Pour encourager la location permanente au détriment de la location touristique, la loi La Meur du 19 novembre 2024 introduit une série de mesures : une fiscalité moins favorable pour les locations meublées, un DPE obligatoire et des pouvoirs renforcés des maires.
Pour lutter contre la pénurie de logements vides et la transformation des logements en locations touristiques destinées à la clientèle de passage, les initiatives parlementaires se sont multipliées. Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés d’hébergement touristique au niveau local (JORF n° 0274 du 20 novembre 2024), dite loi La Meur contient une série de mesures visant notamment à renforcer les compétences des communes.
Une nouvelle réforme fiscale
La loi modifie – une nouvelle fois – le régime fiscal des micro-BIC applicable aux revenus des meublés de tourisme, régime également appelé « niche fiscale Airbnb » (CGI, art. article 50-0). Ces nouvelles règles s’appliqueront aux revenus locatifs perçus à partir de 2025. Pour les revenus provenant de la location de meublés classés et de chambres d’hôtes, le régime micro-BIC s’applique dans la limite de 77 700 euros de revenus locatifs. annuel (contre 188 700 euros) et la réduction s’élève à 50 % (contre 71 %). Pour les logements meublés non classés, le régime micro-BIC s’applique dans la limite de 15 000 euros de revenus locatifs annuels (contre 77 700 euros), la réduction s’élève à 30 % (contre 50 % aujourd’hui).
Pour les revenus 2024, les taux seront ceux en vigueur (avant la loi de finances pour 2024). Pour les logements meublés non classés, l’article 45 de la loi de finances pour 2024 (loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023, loi de finances pour 2024, JORF n° 0303 du 30 décembre 2023) avait déjà fixé un taux de 30 %. dans la limite de 15 000 euros. Mais en février 2024, Bercy a néanmoins autorisé les contribuables à continuer d’appliquer l’ancien taux et chiffre d’affaires (BOI-BIC-CHAMP-40-20). Le 8 juillet 2024, le Conseil d’État a annulé cette note fiscale, sans toutefois que cette annulation n’ait de conséquence pour les contribuables ayant déclaré à temps leurs revenus 2023.
Par ailleurs, le texte initial du projet de loi La Meur prévu de supprimer un autre aspect de la niche fiscale Airbnb : la possibilité de déduire les amortissements dans le calcul de la plus-value en cas de revente du logement sous le régime de la location meublée non professionnelle (LMNP). Cette mesure a été inscrite dans le projet de loi de finances pour 2025 dont on connaît l’issue malheureuse.
DPE obligatoire pour les meublés de tourisme
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est rendu obligatoire pour les meublés de tourisme. La loi met ainsi fin à la distorsion entre les logements locatifs longue durée qui étaient déjà soumis au DPE et les locations meublées touristiques qui y échappaient jusqu’ici, créant un phénomène d’expulsion au détriment de la première catégorie de locations. Désormais, tous les logements nouvellement proposés à la location de meublés touristiques dans des zones tendues et soumis à autorisation de changement d’usage devront justifier d’un DPE classé au minimum F en 2025 et E en 2028. A partir de 2034, tous les logements meublés de tourisme actuels et futurs devront être classé entre A et D. Un délai de dix ans est accordé aux propriétaires existants pour s’y conformer. Le maire peut demander au propriétaire de lui fournir le DPE en cours de validité de son meublé de tourisme. La sanction encourue par le propriétaire qui loue son meublé de tourisme en violation des règles relatives au DPE est une amende administrative de 5 000 euros maximum.
Des pouvoirs élargis pour les maires
La loi La Meur donne aux maires des pouvoirs étendus pour mieux réglementer les locations touristiques. Quelle que soit la commune, et qu’il s’agisse d’une résidence principale ou non, la procédure de déclaration avec inscription en mairie est générale à toutes les locations de meublés de tourisme. Cette généralisation du numéro d’immatriculation sera applicable au plus tard le 20 mai 2026. L’immatriculation permettant de demander des justificatifs, cette évolution devrait permettre une meilleure connaissance et une plus grande régulation par les maires du parc locatif touristique. Ces derniers pourront contrôler le respect des réglementations par les loueurs – comme la sécurité incendie ou le DPE – et, le cas échéant, suspendre la validité du numéro de déclaration.
Deux nouvelles amendes administratives pourront être infligées par les maires :
– 10 000 euros maximum en cas de défaut d’immatriculation d’un meublé de tourisme,
– 20 000 euros maximum en cas de fausse déclaration ou d’utilisation d’un faux numéro d’immatriculation.
Pour aller plus loin, les communes pourront également limiter la location de meublés de tourisme dans le temps et dans l’espace. Dans un premier temps, les communes pourront définir des quotas d’autorisations de meublés de tourisme et délimiter, dans leur plan local d’urbanisme, des secteurs réservés à la construction de résidences principales. Cette capacité sera ouverte aux communes comptant plus de 20% de résidences secondaires ou à celles où la taxe annuelle sur les logements vacants est applicable. Deuxièmement, à partir de 2025, toutes les communes pourront limiter la durée maximale pendant laquelle les résidences principales peuvent être louées aux touristes à 90 jours par an, contre 120 jours actuellement. En cas de dépassement, le propriétaire encourra une amende civile de 15 000 euros.
Unification des contrôles de changement d’usage
L’autre volet du combat concerne les règles relatives au changement d’usage. La loi unifie le régime de leur contrôle. S’il est légal dans les communes de plus de 200 000 habitants et en petite couronne parisienne, et sur délibérations ou autorisation préfectorale pour les autres, la loi permet à toutes les communes d’adopter le dispositif par délibération, sans autorisation du préfet. De plus, les communes disposant d’une réglementation sur le changement d’usage pourront étendre cette réglementation à tous les locaux qui ne sont pas destinés à un usage d’habitation. Cette mesure vise à encadrer les pratiques des investisseurs qui transforment des bureaux en meublés de tourisme.
Régulation par les copropriétés
La loi La Meur favorise la régulation des meublés de tourisme par la copropriété elle-même. A cet effet, il prévoit que le règlement de copropriété en vigueur pourra être modifié à la majorité simple (deux tiers des copropriétaires, contre l’unanimité aujourd’hui) pour interdire la location d’appartements meublés de tourisme. Il s’agit d’une réglementation qui comporte une clause d’habitation bourgeoise, c’est-à-dire une clause qui autorise l’habitation et les activités libérales (cabinet de médecin, etc.) dans l’immeuble mais interdit les activités commerciales en dehors des lots. dédié. Quant au nouveau règlement de copropriété, c’est-à-dire établi dès l’entrée en vigueur de la loi, il devra se prononcer sur la possibilité ou non de louer des meublés de tourisme.
Enfin, si des propriétaires ou locataires autorisés transforment leur logement en meublé de tourisme, ils doivent en informer le syndic. À son tour, le syndic doit inscrire un point d’information sur les meublés de tourisme à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale des copropriétaires. La loi a prévu cette disposition pour limiter les conflits entre copropriétaires en supprimant l’anonymat du bailleur, qui sera invité à prendre les mesures nécessaires pour limiter les nuisances occasionnées par sa location touristique.
Related News :