Investir en station : l’immobilier dans les Pyrénées à petits prix

Dans les agences du Béarn, les acquéreurs peuvent espérer dépenser au moins 3 000 euros le m² pour un bien à rénover. Loin des cinq stations les plus chères des Pyrénées, qui selon le site Meilleursagents.com, seraient de mise, Saint-Lary, les Angles, Cauterets, Font-Romeu et Luz-Ardiden avec des prix en hausse de 1,2 % par rapport à 2023 et environ 3 300 à 3 500 euros/m².

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Dans la vallée de Barétous, le site de référence Herria propose en janvier un chalet de 7 pièces à 318 000 euros, tandis qu’un 16 m2 est proposé à 38 500 euros. « Il faut généralement compter environ 50 000 euros pour un studio ou 60 000 euros, s’il est rénové », précise Émilie Bacqué, gérante de l’agence basée à Arette.

« Ce sont des prix très abordables, qui permettent un renouvellement avec des acheteurs motivés pour réaliser des travaux », apprécie-t-elle. Si selon elle les demandes d’achat restent majoritairement liées à un intérêt pour le ski, il s’agit avant tout d’une clientèle attachée au site privilégié de Pierre Saint-Martin.

A peine acheté, déjà loué

Les petits investisseurs viennent de se lancer dans l’achat. C’est le cas de la famille Brenner attirée par les activités de montagne désormais proposées en toutes saisons. « Par rapport aux stations balnéaires, les coûts d’achat ou de location à la montagne sont tellement plus abordables », souligne ce couple d’Hagetmau qui vient d’acquérir un studio de 28 m² face aux pistes au prix de 50 000 euros. Ils envisagent de venir profiter de la station avec leurs adolescents et de louer pour couvrir leurs dépenses.

« Nous aimons la montagne et c’est tellement plus accessible que la côte »

Magali Gouarderes a acquis un studio de 20 m² pour 45 000 euros. « Nous aimons la montagne et c’est tellement plus accessible que la côte », se réjouit ce Libournais de trente ans. Elle ne connaissait pas La Pierre et fut immédiatement attirée par le côté familial de cette offre au pied des pistes. Après quelques travaux, son atelier fut facilement loué et elle promit de venir en profiter l’été, tout en venant découvrir la région d’où étaient originaires ses ancêtres. « Un vrai retour aux sources », anticipe-t-elle.

Même coup de coeur pour Julie Millet, 34 ans, originaire de Vendée. Elle et sa mère viennent d’acheter un appartement de 40 m² pour 90 000 euros. « Ma mère adore la montagne en été et j’adore le ski », décrit-elle. Le studio qu’elle vient d’acquérir est déjà très demandé, même en période scolaire, constate-t-elle.

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Autre signe encourageant pour La Pierre, Maisons Escapia, qui représente un ensemble de biens d’exception, vient de prendre le relais pour louer deux chalets de luxe déjà très prisés.

« Un parc vieillissant »

Si l’on se réfère à l’agence Imm’Ossau qui annonce la vente en cours d’un studio au pied des pistes de Gourette de 30 m² à 34 000 euros, les prix sont tout aussi attractifs. Après l’engouement post-covid, qui a permis à Laurence Delfourne Carrey de vendre aussi bien aux Eaux-Bonnes qu’à Gourette ou Artouste, le gérant voit désormais les biens se raréfier. « Cela fait un an que je n’ai rien vendu à Artouste mais les derniers acheteurs sont vraiment ravis. »

Du côté de Gourette, le marché reste fébrile lorsqu’il s’agit des biens situés dans le complexe Valentin. En raison de problèmes techniques fragilisant la plateforme et le parking, des travaux lourds sont à prévoir, mais il est impossible d’informer les acheteurs potentiels du coût des travaux, ni du temps qu’ils prendront.

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Résultat, si le gérant d’Imm’Ossau a récemment vendu un bien Valentin, c’est parce qu’un acheteur était motivé à se rapprocher de son frère qui le possédait déjà. Sa motivation n’avait donc pas été engagée malgré la procédure en cours. Un autre appartement situé à l’extérieur du complexe a pu être vendu à un prix particulièrement attractif car, cette fois, il a dû être détaché de la vente du parking situé sous le quai.

« Double pour le travail »

Ce ralentissement du marché inhérent à cette problématique est aussi dû à un parc « un peu vieillissant », observe Philippe Barroso, expert immobilier emblématique de la station ossaloise. « Si les prix varient autant d’une annonce à l’autre, c’est aussi et surtout une question de travail », explique-t-il.

Selon cet agent, pour un studio mis en vente à 50 000 euros, il en coûtera sûrement 50 000 euros de plus pour le restaurer. « Il y a toute l’électricité, la plomberie, les baies vitrées, les meubles, la salle de bain… L’idéal est de repartir de zéro pour ceux qui souhaitent louer », explique-t-il. L’ancien champion de ski conseille cependant au vendeur de ne pas entreprendre les travaux « car cela pourrait ne pas plaire à l’acheteur ».

« Privilégier le pied des pistes »

Dans son agence, il voit principalement une clientèle locale qui souhaite profiter plus confortablement de sa séance de ski. Et dans une moindre mesure, des investisseurs qui souhaitent pouvoir venir une semaine ou deux et louer pour le reste de l’année. Quelques Espagnols complètent sa clientèle à la marge. « Cela dit, même les locaux louent de plus en plus pour couvrir les coûts. »

Pour les futurs acquéreurs, le gérant de Barroso immobilier conseille vivement de bien pratiquer les stations avant d’investir. « Il faut prendre le temps de se renseigner pour ne pas se tromper et privilégier évidemment le pied des pistes. L’emplacement est un énorme avantage. »