Une maison de deux chambres pourrait coûter 4 325 $ par mois en 2032 à Montréal. C’est la prévision formulée par un chercheur de l’Université Concordia, en s’appuyant notamment sur l’intelligence artificielle et les prix des logements disponibles à la location.
Pour mener son étude, Erkan Yönder, professeur agrégé de finance et d’immobilier à l’École de gestion John Molson, s’est basé sur plusieurs données, notamment celles de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) et de Statistique Canada, ainsi que des données démographiques. et les projections d’immigration établies par le gouvernement du Canada. Le chercheur a ensuite utilisé un réseau neuronal d’intelligence artificielle pour faire des prédictions sur les futurs prix des loyers.
Pour déterminer le montant actuel des loyers, Erkan Yönder s’est toutefois appuyé sur les données de la plateforme Location.ca qui répertorie les logements à louer, et non ceux de la SCHL qui regroupe tous les logements, y compris ceux qui n’ont pas changé d’occupant et dont le prix est généralement inférieur.
Ainsi, en mars 2023, le prix moyen d’une maison de deux chambres à Montréal était de 2 100 $ par mois, indique-t-il. Selon ses prédictions, le prix de ce même logement pourrait atteindre 3 325 $ en 2027 et 4 325 $ en 2032.
Le chercheur a également examiné d’autres régions du Canada. À Toronto, le prix mensuel des appartements de deux chambres atteindra 5 600 $ par mois en 2032, selon ses prévisions. À Vancouver, une unité de cette taille coûtera 7 750 $ dans six ans.
Les politiques d’immigration créent une pression importante sur le marché locatif, souligne Erkan Yönder. Selon Statistique Canada, en 2023, la population canadienne a augmenté de 1,2 million d’habitants, dont 97,6 % proviennent de l’immigration internationale. C’est donc un élément qui, ajouté à d’autres, comme l’état du marché immobilier, le rythme des nouvelles constructions, les revenus dans les différents secteurs et le taux de vacance, permet d’établir un modèle d’analyse. Selon le chercheur, le recours à l’Intelligence Artificielle permet d’augmenter la précision des prédictions.
Erkan Yönder conclut qu’il faut une approche prenant en compte les enjeux locaux pour remédier au problème du déséquilibre entre l’offre et la demande. Nous devons également réduire les barrières réglementaires et accélérer la construction de logements.
L’étude comporte quelques zones d’ombre, estime Adam Mongrain, directeur d’Habitation à vivre en Ville. Bien qu’il juge intéressante la corrélation établie entre les facteurs socio-démographiques et l’augmentation des loyers, il remet en question le modèle utilisé avec l’intelligence artificielle. « Nous savons que des applications comme ChatGPT peuvent halluciner – le terme technique pour « inventer des choses » », explique-t-il. « J’ai des réserves sur la méthodologie et la certitude avec laquelle nous présentons les chiffres, mais, en même temps, c’est une proposition plausible des trajectoires actuelles. »
Il est vrai que le déséquilibre entre l’offre et la demande crée une pression sur les prix des loyers, et à Montréal, il n’est pas rare de voir des logements à louer entre 2 600 et 2 700 $, souligne-t-il. « Nous sommes déjà sur la bonne voie. » En revanche, les prévisions peuvent être risquées car il peut y avoir une grande différence entre le prix moyen du loyer et celui payé par les locataires individuels. « Et il faut quelqu’un qui soit prêt à payer ces prix élevés. »
Porte-parole du Front d’action populaire en réaménagement urbain (FRAPRU), Véronique Laflamme émet également certaines réserves concernant la méthodologie et la « neutralité supposée » de l’intelligence artificielle. « Pourtant, on constate déjà que beaucoup de logements sont trop chers aujourd’hui », dit-elle, soulignant avoir récemment vu un 4 ½ à louer à 2 200 $ au Saguenay.
Selon elle, l’enjeu reste la nécessité pour les gouvernements d’investir dans la construction de logements sociaux et de logements véritablement abordables. « Si nous n’agissons pas avec des mesures structurantes fortes, les prix de l’immobilier continueront d’exploser. »
