Vous pensez peut-être qu’utiliser votre REER pour acheter un immeuble à revenus est une excellente idée. Maintenant, il y a beaucoup de choses à considérer.
La réponse n’est pas simple et mérite une analyse approfondie. Il est important de noter qu’un REER ne peut contenir directement un immeuble à revenus. Ce plan a été conçu pour les actifs plus liquides, comme l’argent, les certificats de placement garanti (CPG), les actions, etc.
Voici quelques stratégies disponibles :
Option 1 : Sortir vos REER
Bien entendu, il est toujours possible de retirer des fonds de votre REER, de payer des impôts et de procéder à l’achat. Toutefois, cela entraîne des conséquences fiscales importantes. Les retraits effectués de votre REER sont imposés comme un revenu ordinaire. Si vous avez un revenu d’emploi, votre retrait pourrait vous faire passer dans une tranche d’imposition plus élevée.
Il est donc généralement conseillé d’éviter cette option lors de l’achat d’un immeuble à revenus.
Option 2 : Le RAP (Régime de Propriétaire)
Le RAP est un programme destiné aux premiers acheteurs de maison. Ainsi, si vous possédez déjà une maison, vous ne pouvez pas utiliser ce programme. Par contre, si vous ne l’êtes pas, vous pouvez retirer jusqu’à 35 000 $ par conjoint de vos REER respectifs pour acheter un immeuble à revenus.
Une condition très importante à respecter est que vous devez être propriétaire occupant d’un des logements de l’immeuble à revenus que vous comptez acheter.
Ce programme est flexible quant au type de bâtiment : duplex, triplex, quadruplex ou immeubles de cinq logements et plus : tous sont acceptés.
De plus, le RAP vous permet de reconstituer votre REER au fil du temps, sans pénalité fiscale, en suivant un échéancier de remboursement précis.
Les revenus locatifs permettent de payer une partie des dépenses, dont le crédit immobilier, et vous bénéficiez potentiellement de plus-values immobilières.
Option 3 : REIT (Real Estate Investment Trusts)
Investir dans un FPI vous permet de posséder indirectement un bien immobilier et de recevoir des distributions dans votre REER. Une FPI possède et gère des biens immobiliers. Ces bâtiments peuvent être des tours de bureaux, des immeubles résidentiels locatifs, commerciaux, etc.
Cependant, contrairement aux immeubles à revenus directs, ils n’offrent pas les avantages tangibles de la possession d’un immeuble à revenus. Vous n’avez aucun contrôle sur les aspects opérationnels tels que la perception des loyers ou les améliorations immobilières.
Conclusion
En résumé, même si les REER peuvent offrir certaines options en matière d’investissement immobilier, ils conviennent généralement mieux à d’autres types d’investissements.
Investir dans l’immobilier via son REER est donc semé d’embûches. Une alternative peut être d’utiliser la valeur nette disponible dans votre résidence actuelle et de l’utiliser comme mise de fonds pour l’achat d’un immeuble à revenus. Les institutions financières québécoises facilitent ce processus. Le principe est de prendre 80% de la valeur de votre maison moins le montant restant de l’hypothèque, cela vous donne le montant disponible pour investir dans un immeuble à revenus.
Conseil
- Rencontrez le conseiller de votre institution financière pour lui faire part de vos intentions. Il vous conseillera sur la procédure à suivre.
- Faites une évaluation de l’impact fiscal avant de retirer de vos REER.
- Analyser le marché immobilier et la rentabilité des immeubles avant de se lancer.
- Ayez toujours un plan d’urgence lorsque vous investissez dans un immeuble à revenus, surtout pour les dépenses imprévues.
