Une série d’immeubles d’appartements à Ottawa le 16 mai 2022.Spencer Colby/Le Globe and Mail
La crise de l’accessibilité au logement au Canada atteindra des niveaux encore plus alarmants dans les années à venir sans un ensemble de réformes politiques audacieuses pour stimuler l’offre, a déclaré lundi le département économique de la Banque Royale du Canada dans un rapport.
Le pays devra construire environ 320 000 logements par an d’ici 2030, simplement pour répondre à la nouvelle demande qui surviendra au cours de cette période, selon les estimations de RBC. Ce montant représenterait une augmentation de près de 50 pour cent par rapport aux récents niveaux d’achèvement – et nécessiterait un rythme de construction record.
Au contraire, le Canada va dans la mauvaise direction. Il y avait environ 240 000 logements à partir de 2023, contre environ 271 000 en 2021, selon les chiffres de la Société canadienne d’hypothèques et de logement. Cela n’augure rien de bon pour les achèvements au cours du reste de la décennie.
Le rapport de RBC présente des dizaines de moyens possibles d’atténuer la pénurie de logements, allant de l’accélération de l’approbation des projets à l’encouragement d’un plus grand nombre de personnes à accéder aux métiers spécialisés. Dans certains cas, les gouvernements sont déjà en train de mettre en œuvre les solutions mentionnées.
Cependant, le rapport de RBC indique que des mesures supplémentaires sont nécessaires et bientôt, en particulier lorsqu’il s’agit d’augmenter le stock de logements abordables grâce à la location et au logement social.
« Il est impératif que le Canada trouve des solutions très rapidement, car les pressions sont déjà là », a déclaré Robert Hogue, économiste en chef adjoint de RBC, qui a rédigé le rapport. «Le temps presse.»
Autrefois reléguée à une poignée de villes chères, la crise du logement a pris de l’ampleur ces dernières années et s’est propagée à tout le Canada. Le prix de référence national des maisons est d’environ 720 000 $ – soit moins qu’au début de 2022, mais toujours environ 200 000 $ de plus qu’au début de 2020, selon les chiffres de l’Association canadienne de l’immeuble.
Le marché locatif est également tendu. Les taux d’inoccupation sont tombés à des niveaux historiquement bas et, face à une telle demande de logements, les loyers ont fortement augmenté dans la plupart des endroits.
La situation est devenue un casse-tête politique majeur pour différents partis, mais surtout pour les libéraux fédéraux, qui croupissent dans les sondages depuis des mois.
Avant le budget du 16 avril, Ottawa a annoncé un plan de propositions en matière de politique du logement, comme un fonds de 1,5 milliard de dollars pour acquérir des logements locatifs et garantir qu’ils restent abordables. Mardi dernier, le gouvernement a annoncé qu’il ajouterait 400 millions de dollars à son Fonds d’accélération du logement, doté de 4 milliards de dollars, qui fournit un financement aux municipalités qui acceptent certaines conditions, comme l’assouplissement des règles de zonage.
Et en septembre dernier, le gouvernement fédéral a supprimé la TPS sur les nouvelles constructions locatives, une mesure à laquelle certaines provinces ont suspendu leurs propres taxes de vente.
« Tous les niveaux de gouvernement reconnaissent que des efforts doivent être déployés pour réellement débloquer l’offre et accroître notre parc de logements », a déclaré M. Hogue.
Malgré ces projets, le rapport de RBC indique que le secteur de la construction est confronté à des pressions sur sa capacité et que les prix des matériaux de construction ont grimpé en flèche au cours des dernières années, ce qui pourrait entraver la poussée vers l’abordabilité. Par exemple, un cinquième des travailleurs du bâtiment ont atteint l’âge de la retraite ou l’atteindront au cours de la prochaine décennie.
Le rapport indique que les compétences en matière de construction de maisons devraient être une priorité dans le système d’immigration, peut-être en attribuant plus de points aux candidats possédant les qualifications requises, tandis que des « objectifs ambitieux » devraient être fixés pour les inscriptions dans les écoles de métiers.
« Nous aimerions voir des mesures très agressives sur les métiers spécialisés en immigration », a déclaré M. Hogue.
Les gouvernements devraient inciter les promoteurs à utiliser des composants préfabriqués construits hors site, ce qui pourrait accélérer les délais d’achèvement des projets, indique le rapport de RBC. Il a noté que les restrictions devraient être assouplies sur l’utilisation de matériaux rentables, tels que le bois massif, et que les redevances d’aménagement pourraient être réduites ou reportées pour les constructions locatives spécialement construites. Ces frais pourraient être supprimés pour les projets de logements abordables.
Du côté de la demande, le gouvernement fédéral a récemment annoncé qu’il fixerait des objectifs pour limiter le nombre de résidents temporaires, qui ont contribué à la plus forte croissance démographique que le Canada ait connue depuis des décennies.
Même si la récente croissance n’était « pas durable » et qu’elle se modérerait dans les années à venir, M. Hogue a déclaré que la demande de logements continuerait de grimper. Il prévoit que 1,9 million de foyers supplémentaires seront formés d’ici 2030.
La semaine dernière, un rapport distinct de RBC a déclaré que c’était « la période la plus difficile jamais vue » pour se permettre d’acheter une maison au Canada, sur la base des coûts de possession en proportion du revenu médian des ménages.
On s’attend généralement à ce que la Banque du Canada abaisse ses taux d’intérêt vers le milieu de l’année, ce qui devrait atténuer certaines pressions sur l’accessibilité financière. Cependant, « cela ne suffira pas à faire une différence significative », indique le rapport de lundi.
La crise du logement a des conséquences considérables sur l’économie. Par exemple, M. Hogue a souligné que certains employeurs de Vancouver ont de la difficulté à recruter des travailleurs dans la région en raison des prix élevés des logements.
« La crise touche désormais les Canadiens à revenu intermédiaire et s’étend au-delà des grandes villes », indique le rapport. «Cela touche au cœur du rêve canadien de posséder une maison et crée d’intenses tensions intergénérationnelles.»
