Selon les derniers chiffres de la BNS, le volume des hypothèques s’est élevé en juillet à exactement 1216 milliards de francs.Clé de voûte
Même les taux d’intérêt élevés n’ont pas mis fin au boom immobilier en Suisse. Maintenant qu’ils redescendent, une nouvelle ère s’ouvre.
Niklaus Vontobel / ch médias
Lorsque la Banque nationale suisse (BNS) a pris congé de son président Thomas Jordan la semaine dernière et a annoncé une troisième baisse du taux directeur, le communiqué de presse contenait également cette information : les hypothèques représentent 85% du volume des crédits en Suisse.
Ce chiffre est le résultat d’une tendance de fond : les prix de l’immobilier apportent avec eux à peu près tout ce qui les concerne. C’est pourquoi les prêts hypothécaires ont augmenté beaucoup plus vite que tout le reste – plus vite que la population, plus vite que les revenus et plus vite que tous les autres crédits bancaires.
Selon les derniers chiffres de la BNS, le volume des hypothèques s’est élevé en juillet à exactement 1216 milliards de francs. La barre des 1200 milliards a été franchie en janvier 2024, le niveau a doublé en moins de vingt ans. La barre des 600 milliards a en effet été franchie en novembre 2005.
De vains avertissements
Le produit intérieur brut est loin d’avoir suivi. Si, pour améliorer la comparaison, on ne se base pas sur des chiffres mensuels, mais sur des chiffres annuels, voici ce que l’on obtient pour la période de 2003 à 2023 : +110% pour les crédits immobiliers, +117% pour les prix des logements en propriété (donc plus du double dans les deux cas) ; +65% seulement pour le PIB et +11% à peine pour les prix moyens à la consommation.
Les prêts hypothécaires ont donc augmenté plus vite que le produit intérieur brut. Leur importance pour l’économie suisse a ainsi considérablement augmenté à tous égards. Ils ne représentent pas seulement les 85% – déjà évoqués – du total des crédits. En 2023, leur volume total a largement dépassé le PIB – de près de 50 %.
En Suisse, les banques ont vécu ce que les experts ont appelé « la grande hypothèque ». Non seulement ici, mais aussi dans la plupart des pays industrialisés, nous avons assisté à une « explosion des prêts ». Les banques ne prêtent plus principalement aux entreprises pour investir dans des machines ou de nouvelles technologies. Selon les spécialistes, les établissements bancaires font désormais office de « principalement des prêteurs immobiliers ».
Cette tendance ne semble pas prête de s’arrêter dans notre pays pour le moment. Même la hausse des taux d’intérêt n’a pas réussi à la contrecarrer. Cependant, le vice-président de la BNS de l’époque avait prévenu à l’été 2022 que cela pourrait « corriger le marché hypothécaire et immobilier ».
Un peu plus de deux ans plus tard, les taux d’intérêt baissent à nouveau et le futur président de la BNS, Martin Schlegel, a récemment déclaré que «le risque d’une correction a naturellement diminué à court terme». Il voulait dire par là queil ne faut plus s’attendre à une baisse significative des prix de l’immobilier. Idem pour la croissance des prêts hypothécaires, qui devrait se poursuivre.
La BNS a donc officialisé les choses : même la modification des taux d’intérêt n’a pas pu arrêter le boom de l’immobilier et des hypothèques. Et il ne reste plus au prochain dirigeant qu’à faire ce que deux de ses prédécesseurs à la tête de la BNS ont déjà tenté avant lui : appeler les banques à la vigilance malgré tout.
Il y a une dizaine d’années, à l’hiver 2014, le prédécesseur de Schlegel à la vice-présidence de la BNS avertissait : « Le marché est entré dans une zone dangereuse. Le risque d’une correction est grand. La semaine dernière, il a déclaré qu’à mesure que les taux d’intérêt baisseraient, la « vulnérabilité » augmenterait à long terme.
« Les prix de l’immobilier ne s’expliquent plus »
Cela «deviendra même plus cher»
Les économistes de l’UBS résument quant à eux l’orientation actuelle du marché immobilier: «les taux bas sont de retour». Conséquence: acheter une maison coûtera bientôt à nouveau moins cher que la louer. D’autant que les loyers vont continuer à augmenter fortement.
Les prix des biens devraient alors continuer à s’envoler – reste à savoir à quelle vitesse. «Pour l’instant», selon UBS, le rythme n’est pas aussi élevé qu’avant l’inversion des taux. Mais pour 2025, on peut déjà s’attendre à +3,5% pour les logements en propriété.
Si les taux d’intérêt baissent, les placements attractifs diminuent, car les prêts de la Confédération, par exemple, rapportent moins, tout comme ceux des cantons ou des entreprises. Dans ce contexte, de plus en plus de fonds de pension et de compagnies d’assurance tenteront leur chance dans l’immobilier, souhaitant acheter pour louer.
Selon les économistes de l’UBS, les maisons individuelles, déjà difficiles à se procurer en Suisse, deviendront «encore plus chères». La demande est notamment soutenue par une nouvelle mode : l’acquisition d’une maison est désormais considérée comme un « bien de luxe » et s’apparente de plus en plus à un « symbole de statut social ».
(Traduit de l’allemand par Valentine Zenker)
