La capitale résiste plus ou moins bien à la baisse des prix selon les quartiers

BARNES fait le point sur le marché de la transaction et de la location depuis le début de l’année. Que ce soit en acquisition ou en location, le haut de gamme résiste et la demande est de plus en plus forte pour les biens de prestige.

-3% en moyenne à Paris par rapport à 2023 avec un prix moyen de 14 420 €/m² contre 14 921 €/m² un an plus tôt

« La baisse des prix est bien moins sévère que ce qu’on aurait pu craindre. En revanche, les écarts sont grands entre les quartiers qui résistent à la crise, voire progressent encore d’une année sur l’autre, et ceux qui subissent une correction de leurs prix de vente suite à l’euphorie rencontrée après la pandémie de Covid. “, souligne Richard Tzipine, directeur général de BARNES.

Suivant la théorie familièrement appelée « l’escargot », on note le retour en grâce des « beaux quartiers » traditionnellement prisés d’une clientèle aisée (VII^e,VIII^e et XVI^e arrondissements) et moins d’engouement pour certains secteurs plus populaires (X^e et XII^e) qui avait bénéficié de l’effet post-covid. Donc, entre le 1^ers trimestres 2024 et 2023, les prix du VIII^e quartier augmenté de +6% en €/m², ceux du VII^e et XVI^e sont restés stables tandis que ceux du^e et XII^e les districts ont respectivement perdu – 5% et -31%.

« Le marché parisien s’autorégule : les quartiers et les biens les moins recherchés devraient encore baisser d’ici fin 2024, des efforts sont à faire de la part d’un bon nombre de vendeurs, qui doivent accepter de corriger leurs prix pour en bénéficier. de cette dynamique retrouvée », résume Richard Tzipine.

Les prix jouent un rôle majeur : de -31% à +7% selon les quartiers par rapport à 2023

Le bonus pour les marchandises sans défauts

Les premiers mois de 2024 montrent un écart de prix important entre les biens en parfait état, correspondant aux critères de recherche de la clientèle française et étrangère, qui ont très peu diminué voire augmenté en un an, et ceux présentant des défauts, dont les prix ont baissé de 10 à 15%.

Les logements les plus pénalisés sont, sans surprise, les rez-de-chaussée, les étages sans ascenseur, ceux nécessitant des travaux ou affectés par des nuisances particulières (bruit, manque de lumière…). L’absence de stationnement n’est plus considérée comme un critère limitant.

Un déplacement du seuil du luxe

Même si le segment entre 1 et 3 M€ (51% du volume BARNES) constitue le cœur du marché en 1^euh trimestre 2024, on assiste à un déplacement du seuil du luxe qui ne démarre plus au-dessus de 3 millions d’euros mais au-dessus de 5, voire 7 millions. Au premier trimestre, le segment des ventes supérieures à 5 millions à Paris et Neuilly-sur-Seine a augmenté de plus de 40 % en volume, avec un prix moyen de 28 000 €/m².

Ces biens d’exception doivent cocher toutes les cases en termes de confort et de prestations (250 à 400 m² habitables, cœur de la rive gauche et vue sur un monument majeur). Mais ils doivent avant tout être nouveaux sur le marché : les clients veulent en effet être les premiers à les visiter et pouvoir, si nécessaire, leur faire une offre ; même si la plupart du temps les ventes se font rapidement (ventes flash) sans aucune négociation.

Exemples de biens vendus

L’Ouest parisien, un marché à plusieurs vitesses

La commune de Neuilly, considérée comme la XXI^e Quartier parisien et apprécié pour ses rues aérées, son centre-ville animé, ses établissements scolaires réputés et sa parfaite connexion avec Paris, maintient ses prix à un niveau élevé, juste au-dessus de la barre des 13 000 €/m². Mais cette moyenne masque des disparités avec d’un côté les biens « pépites », qui se vendent rapidement entre 13 000 et 15 500 €/m² et dont les prix devraient augmenter cette année, et de l’autre les biens présentant des défauts dont les prix ont baissé de 10 à 20 % et devraient se stabiliser autour de 10 000 €/m² en 2024.

