Le marché immobilier est actuellement difficile. Les prix sont élevés et les taux hypothécaires ne sont pas bas. Personne ne veut vendre et beaucoup de gens ont renoncé à acheter. Dans une récente enquête de sentiment menée par Fannie Mae, seuls 17 % des répondants ont déclaré que le moment était propice pour effectuer un achat.
Les temps désespérés exigent, eh bien, différent Dans cet esprit, voici quatre suggestions pour tous ceux qui souhaitent encore devenir propriétaires, mais qui en ont assez de l'état actuel du marché immobilier traditionnel.
Maisons préfabriquées
Si vous avez vu un parc de caravanes, vous avez vu toutes les maisons préfabriquées, n'est-ce pas ? Faux.
« Je suis dans les Marines, j'ai voyagé partout dans le monde et j'ai vécu dans de nombreuses maisons. C'est de loin la meilleure maison dans laquelle j'ai vécu », a déclaré Hector Cardenas, qui a acheté l'une des premières maisons disponibles dans un nouveau complexe de maisons préfabriquées près de Richmond, en Virginie, en 2023.
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La maison comprend quatre chambres, deux salles de bains et de grandes cours à l'avant et à l'arrière. Elle a coûté 240 000 $ à Cardenas. Il estime qu'une résidence comparable « construite sur place » (les maisons préfabriquées sont également appelées « construites en usine ») lui aurait coûté 125 000 $ de plus.
Cardenas est l'un des bénéficiaires d'un grand effort à l'échelle de l'industrie qui a commencé il y a environ une décennie pour que les maisons préfabriquées ressemblent et fonctionnent davantage à celles construites sur place, a déclaré Chad Reed, directeur des programmes et de la croissance chez Ivory Innovations, une organisation à but non lucratif spécialisée dans le logement basée à Boston.
Le Manufactured Housing Institute, un groupe industriel, a développé une nouvelle norme appelée « CrossMod », abréviation de « crossover homes ». Les maisons CrossMod et les autres maisons préfabriquées plus récentes sont « conçues pour concurrencer » les maisons unifamiliales traditionnelles construites sur place : elles se ressemblent, présentent une efficacité énergétique et une résistance aux intempéries comparables et sont fixées de manière permanente à une fondation.
Selon Reed, quiconque achète une maison préfabriquée devra probablement souscrire une assurance habitation auprès d'un fournisseur spécialisé, mais un obstacle plus important qui entravait auparavant le processus a été largement éliminé. Les prêts hypothécaires qui traitent les maisons préfabriquées comme des biens immobiliers et non comme des biens personnels sont désormais beaucoup plus facilement disponibles, grâce à CrossMod.
Plusieurs grands constructeurs développent des maisons CrossMod, Clayton Homes étant le plus important. Les maisons préfabriquées ont tendance à être regroupées dans des développements relativement récents, a déclaré Reed, mais les acheteurs de maisons pourraient bientôt en rencontrer davantage sur des terrains existants.
Les maisons préfabriquées ne sont pas « sexy », a déclaré Reed, mais « lorsqu'on parle d'accroître l'accessibilité, il est difficile de faire mieux que les maisons préfabriquées ».
Banques foncières
Qu'est-ce qu'une « banque foncière » ? Ce n'est pas une banque, et ce n'est pas vraiment un terrain, mais plutôt un répertoire moins connu de propriétés disponibles à l'achat, et une excellente option pour certaines personnes qui cherchent à s'installer dans une communauté particulière.
« Dans l’ensemble, les propriétés présentent des défis, mais beaucoup d’entre elles représentent des opportunités incroyables pour les nouveaux propriétaires », a déclaré Brian Larkin, directeur du National Land Bank Network au Center for Community Progress.
Il existe plus de 300 banques foncières dans tout le pays, principalement – mais pas seulement – à l’est du Mississippi. Ces banques foncières sont nées des décombres de la crise des subprimes, lorsque de nombreuses collectivités se sont retrouvées confrontées à un nombre de propriétés vacantes et en difficulté supérieur à leurs moyens de gestion.
Les banques foncières ne sont pas les seules agences publiques qui prennent possession de biens immobiliers vacants et tentent ensuite de les vendre, mais elles se distinguent des autres sur un point essentiel. Elles ont généralement pour mission de vendre ou de « céder » les propriétés en fonction des intérêts de la communauté locale, alors que les agences gouvernementales comme les villes ou les comtés peuvent être tenues par la loi de vendre une propriété au plus offrant.
