Toulouse. Au cœur d’une « crise immobilière sans précédent », les prix risquent de s’envoler d’ici 2025

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2025 s’annonce déjà comme une année année noire pour le marché du neuf à Toulouse. Depuis deux ans, la Ville rose ne cesse de s’enfoncer dans une crise sans précédent dont le point culminant n’est toujours pas atteint. Selon l’Observatoire de l’Immobilier Toulouse, les prix ont légèrement baissé par rapport à l’année précédente mais devrait subir une nette augmentation d’ici les prochains trimestres.

Le prix au m² recule

Les prix connaissent cette année un déclin confirmé dans ce troisième trimestre. Les prix moyens des ventes collectives sur le marché du neuf sont estimés à 4 470 € / m² dans l’agglomération toulousaine. UN baisse de près de 2% par rapport à 2023, mais une augmentation de 4% en deux ans.

En ville, les prix moyens sont 4 655 € par m². Encore une fois, nous constatons un léger baisse de 2% sur le troisième trimestre 2023 ainsi qu’une hausse de 3% par rapport à 2022.

Le calme avant la tempête

Au coeur d’un crise immobilière sans précédentcette baisse des prix n’est qu’une accalmie avant une véritable hausse, qui devrait déjà se concrétiser au prochain trimestre. Le nombre d’inscriptions a diminué de moitié avec seulement 2021 nouvelles maisons sur le marché ce trimestre, contre 4 227 en 2022, considérée comme une année moyenne. Une offre en forte baisse qui devrait logiquement entraîner une hausse des prix dans les mois à venir.

« À partir de là, les prix ne peuvent qu’augmenter. L’offre commerciale est en chute libre et les promoteurs sont dans le rouge. Cette baisse n’est que temporaire», assure Michaël Merz, président de l’Observatoire de l’immobilier.

L’offre devrait encore diminuer en 2025

Si 2024 confirme la situation de crise amorcée l’année dernière, 2025 marquera son apogée. L’offre a déjà considérablement diminué en l’espace de deux ans et la tendance devrait effectivement se poursuivre.

En cause, Toulouse compte de nombreux grands logements T4 et T5 « que les particuliers ne peuvent pas se permettre ». Cependant, T2 et T3 « continuent de faire l’objet de tensions, représentant près de 80% des ventes et 70% de l’offre« . Les prix devraient donc augmenter pour les logements T2 et T3, de plus en plus rares et très demandés.

« Il y a trop de grands logements à Toulouse, les gens ne peuvent pas acheter. Il va falloir se battre pour les quelques T2 et T3 qu’il y a sur le marché. Les prix vont augmenter et ne baisseront peut-être jamais », prédit Michaël Merz.

En moyenne, le prix d’un T2 à Toulouse est d’environ 213 000 € et 272 300 € pour un T3 (tarif collectif, hors parking). En revanche, pour un T4, le prix unitaire moyen est estimé à 358 100 € et jusqu’à 485 100 €pour un T5.

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