La baisse durable des rendements
Depuis une trentaine d’années, les rendements immobiliers suisses sont en baisse. Ce mouvement s’inscrit dans une tendance mondiale et séculaire liée à l’économie de la connaissance, une économie de plus en plus immatérielle où les opportunités d’investissement dépendent davantage d’un savoir-faire particulier que de l’apport de capitaux. La transition vers l’économie de la connaissance explique en partie la baisse des taux d’intérêt à long terme en Suisse et en même - la baisse des rendements immobiliers dans toutes les catégories de biens immobiliers. Cette situation réduit l’attractivité de l’investissement immobilier car les recettes locatives couvrent de moins en moins les frais d’entretien. Ces dernières sont également en croissance du fait de l’adoption de multiples normes et des impératifs de la transition énergétique.
Une fiscalité de plus en plus lourde
La fiscalité joue également un rôle majeur dans la perte d’attractivité de l’immobilier. La baisse des rendements du capital augmente mécaniquement l’impôt sur la fortune, calculé avec un taux fixe dans le -. Mais ce n’est pas tout. Dans la mesure où un immeuble est par définition inamovible, il constitue une cible fiscale privilégiée. En examinant la fiscalité suisse, on constate qu’il existe toute une série de taxes spécifiques à l’immobilier qui ne s’appliquent pas aux valeurs mobilières. Commençons par évoquer les impôts fonciers qui s’ajoutent à l’impôt sur la fortune, mais ne prennent pas en compte un éventuel endettement. Les droits de mutation augmentent considérablement le coût des transactions par rapport à celui des titres. L’impôt sur les plus-values immobilières est prélevé tandis que les plus-values mobilières sont exonérées d’impôt en Suisse. Enfin, le risque d’être qualifié de « professionnel de l’immobilier » pour tout investisseur immobilier est bien plus important que pour un investisseur en valeurs mobilières.
Un climat politique hostile
La Suisse attire chaque année des personnes talentueuses qui y trouvent des perspectives professionnelles attractives, ainsi que des personnes fortunées. La croissance démographique qui en résulte entraîne une hausse des prix de l’immobilier et explique la pénurie chronique de logements car, dans le même -, les Suisses eux-mêmes résistent au bétonnage de leur pays. Cette situation met la pression sur les classes les plus modestes, et crée un climat politique hostile envers les « secteurs immobiliers » largement exploités par les partis de gauche. L’État est appelé à intervenir et son action se déploie sur trois axes : la législation encadrant les loyers, la nationalisation du parc immobilier et l’augmentation des taxes foncières. Pour les investisseurs, la situation est donc paradoxale : d’un côté l’immobilier suisse est fondamentalement très intéressant, de l’autre l’action de l’Etat complique la situation.
L’opportunité offerte par les fonds immobiliers
Face à ces nombreuses difficultés évoquées jusqu’à présent, de plus en plus de familles propriétaires d’immeubles de placement considèrent les fonds immobiliers comme une alternative intéressante. Les avantages des fonds immobiliers sont multiples. Tout d’abord, l’investissement est flexible, il se fait en bourse comme pour n’importe quelle action, ce qui permet d’investir n’importe quel montant, de l’augmenter ou de le réduire à tout moment. Cet avantage se retrouve lors des successions, facilitées par des parts dans des fonds immobiliers, tandis que la propriété directe des immeubles complique souvent les discussions. De plus, la gestion d’un fonds immobilier est réalisée à grande échelle par des professionnels mieux outillés pour prendre en charge le portefeuille immobilier, que ce soit d’un point de vue technique, juridique ou commercial. Enfin, l’investisseur est déchargé de tout souci de propriétaire, il reçoit du fonds des distributions de bénéfices relativement régulières du fait de l’effet de diversification obtenu par le grand nombre d’immeubles, ceux en restauration étant financés par le reste du portefeuille.
De plus en plus de familles possédant des immeubles de placement considèrent les fonds immobiliers comme une alternative intéressante.
Une fiscalité attractive et méconnue
Les fonds immobiliers offrent un traitement fiscal peu connu en Suisse. Selon la loi fédérale, lorsque le fonds immobilier est directement propriétaire de ses immeubles, il paie à la fois l’impôt sur le revenu et l’impôt sur la fortune au nom de l’investisseur. Pour ce dernier, cela a deux conséquences : d’une part, le montant investi dans le fonds ne s’ajoute pas à son patrimoine imposable ; Deuxièmement, les distributions du fonds ne sont pas imposables. A noter que le barème fiscal appliqué au fonds est hybride : le fonds paie des impôts sur le revenu équivalents à ceux d’une société anonyme – c’est-à-dire bien inférieurs à ceux d’une personne physique –, et un impôt sur la fortune d’un niveau comparable à celui d’une personne physique. celle d’un individu. Dans la pratique, cependant, les immeubles bénéficient souvent d’anciennes valorisations modestes par rapport à leurs valeurs de marché actuelles.
Une transition en cours
Pour toutes ces raisons, nous voyons de plus en plus de familles vendre leurs immeubles de placement ou les échanger contre des parts de fonds immobiliers. Ceux-ci offrent, comme nous l’avons dit, les avantages essentiels de l’investissement immobilier sans les inconvénients qu’apporte le monde d’aujourd’hui. C’est pourquoi Dominicé & Co s’inscrit dans ce développement et conseille de nombreuses familles propriétaires de biens immobiliers.
À propos de Dominique
Dominicé est une société de gestion d’actifs indépendante fondée en 2003. La société gère des stratégies d’investissement en immobilier, en actions et en volatilité, et propose des services de gestion de patrimoine.
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