Les acheteurs doivent tenir compte de quelques éléments, prévient Larkin. L'un d'eux est que les banques foncières ont tendance à desservir des zones où la concentration de propriétés vacantes est élevée, ce qui signifie souvent qu'il y a eu un dépeuplement dans la région. Si vous venez d'une autre communauté, sachez que l'économie et les services locaux peuvent être différents de ceux auxquels vous êtes habitué.
De plus, comme les banques foncières existent pour gérer les propriétés abandonnées, ces habitations ont généralement besoin d’être rénovées – parfois de manière importante. (Dans certains cas, si une maison est considérée comme trop délabrée pour être réhabilitée, une banque foncière peut décider de la démolir et de simplement revendre le terrain vacant.)
Katelyn Wright, directrice exécutive de la Greater Syracuse Land Bank, dans le nord de l'État de New York, prévient que la quantité de travail dont la plupart des propriétés des banques foncières ont besoin peut signifier qu'elles ne sont pas attrayantes pour de nombreux acheteurs.
NaDonte Jones, un natif de Syracuse, a acheté une maison à rénover auprès de la banque foncière et, bien qu'il travaille professionnellement dans le secteur de la construction (il possède sa propre entreprise de plomberie), Jones dit avoir fini par dépasser largement son budget initial. Il a néanmoins déclaré qu'il était « très satisfait du résultat » et qu'il pensait qu'il y avait un énorme potentiel de hausse de la valeur des propriétés à Syracuse.
Ce qui est peut-être moins évident, c'est que des propriétés moins chères ne signifient pas toujours que les prêts hypothécaires sont faciles à obtenir. En fait, les banques sont souvent réticentes à accorder des prêts « à petit montant » – souvent définis comme tout montant inférieur à 100 000 $ – parce que leurs coûts sont fixes et que les mensualités qui en résultent sont trop faibles pour qu'elles en aient intérêt. Ajoutez à cela de sérieux besoins de construction, et le financement devient encore plus difficile.
Mais de nombreuses banques foncières, y compris Greater Syracuse, ont des partenariats avec des institutions financières de développement communautaire, qui sont des prêteurs locaux ou régionaux axés sur la mission et qui peuvent aider au financement spécifique de l'acheteur d'une propriété de banque foncière.
Le conseil de Larkin à tout chercheur de maison intéressé par l'achat d'une maison par l'intermédiaire d'une banque foncière : appelez directement l'entité et posez autant de questions que possible. Renseignez-vous sur l'état des maisons disponibles et demandez s'il existe des options de financement spéciales. Une dernière mise en garde : si vous achetez une maison qui a besoin de réparations, vous devrez presque toujours signer un accord à la clôture stipulant que toutes les rénovations seront terminées dans un certain délai.
ADU, et toi ?
Ashley Wong et son mari, Eric, ont passé les derniers mois à chercher la maison idéale. Habitant dans la région de Seattle, les Wong souhaitaient plus d'espace pour eux-mêmes, un grand jardin pour leurs chiens et une résidence pour les parents vieillissants d'Eric, un jour.
« Ils se portent très bien en ce moment », a déclaré Ashley, « mais nous voulons nous préparer à ce que cela change. Nous voulions un espace où ils pourraient se sentir à l'aise et où nous ne serions pas au-dessus d'eux. »
La maison « licorne » qu'ils ont trouvée dispose d'un sous-sol avec sa propre salle de bain et sa propre cuisine, ainsi que d'un accès à la même cour arrière que la partie principale de la maison, mais on ne peut pas y accéder de l'intérieur.
Ce type de résidence annexe est souvent appelé unité d'habitation accessoire, ou ADU. On peut également les appeler « appartements pour grands-parents », « suites pour beaux-parents », « sidekicks » ou une multitude d'autres noms. Ils peuvent être indépendants ou ajoutés à une structure existante sur une propriété par le biais d'un garage, d'un sous-sol, d'un grenier ou d'un autre espace.
Les ADU ne sont peut-être pas la meilleure solution rapide à la crise de l'accessibilité, mais elles sont particulièrement adaptées pour résoudre une variété de problèmes, a déclaré David Morley, directeur du programme de recherche à l'American Planning Association.
