Paris détrôné, Bruxelles, destination « à suivre » ? Voici les valeurs sûres de l’immobilier de luxe

Mais, de manière générale, cette baisse du nombre de ventes ne s’est pas accompagnée d’une baisse marquée des prix, bien au contraire. C’est en tout cas le bilan que dresse le réseau immobilier haut de gamme Barnes, l’un des grands noms de son secteur – avec Sotheby’s, Knight Frank, Christie’s… –, dont le portefeuille comprend quelque 48 000 propriétés à vendre dans le monde. . Que pouvons-nous apprendre de cette évaluation ?

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1. Les « nomades numériques » révolutionnent l’immobilier de luxe

Ils sont environ 10 millions dans le monde et ont décidé – après le Covid notamment – de vivre différemment. “Ils” sont les “digital nomades”, comme on les appelle chez Barnes : ces entrepreneurs, généralement jeunes et issus de l’économie numérique, passent par exemple trois mois par an à Dubaï, trois mois à Verbier, trois mois à Saint Barth. et le reste du temps dans leur ville natale, explique Thibaut de Saint Vincent, fondateur et président de Barnes.

« Ce sont des familles entières qui voyagent donc aux quatre coins du monde, plusieurs fois par an. Et ces nomades numériques ont des priorités : la liberté de travailler partout dans le monde, en fonction du climat, des crises comme celle du Covid, la qualité de vie et donc leur bien-être, sans oublier le critère de rentabilité qui régit aussi le choix de leurs biens immobiliers. Mais ils souhaitent aussi avoir une vie enrichissante, rencontrer d’autres entrepreneurs et partager leurs expériences, rendre visite à des artistes dans les pays où ils s’installent. précise Thibaut de Saint Vincent.

Ces entrepreneurs mobiles redessinent la carte du monde de l’immobilier de luxe. Leurs destinations préférées sont les villes qui se sont (ré)organisées pour pouvoir les accueillir en répondant à leurs besoins. « Depuis trois ans, les Émirats arabes unis (Dubaï et Abu Dhabi) sont les destinations privilégiées de ces entrepreneurs mobiles. Mais depuis dix ans, Miami, Madrid, Lisbonne, Marbella/Malaga, Austin, Lisbonne, Rome et Milan – ainsi que Sydney et Auckland, en Australie – ont également réussi à se positionner comme des villes très prisées par ces nomades numériques. ». Des entrepreneurs motivés aussi par des raisons fiscales : une quasi-absence d’impôts aux Emirats Arabes Unis, des packages fiscaux très attractifs en Espagne, en Italie et au Portugal (jusqu’à début 2024) et l’absence de droits de succession en Australie expliquent en partie leurs choix.

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2. Dubaï, la destination qui détrône Paris

L’immobilier de prestige constitue évidemment aussi un véhicule d’investissement important. «C’est même une valeur refuge par excellence et certainement l’un des meilleurs investissements de ces 30 dernières années», assure Thibaut de Saint Vincent. Les plus riches l’utilisent pour diversifier leurs actifs : selon Barnes, l’immobilier représentait, en 2023, quelque 15 % des investissements des personnes disposant d’un patrimoine de plus de 30 millions de dollars – principalement des entrepreneurs et des dirigeants de grandes entreprises. .

Mais cette population aisée change aussi ses habitudes en matière d’achat immobilier. « Les crises ont notamment pour impact de modifier les comportements, les destinations et les modes de vie »dit le fondateur de Barnes.

Ainsi, le top 10 des destinations préférées de ces riches a sensiblement évolué en 2023. « Dubaï apparaît clairement comme le nouveau centre de gravité de l’immobilier de luxe et du très haut de gamme », note Thibaut de Saint Vincent : en 2023, une hausse des prix de 20 à 22 % y a été enregistrée selon les quartiers, le nombre de transactions ayant augmenté dans la même proportion, selon les calculs de Barnes. « Dubaï compte aujourd’hui 97 % d’expatriés. La ville offre stabilité politique et sécurité. Et c’est un territoire très clément fiscalement.», souligne le président de Barnes. Des avantages qui ont un prix : « Pour un appartement d’environ 130 m², il faut aujourd’hui compter près de 2 millions d’euros. Et pour une villa de plus de 700 m² avec vue sur un lagon, environ 12 millions d’euros »souligne Thibaut de Saint Vincent.

