Un couple possède un duplex, vit dans l’un des logements et en profite… mais voilà qu’un bébé arrive et ils veulent maintenant acheter une maison. La grande question : vaut-il mieux garder le duplex et louer les appartements, ou le vendre pour acheter la maison ?
La situation
Émilie, 33 ans, et Olivia, 37 ans, ont acheté un duplex à Montréal en 2020. Elles y ont mis toutes leurs économies et ont également reçu l’aide du père d’Émilie. Ils devront lui remettre 75 000 $ lors du renouvellement du prêt hypothécaire en 2025. Ils sont aussi bien conscients qu’ils devront s’adapter à la hausse des taux d’intérêt. Cependant, le couple a eu un bébé en janvier et souhaite acheter une maison dans le même quartier, à proximité d’un parc avec cour et parking, d’ici cinq ans environ. Pour y arriver, Émilie et Olivia envisagent différents scénarios.
Il y a d’abord la possibilité d’acheter un autre bien au prochain renouvellement pour le rénover et le revendre rapidement pour rentabiliser. «On est très manuels, mais Olivia n’est vraiment pas emballée par l’idée», souligne Émilie.
Ils envisagent également de conserver le duplex et d’acheter la maison dans environ cinq ans, mais leur crainte est de ne pas obtenir un prêt bancaire suffisamment important.
L’autre option serait de vendre le duplex dans cinq ans pour acheter la maison. « Mais nous avons peur de perdre un investissement précieux qui pourrait nous permettre plus tard d’aider notre fille à acheter sa première propriété comme mon père l’a fait pour nous », raconte Émilie. Que penses-tu de tout cela ? »
Le portrait financier
Revenu annuel d’Émilie : 78 000 $ avec fonds de retraite
Revenu annuel d’Olivia : 120 000 $ avec les fonds de retraite
Coût d’achat d’un duplex en 2020 : 750 000 $
Valeur actuelle du duplex : environ 1 000 000$
Date d’échéance du prêt hypothécaire : mars 2025
Montant à refinancer à la banque en remboursant le père d’Émilie : 677 000 $
Coût marchand du type de maison souhaité : 775 000 $
Le conseil
Au lieu de se lancer dans plusieurs calculs, le premier réflexe de Simon Préfontaine, planificateur financier chez Lafond Services Financiers, est d’amener la réflexion à la hauteur des envies. Cela éliminerait d’emblée la première possibilité, qui est d’acheter un bien pour le rénover et le revendre pour réaliser un profit. Pour quoi ?
« Parce qu’Olivia ne veut pas », dit-il. Pour se lancer dans un grand projet comme celui-là, il faut vraiment être enthousiasmé par les deux. Sinon, cela ne fera que créer des tensions dans le couple. Nous ne voulons pas de ça, surtout avec un bébé. »
Ensuite, la planificatrice financière a une grande question à poser à Émilie et Olivia : « Vous désirez avoir cet emploi à temps partiel qui consiste à gérer un duplex et des locataires ? »
Au fond, il veut voir au-delà de l’aspect financier. « Il y a des gens qui aiment faire ce genre de travail tandis que d’autres seront en colère à chaque fois qu’ils devront s’y rendre », dit-il. Il faut qu’ils y réfléchissent ensemble. Car cela veut aussi dire que souvent, l’un des deux devra prendre la voiture pour se rendre au duplex pendant que l’autre reste à la maison avec l’enfant. »
Ils doivent aussi penser au risque d’avoir un mauvais locataire qui ne paie pas son loyer, ou qui ne s’occupe pas de son logement.
PHOTO CHARLES WILLIAM PELLETIER, COLLABORATION SPÉCIALE ARCHIVES
Simon Préfontaine, financial planner at Lafond Services Financiers
Posséder un immeuble locatif, c’est comme posséder une petite entreprise. Si c’est vraiment ce qu’ils veulent, laissez-les faire ! Ils peuvent alors même envisager d’acheter d’autres bâtiments.
