Lors de son bilan immobilier annuel, la Chambre des Notaires du Vaucluse souligne une contraction du marché. L’inflation des matériaux de construction et la hausse des taux d’intérêt pour lutter contre cette même inflation pénalisent les jeunes ménages et les classes moyennes dans leur accès à la propriété.
La fin des avantages fiscaux (loi Pinel) et du prêt à taux zéro (PTZ) sur les terrains constructibles, pour limiter l’expropriation des terres, réduire la production de nouveaux logements. Résultat : dans le Vaucluse, en 2023, les ventes de biens anciens chuteront de 26% en volume tandis que les prix restent élevés, mais stables (-1,8%). Le Vaucluse retrouve le rythme des transactions de 2013 à 2017.
Les jeunes ménages et les milieux modestes voient leur rêve de maison individuelle s’évaporer. Le prix médian des terrains à bâtir atteint 115 900 € (+7,9 %) allant du simple au double du sud du Luberon à la Vallée du Rhône avec des parcelles de plus en plus petites (57 % inférieures à 600 m2). Ce public se concentre sur les appartements (1 700 €/m2 à 2 920 €/m2) ou en location en attendant des jours meilleurs. Les prix des loyers augmentent.
L’essor des locations saisonnières
Pire, ces locataires plus nombreux se retrouvent en concurrence directe avec les locations saisonnières. Dans les villes touristiques, notamment Avignon, les achats des investisseurs pour développer les Airbnb se multiplient « grâce à un excellent retour sur investissement. Ce phénomène compense une offre insuffisante de chambres d’hôtel », souligne Jean-Baptiste Borel, président du Groupement d’Expertise Notariale du Vaucluse.
Le prix de vente des appartements anciens augmente de 4,2% à 2 220 € le m² (2 870 € en Avignon intra-muros) alors qu’il baisse en province dans toute la France. ” Très centré sur les centres de villes remarquables, le phénomène s’étend à la villa individuelle. », constate Olivier Jeanjean, notaire. Signe des temps : de plus en plus de copropriétés bannissent ces locataires saisonniers perturbateurs.
Maison individuelle chérie
Le Vauclusien rêve d’une maison individuelle. Les notaires ont enregistré 60% des transactions sur ce type de biens avec une hausse des prix de 1,2%. La demande explose chez Orange. L’arrivée des 20 premiers Rafale cet été fera passer les effectifs du BA 115 de 1 600 à 2 100. Partout, le prix des terrains à bâtir augmente tandis que le nombre de transactions diminue.
Autre tendance chez les Vauclusiens, la qualité de l’isolation thermique d’un bien devient l’un des premiers critères d’achat. La hausse du coût de l’énergie et l’interdiction progressive de la location des logements classés F et G plaident en ce sens.
” On voit que ces passoires thermiques intéressent les jeunes ménages et les artisans capables d’effectuer eux-mêmes des travaux., mais à des prix inférieurs. » Laurence Hébert, notaire.
En revanche, la vente d’appartements neufs reste limitée, vendus à 3 910 € le m² en moyenne (+7,9% en valeur), ce marché est concentré dans le Pays des Sorgues, Cavaillon et Monteux (quartier de Beaulieu).
Propriétés d’exception
Le Vaucluse attire toujours les acheteurs de biens d’exception. Une maison vendue 4,24 M€ à Oppède cette année. Les ventes de villas secondaires supérieures à 1,8 M€ restent fréquentes. Pertuis, Lourmarin, L’Isle-sur-la-Sorgue, Avignon voir ventes de beaux appartements de 136 m22 à 197 m2, proche de toutes commodités, se vend entre 500 000 € et 850 000 € sans encore atteindre les prix d’Aix-en-Provence. Tous biens confondus, les achats des Franciliens sont en baisse après des années d’amour inconditionnel pour la région.
Dans le détail, les baisses de volume touchent les appartements anciens (3.230 ventes : -17%), les appartements neufs (590 / -51%), les maisons anciennes (5.080 / -26%) et les terrains à bâtir (920 / -31%). Le marché est concentré en Avignon (21%), dans le Pays des Sorgues (15%) et dans la Vallée du Rhône (14%).
Vers une baisse des prix pour 2024
Et 2024 ? Avec des taux revenant entre 3,5% et 4% après l’euphorie des taux bas et la hausse des prix de l’immobilier, notamment en 2021 (+22%) et 2022 (+4%), la Chambre des Notaires prévoit un tremblement de la demande en 2024, mais une baisse des prix de 5%. Les primo-accédants pourront cibler les appartements en cumulant les nouveaux dispositifs MaPrimeRénov’ et PTZ qui excluent désormais cette maison individuelle très chère dans les cœurs et les budgets des Vauclusiens.
