Un modèle à « casser » ? | La presse

Nous ne pouvons pas accuser le Temps Financier pencher trop à gauche. Or, dans une analyse publiée fin septembre^⁠1Le critique d’architecture Edwin Heathcote a écrit que nous ne pouvions plus compter uniquement sur le secteur privé pour résoudre la crise du logement.

Dans son texte, M. Heathcote plaide en faveur de formes d’occupation autres que l’accession à la propriété, ajoutant que la situation actuelle nous oblige à réfléchir à la marchandisation du logement qui a conduit à la crise actuelle. De la part d’un journal qui prône le libre marché, c’est une réflexion intéressante.

Cette idée selon laquelle il faut « casser » le modèle de logement fait également son chemin au Québec, où la pénurie de logements se fait durement sentir. Et face à quoi les gouvernements fédéral, provinciaux et municipaux semblent trop souvent impuissants. Dans une entrevue qu’elle m’a accordée récemment, la mairesse de Montréal, Valérie Plante, confiait que le logement était le dossier qui lui posait le plus de problèmes. « C’est une question qui ne dépend pas uniquement de la Ville », m’a-t-elle dit. Cela dépend des différents niveaux de gouvernement, des taux d’intérêt, des coûts de construction, etc. »

Un retard à rattraper

Pendant ce temps, le marché locatif est sous pression. Pour 2024, la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) prévoyait une hausse du coût du loyer de 8,5 % pour un quatre et demi dans la région métropolitaine de Montréal, soit un loyer moyen qui passerait de 1 096 $ à 1 190 $. $ en un an. Et ça ne s’améliorera pas.

Quant aux mises en chantier, elles sont nettement insuffisantes. «La copropriété est actuellement morte», confirme Isabelle Melançon, PDG de l’Institut de développement urbain, qui représente le secteur privé.

Cependant, pour rétablir l’abordabilité du marché dans les conditions actuelles, la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) a estimé l’année dernière qu’il faudrait construire au moins 620 000 logements au Québec d’ici 2030.

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«Il faut construire», ajoute Christian Yaccarini, président-directeur général de la Société de développement Angus, qui a reçu l’été dernier une subvention de près de 195 millions de dollars de la Société d’habitation du Québec pour construire 1 001 logements abordables, dont 350 à Rimouski.

Cependant, même si nous travaillions dur pour construire des logements, nous n’y parviendrions pas. Réuni en mai dernier à l’invitation de la Fédération des ONG d’habitation de Montréal (FOHM), le milieu de l’habitation sociale et communautaire a également insisté sur l’importance d’augmenter la part des logements hors marché à 20 %. À Montréal, il se situe actuellement autour de 7 %. (Un logement est dit hors marché lorsqu’il est protégé de la spéculation. C’est le cas par exemple des coopératives d’habitation, des logements communautaires, des HLM, des logements sociaux, etc.)

Pour atteindre cet objectif de 20 %, Valérie Plante annonçait il y a quelques jours l’intention de la Ville de Montréal de construire 160 000 logements hors marché d’ici 2050, notamment en simplifiant la vente de terrains aux organismes sans but lucratif.³. L’objectif est ambitieux, mais les délais restent longs.

«Je suis très inquiet», déclare Claude Pinard, PDG de Centraide du Grand Montréal. La géographie de la pauvreté est en train de changer. Avant, on voyait des gens avec leur mallette visiter les banques alimentaires. Là, on les voit dans des refuges. »

«Le système est brisé», affirme Patrick Préville, directeur général de la Fédération de l’habitation coopérative du Québec. Il faut rebattre les cartes, car il y a urgence à agir. Il ne faut pas penser à une seule mesure, mais à plusieurs. »

En plus de construire massivement hors du marché, il faut donc, par exemple, rénover.

« Préserver le parc de logements abordables est un enjeu de taille », rappelle Julie Favreau, avocate et présidente de Fi3, un cabinet-conseil spécialisé dans les projets immobiliers à impact.

« Il faut aussi penser à l’acquisition, c’est-à-dire acheter des immeubles déjà construits », poursuit-elle.

Un objectif commun

Depuis le Sommet de l’habitation organisé par le maire de Laval, Stéphane Boyer, et la mairesse de Longueuil, Catherine Fournier, en 2022, on sent que le secteur de l’habitation est en ébullition, qu’on cherche des solutions pour retrouver le rythme d’antan, avant Le gouvernement conservateur de Brian Mulroney a mis fin à la construction de logements hors marché.

Actuellement, l’argent destiné à construire des logements hors marché provient principalement des gouvernements. Au Québec, les deux principaux programmes sont le Programme québécois de logement abordable (PHAQ) qui a remplacé Accès-Logis, et le Programme des fonds d’impôt, en partenariat avec le Fonds de solidarité FTQ et le Mouvement Desjardins. ^⁠2.

Grâce à cette nouvelle formule, nous prévoyons de construire ou de rénover 2 900 logements sociaux ou abordables d’ici 2025.

Outre les prêts hypothécaires traditionnels offerts par les institutions financières, les différents organismes spécialisés dans l’habitation à but non lucratif peuvent également frapper à la porte des fondations philanthropiques ou des fonds de retraite.

Mais cela ne suffit pas.

Selon plusieurs personnes interrogées pour ce dossier, si l’on ne fait pas preuve de plus de créativité dans le financement, on se dirige vers un mur.

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La ministre déléguée au Logement, France-Élaine Duranceau, n’a jamais caché sa volonté de bousculer l’écosystème. Elle a d’ailleurs invité les acteurs du domaine le 12 novembre pour en discuter.

“Il faut innover et augmenter les leviers de financement qui s’ajouteront aux subventions pour accélérer la construction”, a-t-elle déclaré dans une déclaration écrite. Cela implique d’envisager un financement continu qui soit aussi durable et prévisible que possible. »

1. Lisez l’analyse de Temps Financier (en anglais ; abonnement requis)

2. Lisez un texte de La presse sur les fonds fiscalement avantageux

3. Lisez un texte de La presse sur l’annonce de Valérie Plante

Un bref glossaire du logement hors marché

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Logement social

Le logement social vise d’abord à répondre de manière durable au droit et au besoin d’un logement de qualité à travers des immeubles en propriété collective. Le logement social regroupe tous les logements appartenant aux pouvoirs publics ou au mouvement associatif. Dans le logement social, les loyers perçus servent à payer les frais d’aménagement, d’exploitation et d’entretien des immeubles ainsi que les services proposés aux locataires, sans recherche de profit.

Logement public

L’habitat social est constitué d’immeubles résidentiels appartenant à l’État qui en assure également le financement et la gestion, dans le cas du Québec, le plus souvent par l’intermédiaire d’un office municipal de l’habitation. Le logement public est un sous-ensemble du logement social. Les HLM représentent l’expression la plus connue de l’habitation sociale au Québec et au Canada

Logement communautaire

Le logement communautaire est un autre sous-ensemble du logement social, il se distingue par le fait qu’il est développé et géré dans un esprit d’appropriation communautaire. Les principaux porteurs de projets sont généralement des groupes sociaux (locataires, femmes, seniors, personnes handicapées, anciens combattants, etc.), des associations caritatives (lions, kiwanis, Chevaliers de Colomb, etc.), des communautés religieuses ou des fondations qui cherchent à résoudre le problème du logement. problèmes dans leur région. Les organismes à but non lucratif et les coopératives sont les formes de logement communautaire les plus courantes.

Source : Réseau québécois des organismes sans but lucratif en habitation