Simon Préfontaine, financial planner at Lafond Services Financiers
Mais si c’est juste pour gagner de l’argent, il pense qu’il existe d’autres moyens. «Ils peuvent décider de vendre le duplex et investir la somme reçue», précise-t-il. Sera-t-il aussi rentable que l’immobilier ? Cela dépend du marché et de leur profil d’investisseur. S’ils sont audacieux, on parle de 6 ou 7% par an en moyenne sans avoir à investir du temps comme ils devraient le faire avec l’immobilier. »
Les calculs à faire pour conserver le duplex
Disons qu’après mûre réflexion, Émilie et Olivia décident de conserver le duplex pour le louer ; ils devront faire leurs devoirs pour évaluer l’impact de cette décision sur leur budget. Premièrement, puisqu’ils n’ont plus d’épargne, ils devront prélever leur mise de fonds pour la maison sur le prêt hypothécaire de leur duplex. «Le couple doit aussi garder à l’esprit que les taux d’intérêt fluctueront d’ici cinq ans», précise Simon Préfontaine.
Ensuite, ils devront faire une étude de marché pour voir combien ils peuvent louer l’appartement où ils vivent actuellement et essayer d’estimer combien cela coûtera de plus dans cinq ans.
«Ensuite, ils devront voir si, avec leurs deux appartements loués, ils seront en mesure de payer complètement leur mensualité hypothécaire, ou s’ils devront payer un montant supplémentaire de leur poche», explique Simon Préfontaine. Comme plusieurs éléments sont actuellement incertains, l’idéal serait qu’ils exécutent quelques scénarios assez conservateurs pour évaluer les différentes possibilités. »
Il ne s’inquiète toutefois pas à l’idée de les voir passer à la banque alors que le duplex possède déjà près de 325 000 $ de capitaux propres et en aura davantage dans cinq ans. De plus, leur revenu familial dépassera 200 000 $.
«À moins qu’ils ne soient très endettés ailleurs ou qu’ils aient de très mauvaises cotes de crédit, je ne pense pas qu’il y aura de problème pour obtenir du financement auprès de la banque pour le duplex et la maison», explique le planificateur financier. Pour en être sûr, je leur conseille quand même de rencontrer un courtier hypothécaire. »
Pourquoi attendre cinq ans ?
Simon Préfontaine s’interroge également sur le fait qu’ils souhaitent attendre cinq ans avant d’acheter leur maison. « Est-ce pour des raisons financières ? Car si c’est le cas, je leur conseille d’en discuter avec leur courtier hypothécaire pour voir si le projet est réalisable maintenant ou un peu avant cinq ans. Ainsi, si nécessaire, ils pourraient signer leur prochain prêt hypothécaire pour une durée inférieure à cinq ans, par exemple trois ans. »
Enfin, si le couple décide de vendre le duplex pour acheter la maison, le planificateur financier leur conseille d’opter, lors du prochain refinancement, pour un prêt qui n’aura pas de grosses pénalités à payer s’ils rompent leur contrat avant la fin. .
Lorsque vous avez un projet comme vendre votre duplex pour acheter une maison, vous n’avez pas seulement à regarder le taux d’intérêt. Il est très important de considérer la pénalité à payer, car elle peut être très élevée.
Simon Préfontaine, financial planner at Lafond Services Financiers
En conclusion, il ne peut s’empêcher de dire un mot sur l’importance pour eux de se protéger au cas où quelque chose arriverait. « Émilie et Olivia gagneraient à ouvrir un régime enregistré d’épargne-études pour leur enfant », dit-il. Ils doivent ensuite rédiger un testament, un mandat de protection et probablement aussi un contrat de cohabitation. Ils doivent également revoir leur assurance. L’arrivée d’un bébé change tout ! »
*Bien que le cas mis en lumière dans cette section soit réel, les prénoms utilisés sont fictifs.
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