Les crédits accordés continuent de baisser. Le montant des nouveaux prêts immobiliers (hors renégociations) est tombé à 7,6 milliards d’euros en janvier, au plus bas depuis octobre 2014, où la production était tombée à 6 milliards.
Comment calculer votre capacité d’emprunt ?
Pour calculer votre mensualité maximale, les banques déduiront environ 33 % de votre salaire mensuel net imposable. Vous appliquez cette mensualité sur 25 ans – soit 300 mois, et, après déduction des intérêts, vous obtenez votre capacité d’emprunt.
Cette règle est-elle strictement respectée par les banques ?
De manière générale, oui. Le Haut Conseil de stabilité financière fixe la capacité d’emprunt à 35 % du revenu net imposable, mais ce chiffre prend en compte l’assurance des emprunteurs : on reste environ entre 33 % et 34 % en emprunt pur.
Cependant, des exceptions sont possibles…
Les règles se sont durcies ces dernières années, mais depuis juin 2023, les banques peuvent s’en écarter pour 20 % de leur production de crédit. En principe, ils privilégient les premiers achats, mais en réalité, ce sont surtout les personnes disposant des revenus les plus confortables qui sont favorisées.
Au-delà de la capacité d’emprunt, quel est le montant de l’apport demandé par les banques ?
Les banques exigent au minimum un capital de départ équivalent à 10 % du montant de l’acquisition. Concrètement, lorsque quelqu’un achète un bien immobilier pour 330 000 euros, en effet, avec les frais supplémentaires irrécupérables, comme les frais de notaire et les frais de garantie, cela lui coûtera 360 000 euros.
En ne lui prêtant que les 330 000 euros du bien, la banque est certaine que la revente couvrira la totalité du prêt puisqu’elle n’aura financé que des actifs physiques, corporels, et non tous les éléments annexes qui font partie du bien. perte morte. Evidemment, cette sécurité supplémentaire limite la capacité d’emprunt des acquéreurs, et notamment des jeunes primo-accédants qui voient leurs économies partir en location, et qui, parce qu’ils sont en début de carrière, ont encore des salaires limités.
Quels autres éléments les banques examinent-elles lorsqu’elles demandent un prêt ?
Les banques examineront réellement votre dossier : âge, situation professionnelle, cohérence de votre projet immobilier, etc. Les banques vérifieront également que vous n’avez pas de charges récurrentes (comme une pension alimentaire ou d’autres emprunts).
C’est pourquoi nous recommandons toujours, lorsque vous en avez la capacité, de régler les emprunts en cours avant de déposer une demande de prêt immobilier.
Les banques vérifieront également que vous avez une bonne gestion de compte, pas de découverts ni de commissions d’intervention. Ils vérifient également si vous disposez d’autres revenus (comme des revenus locatifs par exemple).
Par où commencer : demander son avis à un courtier ou se renseigner auprès de votre banque ?
Absolument, je conseille toujours à un acheteur qui débute d’en parler à sa banque. Le fait d’avoir une relation historique signifie que la banque pourra faire un effort encore plus important et peut-être dépasser un peu les portes. Faire appel à un courtier est intéressant car il y a de la concurrence. Autre aspect non négligeable, le courtier vous décharge également de toute la partie administrative : il veille au bon montage de votre dossier et vous conseille sur son amélioration, comme la tenue de compte.
Et pour les indépendants (professions libérales, entrepreneurs), comment se fait le calcul ?
Les calculs sont en effet plus complexes lorsqu’on est indépendant, entrepreneur ou même en CDI avec un salaire incluant des primes, car les revenus retenus varient d’une banque à l’autre. En général, ils prennent la moyenne des revenus nets fiscaux déclarés sur les trois dernières années pour les indépendants. Pour les CDD, cela dépendra de votre situation professionnelle.
Pour ce type de profil « atypique », il peut être intéressant de consulter un courtier qui pourra interroger les banques qu’il connaît plus enclines à accompagner ce type de profil.
Mais au fait, à quoi servent ces règles qui régissent le crédit ?
Ces règles sont là pour assurer la stabilité du système bancaire : si la France est l’un des pays où le taux de défaut des crédits immobiliers est le plus bas, c’est parce qu’on veille à ce que les emprunteurs puissent s’endetter tout en conservant un niveau de vie confortable. Accorder un crédit à une personne qui ne pourra pas le rembourser est le pire cadeau que l’on puisse lui faire !
