atteignant environ 17 %. Toutefois, cette proportion, bien que relativement stable, illustre un segment du parc immobilier qui subit de fortes pressions en termes de décotes et de révisions réglementaires.
Evolution du calcul du DPE et ajustements réglementaires
Depuis la mise en place des diagnostics de performance énergétique (DEP) en 2006, cette classification a été largement critiquée pour ses fréquentes révisions de la méthode de calcul. Depuis septembre 2021, une méthode dite de « consommation réelle » a été remplacée par une approche standardisée. Ainsi, il vise à mieux correspondre aux caractéristiques physiques du bien et aux spécificités de chaque logement.
Prime verte : un écart de valeur de plus en plus important
According to statistics from the Banque des Territoires, la différence de valeur entre les logements classés A et les logements classés F peut aller jusqu’à 20%. Cette prime est en partie due à la demande croissante des acheteurs pour des biens économes en énergie. Ce qui traduit une conscience écologique et économique dans les choix immobiliers actuels. Désormais, la valeur d’un bien n’est plus liée uniquement à sa localisation ou à sa superficie, mais aussi à son efficacité énergétique et à son impact écologique.
Impact des normes énergétiques sur les prix du marché
Avec l’accélération des réglementations en matière de performance énergétique, les effets sur le marché immobilier se font plus que jamais sentir. En effet, au premier semestre 2024, les logements les plus énergivores représentent une part notable des transactions, notamment ceux des classes F et G. Toutefois, la forte augmentation de leur présence observée en 2022 s’est stabilisée. Ce qui indique peut-être un ajustement du marché aux nouvelles normes énergétiques.
D’autre part, la part des logements les mieux notés (A et B) reste faible, ne représentant qu’environ 9 % des ventes. Cependant, sans certaines régions comme l’Île-de-France, les appartements bien notés sont davantage valorisés. Cela illustre ainsi l’importance de la performance énergétique comme critère de choix pour les acheteurs.
Pour cela, le gouvernement français impose des restrictions progressives à la location et à la vente des logements les moins performants (loi énergie-climat). Cela incite les propriétaires à réaliser des travaux de rénovation pour améliorer la valeur verte de leur logement. En effet, les logements classés F et G, qui représentent environ 17 % du parc immobilier français, risquent une baisse importante de leur valeur marchande s’ils ne sont pas mis aux normes énergétiques.
Les nouvelles normes, qui rendent obligatoires les rénovations pour les logements énergivores, influencent également la demande immobilière. Une propriété labellisée « économe en énergie » attire davantage d’acheteurs potentiels. Ceux-ci sont motivés par des économies d’énergie à long terme, mais aussi par un souci croissant de l’empreinte écologique de leur logement. Ainsi, les biens à haute performance énergétique se vendent plus rapidement et à un prix plus élevé. Ce qui renforce ainsi la prime de valeur verte.
En 2024, les logements performants pourraient voir leur valeur augmenter de 5 à 10 % en moyenne par rapport aux biens énergivores.
Problèmes financiers pour les propriétaires et les acheteurs
Pour les propriétaires, la mise aux normes d’un logement peut représenter un investissement important, mais rentable. Ainsi, nous observons que le prix médian des logements les moins performants a légèrement résisté en 2023. On note une hausse de +1% pour les appartements et +2% pour les maisons. Tandis que les biens les mieux notés bénéficient de primes allant jusqu’à +15% en Provence-Alpes-Côte d’Azur.
Les travaux de rénovation énergétique, bien que coûteux, bénéficient de soutiens financiers comme les aides de l’Agence nationale de l’habitat (Anah) et du dispositif MaPrimeRénov’. En effet, cette aide réduit le coût global des travaux. Ils permettent ainsi aux propriétaires de se conformer plus facilement aux nouvelles exigences légales, tout en augmentant la valeur marchande de leur bien.
Les acheteurs, quant à eux, sont de plus en plus sensibles à cette dimension écologique. D’autant que les prêts immobiliers verts, proposés par certaines banques, permettent d’obtenir des conditions de financement avantageuses pour des biens respectueux de l’environnement. Cette tendance pourrait, selon les experts, contribuer à une dynamique plus large de valorisation des biens écologiques dans les années à venir.
Perspectives de développement de la valeur verte en 2024 et au-delà
La dynamique de la valeur verte des logements semble vouée à se renforcer, notamment avec les nouvelles réglementations imposées jusqu’en 2030 pour éradiquer les passoires thermiques. A cet effet, La Note de Conjoncture prévoit une contraction du marché de l’immobilier ancien au 2ème semestre 2023 en raison de la baisse des transactions. Et cela est en partie dû aux contraintes imposées aux tamis énergétiques. Ces prévisions soulignent l’importance des réformes visant à stabiliser et à renforcer le marché immobilier à long terme.
À mesure que ces réformes se concrétisent, les prévisions montrent une augmentation de la demande de logements écologiques. Cela est particulièrement vrai dans les zones urbaines, où les coûts énergétiques sont plus élevés. Dans ces régions, les acheteurs recherchent des solutions durables pour faire face à la hausse des prix de l’énergie. Cette demande soutenue promet de creuser l’écart de valeur entre les logements efficaces et les tamis énergétiques, marquant un changement structurel sur le marché immobilier en France.
