Prêt immobilier : toutes les infos pour emprunter en janvier 2025
L’année commence sous de bons auspices avec des taux qui continuent de baisser et les prix de l’immobilier en baisse également. Les conditions d’emprunt s’améliorent donc, comme en témoigne la baisse des nouveaux taux d’usure sur les durées de remboursement les plus courantes. Taux, règles d’octroi, concurrence bancaire, assurance emprunteur, voici tout ce qu’il faut savoir pour financer votre projet immobilier en janvier 2025. Situation des taux des prêts immobiliers en janvier 2025 C’est la bonne nouvelle de ce début d’année : les taux d’emprunt continuer à contracter. La lente baisse s’opère depuis 12 mois consécutifs, liée à la politique monétaire de la Banque centrale européenne qui a abaissé à 4 reprises ses taux directeurs depuis juillet dernier pour soutenir l’économie de la zone euro, la dérive inflationniste étant désormais freinée. Le coût du crédit en France est donc inférieur à celui d’il y a un mois, encore moins d’il y a un an. Les taux moyens sur 20 ans ont en effet baissé de 4,30% à 3,30% actuellement, soit une baisse très nette de 100 points de base. Voici les taux moyens du marché proposés par les banques en janvier 2025 : Plus de 15 ans : entre 3,10 % et 3,35 % Plus de 20 ans : entre 3,25 % et 3,45 % Plus de 25 ans : entre 3,35 % et 3,50 % Les profils Premium peuvent obtenir des remises importantes et voire même revendiquer un taux inférieur à 3% si tous les arguments sont réunis. Le taux accordé par la banque dépend de l’analyse personnalisée du dossier (niveau de revenus, apport personnel, épargne de précaution, stabilité professionnelle, absence de prêts en cours, absence de découvert bancaire). Nouveaux taux d’usure pour le premier trimestre 2025 Comme chaque trimestre, la Banque de France publie les taux d’usure applicables en fonction du type de crédit et de sa durée. Les taux d’usure sont calculés sur la moyenne des TAEG (Taux Annuel Pourcenté) accordés par les banques le trimestre précédent, et majorés d’un tiers. Type de prêt immobilier TAEG moyen pratiqué au 4ème trimestre 2024 Taux d’usure applicable au 1er trimestre 2025 Prêts à taux fixe d’une durée inférieure à 10 ans 3,46% 4,61% Prêts à taux fixe d’une durée comprise entre 10 et moins de 20 ans 4,35% 5,80% Fixe Prêts à taux d’une durée de 20 ans ou plus 4,25 % 5,67 % Prêts à taux variable 4,40% 5,87% Prêts relais 4,98% 6,64% Pour ce premier trimestre 2025, on constate que les taux d’usure diminuent sur des durées égales ou supérieures à 10 ans, signe d’une détente des taux d’emprunt au cours des mois précédents. Pour rappel, le taux d’usure est le taux légal que les banques ne doivent pas dépasser lorsqu’elles accordent un crédit. Elle fixe le TAEG maximum autorisé, le TAEG étant l’indicateur du coût final d’un prêt immobilier, car il agrège tous les frais liés à l’obtention d’un financement bancaire (frais de dossier, garantie, primes d’assurance emprunteur). Concurrence interbancaire Même si la période est plutôt attentiste compte tenu du chaos politique que connaît la France depuis la dissolution de l’Assemblée nationale en juin dernier et des difficultés à former un gouvernement durable, tous les feux sont au vert pour se lancer dans une véritable projet immobilier. Les prix de l’immobilier ont baissé en 2024 face à une demande en baisse, mais le phénomène se tarit en raison de taux d’emprunt plus attractifs qui incitent à l’action. Pour tirer un trait sur la crise immobilière que le pays a subie ces 2 dernières années, les banques se montrent proactives et plus agressives pour attirer les clients. Certains n’hésitent pas à relancer des clients qu’ils avaient refusés des mois ou des semaines auparavant. C’est notamment le cas des primo-accédants, avec peu d’apport personnel, qui peuvent désormais envisager plus sereinement la réalisation de leur projet immobilier. Toujours sur le segment de l’accession à la propriété, on attend la confirmation du nouveau gouvernement de l’extension du PTZ à l’ensemble du territoire et aux logements individuels. Pensez également aux crépines thermiques. Ces biens classés F ou G sur l’échelle DPE (Diagnostic de Performance Energétique) bénéficient d’une remise substantielle pouvant aller jusqu’à 20%. De nombreux propriétaires cherchent à s’en débarrasser car ils ne peuvent pas rénover à grands frais pour se conformer à la réglementation. Ces derniers jours, certaines banques accordent aux acheteurs de logements énergivores des taux d’emprunt réduits à condition de réaliser des travaux pour améliorer le label. Norme d’octroi des prêts immobiliers En 2021, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) a souhaité mieux encadrer la répartition des prêts immobiliers en établissant des règles d’octroi contraignantes pour les banques : Le taux d’endettement est plafonné à 35% du résultat net avant impôt , assurance prêt incluse. La durée maximale de remboursement ne doit pas excéder 25 ans, sauf exonération jusqu’à 27 ans pour un achat de bien neuf sur plan (Vente en l’état futur d’achèvement) ou en bien neuf avec travaux de rénovation dont l’enveloppe atteint au moins 10 ans. % du montant de la transaction. Les banques peuvent déroger à cette norme pour les primo-accédants et l’acquisition d’une résidence principale. Si vous achetez pour la première fois, faites valoir vos droits. À condition que votre stabilité financière ne soit pas mise en péril, la banque peut vous accorder un prêt extraordinaire. Levier d’épargne avec l’assurance emprunteur Il est important d’obtenir le taux d’intérêt le plus bas, mais choisir la bonne assurance prêt est plus efficace que de négocier son taux d’emprunt pour réduire le coût de son crédit. Un bon taux ne fait pas tout, car le coût de votre prêt est majoré d’autres frais obligatoires dont l’assurance emprunteur. La réglementation vous permet de choisir librement votre contrat d’assurance. Profitez-en pour optimiser le coût de votre prêt immobilier. En comparant les offres en ligne, vous verrez que la bancassurance est jusqu’à 4 fois plus chère que les offres alternatives, à garanties équivalentes. Pour un crédit immobilier de 200 000 € sur 20 ans, passer d’un taux de 3,35 % à 3,25 % vous permet d’économiser 2 441 € sur la durée totale, soit un gain de 11 € par mois. Si vous avez plus de 40 ans, vous pouvez garantir ce prêt avec assurance déléguée au taux compétitif de 0,16% (taux moyen chez le courtier Magnolia.fr pour ce type de profil), contre 0,36% en moyenne. pour la bancassurance. La différence est significative : Taux d’assurance Coût mensuel de l’assurance Coût total de l’assurance Bancassurance 0,36% 60 € 14 400 € Assurance déléguée 0,16% 27 € 6 400 € Économie 33 € 8 000 € La négociation de l’assurance est largement plus rémunératrice que celle des 10 points sévèrement coupés sur le taux d’intérêt. Les 2 démarches doivent être réalisées conjointement pour optimiser le coût de votre crédit, tout en étant accompagné par un courtier en assurance et crédit.
