La location meublée non professionnelle est dans le viseur du gouvernement. Il est fiscalement plus avantageux de louer un bien meublé plutôt que de le louer nu aujourd’hui, ce à quoi le gouvernement veut remédier. Le projet de loi de finances (PLF) pour 2025, présenté jeudi en Conseil des ministres, vise à augmenter la fiscalité en cas de vente de logements loués en meublé à usage non professionnel (LMNP). Actuellement, lorsque vous louez un logement avec ce statut, vous bénéficiez de ce qu’on appelle un amortissement qui permet chaque année aux loueurs de déduire une partie de la perte de valeur du logement, des travaux entrepris, ou encore du mobilier, et cet amortissement n’est pas prélevé. en compte dans le calcul de la plus-value lors de la revente du bien. Un double gain donc qui pourrait être supprimé. En partie en tout cas. Le projet de loi de finances prévoit de réintégrer les amortissements dans le calcul de la plus-value en cas de vente du bien.
Par exemple, si vous achetez un bien immobilier pour 100 000 euros et que vous le vendez 200 000 euros, et que la valeur dépréciée fiscalement lors de la location est de 20 000 euros, le montant de la plus-value imposable est de 100 000 euros (prix de vente – prix d’achat). aujourd’hui. Si le PLF est adopté, la valeur dépréciée s’ajoutera donc la plus-value imposable sera de 120 000 euros et non plus de 100 000 euros. “Quel intérêt reste-t-il d’investir dans la location meublée, avec les risques et les charges qui y sont associés, si la fiscalité pour tous les types de locations est uniformisée selon les règles actuelles de taxation des revenus fonciers, très légèrement améliorées, et si l’amortissement des biens non fonciers est supprimé ?», s’inquiète Alexis Alban, président de Lodgis, réseau spécialisé dans la location de meublés traditionnels en France.
Une mesure qui va paralyser le marché locatif ?
Il faut toutefois relativiser les conséquences de cette mesure pour Baptiste Bochart, avocat chez Jedéclaremonmeublé.com. “Seule conséquence de cette mesure : les loueurs de meublés non professionnels constateront une différence au moment de la vente mais pas au quotidien. Certains loueurs ne vendent pas leur bien mais en font don ou le transmettent à leur enfant lors d’une succession, la vente du bien n’a donc pas forcément lieu.il nuance. Inutile de tirer la sonnette d’alarme pour l’instant, car la mesure, si elle devait s’appliquer telle quelle, aurait en réalité peu d’effet pour de nombreux loueurs..» De même, pour ceux qui vendent leur bien après 22 ans de possession, une exonération d’impôt sur les plus-values s’applique (l’assiette des plus-values bénéficie d’un abattement chaque année à partir de la 6ème année de détention), la mesure n’aura donc aucun impact. Selon Baptiste Bochart, seuls pourraient être concernés ceux qui ont une stratégie d’achat-vente et conservent leurs biens pendant une courte période.
«Toutefois, lors de l’achat du bien, ils peuvent opter pour une déduction des frais de notaire et des commissions d’agence en charges et non en amortissements, ce qui peut leur permettre de réduire le montant des amortissements déduits les premières années, et donc de minimiser l’impact de ces amortissements. une mesure« . Que se passerait-il en cas de perte de valeur à la revente, si la perte est inférieure à la dépréciation ? Selon Alexis Alban, il n’y aura pas de double peine. Le propriétaire fait déjà une mauvaise affaire donc on ne peut pas ajouter une autre sanction dans un contexte où il perd de l’argent. “Si la vente génère une perte de valeur malgré la prise en compte dans le calcul de l’amortissement, alors le propriétaire ne paie pasimpôts sur les plus-values », déclare-t-il. A voir si le gouvernement en décide autrement.
«L’objectif peut être compris. D’une certaine manière, cela vaut la peine de se poser la question : comment se fait-il qu’il n’y ait aucune taxe d’amortissement nulle part ? Mais tu dois réfléchir dans un contexte de pénurie de logements. Il faut voir comment faire adopter cette mesure sans pénaliser le marché du logement locatif. Le turnover est plus important en location meublée qu’en location nue. Chaque année, nous remettons des logements sur le marché locatif afin de répondre à la pénurie de logements dans les grandes villes dans les quartiers anciens. Cette mesure va paralyser le marché», conclut Alexis Alban. Reste à savoir si le projet de loi de finances sera adopté tel quel.
