un mauvais diagnostic énergétique (DPE) peut faire baisser le prix d’un bien immobilier de plus de 15%

Les notaires l’avaient déjà constaté, et l’Observatoire du Crédit Logement/CSA le confirme : les labels énergétiques DPE (diagnostic de performance énergétique), bien que de plus en plus contestés sur le fond, ont une forte influence sur les prix des logements. immobilier.

Prenant comme référence un label D, l’Observatoire a en effet mesuré l’écart de prix moyen au mètre carré pour le label concerné. Et le constat est clair. En 2022, l’écart de prix par rapport à un label G est de -5,4% et à l’inverse, il est de +2,4% pour un label A (excellent DPE).

“Ce phénomène était donc visible dès 2022”, souligne Jean-Marc Vilon, directeur général de Crédit Logement. Et, en 2023, cet écart s’est encore creusé : un bien labellisé G se vend près de 10 % (9,7 %) de moins qu’un bien doté d’un DPE D tandis qu’un bien labellisé A se vend en moyenne 4,2 % plus cher. Ces écarts ont donc pratiquement doublé en un an en moyenne.

Disparités géographiques

Il existe cependant de très grandes disparités entre les régions. Dans certaines régions, une « mauvaise labellisation » peut faire baisser le prix d’un bien immobilier de 15 à 18 %, comme en Bourgogne-Franche-Comté (-16,3 %), Centre-Val de Loire (-17,9 %). ), Centre Est (-14,7%) ou Hauts-de-France (-15,9%). Le pari n’est pas forcément gagnant dans le cas du label A, avec des hausses par rapport au label D, de 3% à 7,5% (hors Paris et Ile-de-France).

Logiquement, cet écart est moindre, dans les régions au climat plus doux, comme l’Occitanie et la Provence-Alpes-Côte d’Azur, ou dans les marchés stressés comme l’Ile-de-France. A Paris, où la demande est également forte et les logements neufs quasi inexistants, l’impact est quasi nul (-3% pour un label G).

Ce travail minutieux souligne l’importance du DPE pour la valorisation d’un bien. Une étude récente du Conseil d’analyse économique (CAE) a cependant démontré que la rénovation énergétique d’un bien immobilier n’est pas forcément rentable du point de vue du consommateur. C’est l’un des paradoxes soulevés par l’étude : lorsqu’un ménage vit dans une passoire énergétique, il porte une attention particulière à sa consommation énergétique, alors que ce même ménage aura tendance à augmenter sa consommation dans les logements rénovés.

Erreur de calcul économique

Sur le papier, une rénovation énergétique pour un logement moyen tourne autour de 50 000 euros pour une valeur moyenne d’un logement en France d’environ 200 000 euros. Cela signifie que chaque maison a une dette écologique d’environ 25 % de sa valeur. Et c’est sans parler des problèmes de fissures dans les zones argileuses dues à la sécheresse ! Et à terme, le gain attendu des travaux ne sera que de l’ordre de quelques centaines d’euros par an sur la facture énergétique.

De plus, comme le montrent les données de Crédit Logement, le DPE a un impact négatif sur les prix dans un marché déjà en correction, qui peut être violente pour les maisons individuelles des petites villes de province. Certes, les biens rénovés résistent mieux que les biens non rénovés, notamment pour les labels E, F et G. En revanche, un logement avec un label A ou B ne se vendra pas beaucoup plus cher qu’un bien C et D, qui représente la majeure partie du parc.

Conclusion du CAE, mais aussi de nombreux professionnels de l’immobilier ou banquiers : il est urgent de réformer le DPE, qui est pourtant le pilier de la politique de rénovation des logements du gouvernement. Tout le monde soupçonnait les insuffisances méthodologiques du DPE, mais personne dans les ministères n’avait anticipé les effets économiques colossaux de cette politique, de la richesse immobilière des Français au manque à gagner des collectivités en matière de droits de mutation.