Des chiffres qui donnent le tournis. Mais d’autres villes ont connu des évolutions de prix très spectaculaires ces dernières années, notamment Miami, « où les prix ont augmenté d’environ 50 % en cinq ans ». Et Thibaut de Saint Vincent note que Madrid fait également partie des villes qui connaissent une forte hausse de valeur – au même titre que Lisbonne.

A l’inverse, certaines villes sont plus en difficulté. « Surtout parce qu’ils ne se sont pas remis en question. Des villes comme New York ou Paris connaissent de gros problèmes de sécurité et des taux d’imposition record.» Ce qui les rend moins attractifs pour le moment : « À New York, les volumes de ventes ont chuté en 2023 et les prix de l’immobilier existant ont suivi une tendance à la baisse. Et à Paris (anciennement destination numéro 1, NDLR)la baisse des transactions – de moins 15 % pour Barnes – s’est déjà accompagnée d’une baisse des prix de 5 % (et jusqu’à 10 % pour certains quartiers) en 2023 et devrait se poursuivre en 2024 » – de moins 2% à moins 7%, selon les prévisions de Barnes. « Mais cette baisse à Paris intervient après cinq années de hausse continue. Et ces villes comme New York, Paris ou Londres ont des “fondamentaux” tellement forts qu’elles résisteront certainement à long terme.»parie le président Barnes.

3. Saint Barth et la Suisse, destinations mer et montagne

Peu de surprises concernant les principales destinations de l’immobilier de prestige en bord de mer. Saint Barth, aux Antilles françaises, reste LA valeur sûre, devant les Hamptons américains.

Mais c’est surtout sur la Côte d’Azur que l’année 2023 a été atypique, avec un chiffre d’affaires pour Barnes en baisse de 15% – après une hausse de 40% en 2022. Et c’est surtout le segment des prix les plus bas (mais toujours de 1 à 3 millions d’euros) qui a été la plus impactée, selon Thibaut de Saint Vincent. Le segment du luxe (au-dessus de 5 millions d’euros) est resté stable par rapport à l’année précédente, note le fondateur de Barnes.

Un peu plus haut, l’immobilier en montagne ne semble pas (encore ?) subir les effets du réchauffement climatique. La Suisse est en tête du classement des destinations de montagne, avec notamment Verbier – «Il est impossible d’y trouver un bien de prestige pour 1 million de francs suisses, pour cette somme un appartement 2 pièces de 60 m² sera proposé»dit Thibaut de Saint Vincent. «En Suisse toujours, Crans Montana, très apprécié de la clientèle belge, continue de se développer, il ajoute. Les prix de l’immobilier y sont restés stables en 2023 dans un marché à l’offre abondante.»

4. Bruxelles, parmi les destinations « à suivre »

L’exercice 2023 ne passera pas pour autant comme une grande année pour l’immobilier de luxe à Bruxelles. «Plusieurs éléments, dont la hausse des taux d’intérêt mais aussi des problèmes administratifs retardant l’exécution des actes ou des questions sur le PEB (Performance énergétique du bâtiment, NDLR), qui donnent beaucoup de fil à retordre aux acheteurs potentiels, expliquent la légère baisse des transactions en 2023 à Bruxelles”précise Frédérique Pauporté, directrice de Barnes pour la Belgique.

Mais Barnes place toujours Bruxelles – où les prix de l’immobilier de prestige restent tout à fait raisonnables par rapport à certaines capitales étrangères – au huitième rang des destinations « à surveiller », pour les années à venir – en compagnie, notamment, de lieux comme Bordeaux, la Côte Basque. , l’Île de Ré et le bassin d’Arcachon…

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