Crédit immobilier : le marché sombre dans la crise au premier trimestre 2024
Les taux d’intérêt sur les prêts immobiliers ont amorcé une tendance à la baisse depuis le début de l’année 2024. Cette inflexion aurait pu être perçue comme un signal positif pour stimuler le marché immobilier, mais les récentes données de la Banque de France, publiées le 6 mai, révèlent une tendance à la baisse. poursuite de la baisse du volume total des nouveaux prêts immobiliers. La production de crédits immobiliers n’a jamais été aussi faible depuis près de 10 ans. Les normes HCSF contribuent au marasme, sans que les autorités de régulation ne bougent d’un iota. La production de crédits immobiliers au plus bas depuis 10 ans Le montant des nouveaux crédits immobiliers, hors renégociations, a encore enregistré une baisse en mars, à 6,7 milliards d’euros. Ce chiffre représente le volume le plus bas depuis près de 10 ans, marquant une tendance continue à la baisse. Par rapport au mois précédent, où ce montant était de 7,4 milliards d’euros, cette baisse suscite des inquiétudes sur la santé globale du marché immobilier français. En passant sous la barre des 10 milliards d’euros en novembre dernier, le marché s’est encore enfoncé encore plus dans une crise débutée en 2022, liée à la guerre en Ukraine et à la dérive inflationniste, cette dernière étant désormais maîtrisée. Il est important de noter que malgré cette baisse du volume des nouveaux prêts, le taux d’intérêt moyen sur les nouveaux prêts est devenu plus favorable aux emprunteurs, passant de 4,11% en février à 3,94% en mars (hors assurance emprunteur). et coût de la sécurité). Cette baisse, observée pour le deuxième mois consécutif après un pic en janvier à 4,17%, aurait pu inciter davantage de candidats à l’acquisition immobilière à franchir le pas. Les prix de l’immobilier encore trop élevés Cependant, les signaux de baisse des taux et la volonté d’être plus offensifs des banques ne semblent pas encore avoir suscité l’enthousiasme escompté chez les acheteurs potentiels. L’un des principaux obstacles à l’accès à la propriété reste le niveau élevé des prix de l’immobilier ancien. Sur un an au quatrième trimestre 2023, les valeurs ont chuté de 4%, insuffisant pour compenser la forte hausse des taux d’emprunt. Le site Meilleurs Agents table toujours sur une baisse de l’ordre de -4% en 2024. Malgré une légère baisse du coût du crédit, qui reste important pour de nombreux ménages, le pouvoir d’achat immobilier reste restreint. Même s’il s’est amélioré depuis janvier grâce à la contraction des taux, il reste bien inférieur à ce qu’il était au printemps 2022. D’après les chiffres de l’Observatoire Crédit Logement), le taux moyen toutes durées confondues s’est établi à 1,12 % au premier trimestre de 2022. 2022, contre 3,99% sur la même période de 2024. Si l’on applique ces taux sur la période de 20 ans, avec une mensualité de 1 000 € (hors prêt maladie et autres garanties), vous empruntez aujourd’hui 165 165 €, contre 214 930 € il y a deux ans. Votre pouvoir d’achat immobilier reste en baisse de 23%. Crise du marché immobilier : l’inaction du HCSF en cause Un autre obstacle à l’accès à la propriété, et non des moindres, est l’encadrement du crédit. Les professionnels du secteur rappellent les règles établies par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), qui encadrent les conditions d’octroi des prêts immobiliers. La double limite qui touche le taux d’endettement (35% du résultat net, assurance emprunt incluse) et la durée de remboursement (25 ans) est légalement imposée aux banques, qui ne peuvent s’en affranchir qu’à la marge, et principalement destinée aux premiers- les acquéreurs temporaires et l’achat d’une résidence principale. La règle relative à l’investissement locatif nuit également à la fluidité du marché immobilier en interdisant le calcul du taux d’effort selon la méthode différentielle, plus favorable aux investisseurs que la formule classique. Les restrictions imposées par le HCSF sont perçues comme un élément supplémentaire qui bloque la reprise attendue du secteur. Ces dernières semaines, le débat autour du HCSF a été relancé par un projet de loi présenté par le député Renaissance Lionel Causse, avec le soutien du ministère de l’Économie. Cette proposition visait à réformer le fonctionnement du HCSF, mais aussi à permettre aux banques de prêter au-delà du taux d’effort de 35% aux ménages qui ne risquent pas de surendettement. Il a été amendé à plusieurs reprises lors de son examen en commission des Finances puis à l’Assemblée nationale par les députés de l’opposition. Elle s’est également heurtée aux critiques de la Banque de France, réfractaire à toute réforme du HCSF. Finalement, il fut retiré par son auteur, car vidé de sa substance. La réforme du prêt immobilier, c’est pschitt. La fin de l’endettement maximum à 35 % était pourtant logique si l’on prend en compte le reste de la vie. La prochaine réunion trimestrielle du HCSF, dont on ignore la date, ne devrait pas changer la donne, sauf éclair de lucidité de la part des autorités de régulation. Cette instance, qui réunit notamment le gouverneur de la Banque de France, François Villeroy de Galhau, et le ministre de l’Économie, Bruno Le Maire, n’a fait qu’accroître les menaces sur le marché immobilier en imposant des règles qui n’ont pas d’importance. raison d’être. Les banques commerciales s’autorégulent, la France ayant le taux de défaut le plus bas de la zone euro. Malgré une légère amélioration des conditions de crédit, le marché reste confronté à des défis persistants, notamment en matière d’accessibilité financière à l’immobilier et de contraintes réglementaires inadaptées au contexte. Les futures décisions du HCSF et les politiques gouvernementales joueront un rôle crucial dans l’évolution future du secteur immobilier en France.