Boulogne-Billancourt continue son essor, tout comme Versailles et Saint-Germain-en-Laye, dont les Parisiens ont (re)découvert une qualité de vie remarquable, un cadre historique unique et des établissements scolaires d’excellence.

En revanche, l’arc de Saint-Cloud, Garches, Vaucresson, Ville-d’Avray et Marnes-la-Coquette voient leur activité diminuer en raison d’un effet Covid qui s’estompe et, à l’inverse, les vendeurs ne veulent pas revoir leurs revendications tarifaires à la baisse.

Le grand retour de la location haut de gamme

Si les loyers mensuels des biens proposés démarrent entre 1 200 et 1 300 € pour les studios, le cœur du marché oscille autour de 4 000 à 5 000 € pour les appartements familiaux de 120 m² à 170 m².

On constate récemment une forte montée en gamme des locations de prestige, impliquant des appartements de 300 m² ou plus avec des loyers supérieurs à 12 000 €. Depuis le début de l’année, 10 baux ont été conclus pour plus de 10 000 € et 2 pour plus de 15 000 €.

Un faux départ pour les Jeux Olympiques

Au printemps 2024, la perspective des Jeux olympiques n’avait pas apporté le « coup d’accélérateur » espéré au marché résidentiel parisien, que ce soit en transactions ou en locations.

Transaction : une course de fond en deux étapes

Côté transactions, il semble que les JO agissent comme un retard. Certains propriétaires reportent leurs projets de vente à fin septembre 2024 car ils ont trouvé des locataires, ou espèrent les trouver d’ici le début des Jeux avec l’objectif – sans doute chimérique – de percevoir des loyers exorbitants.

La situation est donc paradoxale : si les transactions ralentissent en attendant les JO, on ne peut exclure que l’effet de rattrapage joue pleinement après l’été, une fois Paris placé sous le feu des projecteurs planétaires depuis trois semaines.

« Paris sera vidée de ses habitants mais remplie de visiteurs, ce qui attirera une nouvelle clientèle dont certaines bénéficient d’un fort pouvoir d’achat. Après les Jeux, lorsque tous les biens actuellement mis en attente par leurs propriétaires vendeurs apparaîtront sur le marché, le rythme des transactions devrait s’accélérer, avec un équilibre rétabli entre l’offre et la demande. anticipe Laure de La Rivière, directrice des biens d’exception.

Localisation : les sprinteurs sont encore dans les starters

Le marché parisien se comporte comme celui de Londres avant les Jeux olympiques d’été de 2012, où tout était dévoilé dans les 50 jours précédant la cérémonie d’ouverture.

BARNES a loué des biens d’exception à des prix très élevés : sur le Champ-de-Mars, un hôtel particulier à une délégation étrangère pour 230 000 € pour deux semaines et un duplex de 300 m² loué 240 000 € pour deux semaines.

Hors ultra luxe, le nombre de réservations est très faible : la majorité des biens proposés par BARNES à Paris et en Ile-de-France étaient encore disponibles à la mi-avril 2024. Côté prix, le marché reprend ses esprits en opérant un coefficient multiplicateur de 3 par rapport à une période touristique normale. Les demandes s’accélèrent depuis mi-avril, pour des appartements du 1 au 3 chambres, loués 40 000 €/semaine pour 2 semaines de compétition.

Rappel : concernant la location saisonnière

• Si résidence principale du propriétaire : autorisé 120 jours/an
• S’il s’agit d’une résidence secondaire ou d’un bien locatif : à Paris, le logement doit avoir préalablement obtenu une autorisation de changement d’usage avec indemnisation
• Si sous-location d’une résidence principale : autorisée sous réserve d’avoir l’autorisation écrite du bailleur (si le bail est antérieur à la loi ALUR du 24 mars 2014, celle-ci n’est pas obligatoire sauf clause insérée dans le contrat de bail). Attention, le loyer de sous-location ne doit pas excéder celui de la location

Source : Barnes