De nombreuses communes du département de Seine-Saint-Denis (93) sont soumises au dispositif d’encadrement des loyers. Ce système, qui permet de lutter contre la hausse des prix, est très inégalement respecté.
Le dispositif d’encadrement des loyers dans les zones tendues, instauré par la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite Élanrelatif à l’évolution de l’habitat, de l’aménagement et du numérique, vise à agir sur les loyers excessifs et à contenir les hausses abusives de loyers observées dans les zones les plus tendues, pour ainsi préserver le pouvoir d’achat des Français et faciliter l’accès au logement. Dans les zones concernées par l’encadrement des loyers, le montant des loyers ne peut excéder les loyers de référence fixés chaque année par arrêté préfectoral. Cette régulation est liée au décret annuel limitant la hausse des loyers à l’indice de référence des loyers (IRL) appliqué depuis 2012 dans les 28 zones tendues dont la métropole parisienne.
Le dispositif d’encadrement des loyers applicable dans le département de Seine-Saint-Denis depuis 2021
Situé dans un quartier tendu, le département de la Seine-Saint-Denis (93) connaît d’importantes difficultés de logement. Depuis le 1est June 2021, rent control came into force in the nine municipalities making up the Plaine Commune territorial public establishment (EPT): Aubervilliers, Épinay-sur-Seine, L’Île-Saint-Denis, La Courneuve, Pierrefitte, Saint-Denis, Saint-Ouen, Stains and Villetaneuse. At 1est December 2021, this system came into force in the nine municipalities making up the EPT d’Est Ensemble: Bagnolet, Bobigny, Bondy, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin, Le Pré-Saint-Gervais, Romainville.
Nouveaux loyers de référence
Chaque année, le préfet fixe par arrêté le loyer de référence, le loyer de référence majoré et le loyer de référence réduit, exprimés par un prix au m² habitable. Ces loyers de référence sont déterminés en fonction du marché locatif observé par l’OLAP et répartis par secteurs géographiques (regroupant une ou plusieurs communes ou quartiers) et par catégories de logements (appartement/maison, nombre de pièces, nu/meublé et période de construction des logements). le bâtiment). À 1est Juin 2024 ces loyers ont été réévalués. Ainsi, le loyer de référence à Aubervilliers augmente légèrement de 16,3 €/m² à 16,5 €/m² pour un deux pièces non meublé construit après 1990. À Montreuil en revanche, pour cette même catégorie de bien, le loyer de référence baisse légèrement , de 19,5 €/m² à 19,4 €/m².
Les enjeux en Seine-Saint-Denis
Situé dans un quartier tendu, le département de la Seine-Saint-Denis (93) connaît d’importantes difficultés de logement. Les loyers y augmentent très rapidement. Selon les chiffres de l’Observatoire des loyers de la Métropole parisienne (OLAP), entre 2009 et 2019, les loyers ont augmenté de 21,6 %. L’écart entre le niveau des loyers observés dans le parc locatif privé et le loyer moyen pratiqué dans le parc locatif social est important ; le taux de logements en production par rapport aux logements existants au cours des cinq dernières années semble faible et les perspectives de production pluriannuelle de logements sont limitées en termes de développement. L’application du système est donc semée d’embûches. L’application de l’encadrement des loyers est d’autant plus stratégique qu’à Paris, une récente étude de l’Atelier parisien d’urbanisme (APUR) conclut à son efficacité. Elle a notamment déterminé que la mise en place de l’encadrement des loyers avait permis une économie de 64 € par mois au profit des locataires, soit 768 € sur un an.
De nombreuses annonces ne respectent pas les loyers de référence
Or, si à Paris on compte environ 29 % d’annonces qui ne respectent pas ces réglementations, la situation est particulièrement dégradée en Seine-Saint-Denis. Le département affiche en effet un taux de non-conformité de 47%, selon la récente enquête de l’association Consommation Logement Cadre de Vie (CLCV). La situation s’est dégradée en un an puisqu’en 2023, la CLCV n’a enregistré que 40 % d’annonces non conformes en Seine-Saint-Denis, soit une hausse de 7 points. On note un meilleur respect de l’encadrement des loyers pour les logements locatifs vides dont le taux de non-conformité est de 35%, alors qu’il est de 61% pour les locations meublées. De même, les professionnels respectent davantage ce dispositif que les particuliers puisque 29 % et 57 % proposent alternativement des loyers dépassant le maximum autorisé. Dans ce domaine, la Seine-Saint-Denis affiche sa singularité : 36% des propriétaires parisiens ne respectent pas l’encadrement des loyers, soit un écart de 21 points par rapport à la situation des propriétaires en Seine-Saint-Denis. Ces exigences se traduisent par des surcoûts mensuels pour les locataires de près de 150 €, soit 1 800 € par an.
Trop de suppléments de loyer
En principe, le loyer hors charges des logements locatifs ne peut excéder le loyer de référence majoré. Par exception, si la qualité du bien le justifie, l’investisseur-bailleur peut opter pour un loyer supplémentaire, pour un bien présentant des caractéristiques déterminantes de localisation ou de confort, par rapport à des logements de même catégorie situés dans la même zone géographique. Ce loyer supplémentaire doit être expressément mentionné, quantifié et justifié dans le bail. Le législateur n’a pas défini les caractéristiques de confort ou de localisation propices à la mise en œuvre d’un complément de loyer, ni précisé les éléments de valorisation, ce qui pose en pratique des difficultés d’interprétation, même si la jurisprudence commence à proposer des lignes directrices en la matière. La loi n° 2022-1158 du 16 août 2022 relative aux mesures d’urgence de protection du pouvoir d’achat a toutefois énuméré une série de vices rédhibitoires en présence desquels aucun complément de loyer ne peut être prévu pour les baux signés depuis le 18 août. Il s’agit notamment des biens disposant de sanitaires sur le palier, présentant des traces d’humidité sur certains murs, classés F ou G en termes de performance énergétique, etc. En réalité, souligne le CLVC, le complément de loyer, qui devait initialement concerner quelques logements aux caractéristiques exceptionnelles, est de plus en plus utilisée par les bailleurs pour contourner l’encadrement des loyers.