Qu'un propriétaire construise une nouvelle structure dans son jardin ou transforme une partie de sa maison en un appartement pour beaux-parents comme les Wong ont eu la chance de trouver déjà intact, les coûts de construction sont souvent considérables, a souligné Morley. Les ADU ne sont peut-être pas aussi chères qu'une maison unifamiliale, mais c'est surtout parce qu'elles sont plus petites.
Ce qu'ils peuvent faire, en revanche, c'est permettre à plusieurs générations de vivre ensemble, par exemple avec des parents plus âgés, comme le souhaitent les Wong, ou avec des étudiants qui n'ont pas les moyens d'avoir leur propre logement mais qui souhaitent un peu d'intimité. Ils peuvent également fournir une Source de revenus grâce à des locations à court ou à long terme.
« Je pense qu'il y a un nombre croissant de personnes qui sont vraiment intéressées par l'idée d'avoir un espace qu'elles peuvent utiliser de manière flexible et de différentes manières à différents moments de leur séjour dans une maison », a déclaré Morley.
Pour quelqu'un qui cherche un logement, la recherche d'un ADU n'est pas une solution immédiate au problème de ne pas pouvoir trouver quelque chose d'abordable. Mais élargir la recherche à des propriétés susceptibles d'accueillir un ADU pour d'autres membres de la famille élargie peut être une solution à un éventuel problème de logement.
Les acheteurs pourraient également envisager, leur prêteur, si un type de « piratage immobilier » – acheter une maison avec un espace louable afin de capitaliser sur ce flux de revenus – est plus judicieux que d’acheter un endroit pour l’occuper seul.
Fonds fonciers communautaires
Les fiducies foncières communautaires (CLT) sont des organisations à but non lucratif qui possèdent une parcelle de terrain et vendent des maisons sur cet espace à des particuliers et à des familles. Les acheteurs obtiennent la pleine propriété de leur propriété, mais acceptent une limite sur le montant de la valeur de revente qu'ils peuvent réaliser lorsqu'ils vendent leur maison. Ce modèle ne rend pas seulement l'accession à la propriété abordable, il le maintient ainsi.
« L’idée est de vous donner la possibilité de créer une certaine richesse, mais elle est limitée afin de la rendre abordable pour le prochain acheteur de maison », a déclaré Brian Stromberg, directeur national de la politique de Grounded Solutions Network, qui élabore les meilleures pratiques pour les CLT. « L’idée est de rendre cela abordable pour les générations suivantes. »
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Les CLT disposent généralement d’une structure de gouvernance qui inclut la participation des membres de la communauté elle-même. « Le contrôle du territoire vous donne la possibilité de diriger ce qui se passe sur ce territoire dans une plus grande mesure que vous ne le pourriez autrement », a déclaré Stromberg.
L'association Elevation Community Land Trust, basée à Denver, n'existe que depuis sept ans environ, mais elle a déjà vu une personne acheter une maison, puis la revendre et passer à autre chose. L'ECLT a un plafond de 25 % sur la plus-value : un propriétaire qui achète une maison pour, disons, 150 000 $ et la revend pour 200 000 $ empocherait 12 500 $ au lieu de 50 000 $, comme sur le marché libre.
« C'est un moyen d'accéder à la propriété et de gagner en stabilité », a déclaré Stefka Fanchi, PDG du groupe. Fanchi considère le modèle de propriété CLT comme un « tremplin vers le marché » préférable à la location.
Elevation CLT opère dans tout l’État, ce qui le rend inhabituel parmi les fiducies foncières communautaires, dont la plupart, souligne Fanchi, sont « hyperlocales », occupant un petit quartier ou une section d’une ville. Pourtant, partout où les résidents se rassemblent pour vivre leurs valeurs, cela maintient la communauté, a-t-elle déclaré.
« Cela permet d’éviter les déplacements, n’est-ce pas ? », a-t-elle déclaré. « Cela permet de maintenir les gens sur place, mais cela crée également une communauté supplémentaire, car les gens possèdent collectivement la terre et la contrôlent au fil du temps. »
Les CLT connaissent un regain d'intérêt ces dernières années, car le logement est devenu de plus en plus inabordable, a déclaré Stromberg, mais ils peuvent être bien plus qu'une Source d'accession à la propriété. Le premier CLT a été développé par des vétérans du mouvement des droits civiques pour garantir des terres agricoles communautaires aux résidents noirs. Les versions modernes peuvent contenir des espaces verts, des développements à usage mixte, etc., et les CLT peuvent être situés dans des villes, des banlieues ou des zones rurales.
